2016年房地产估价师理论与方法章节讲义第三章第三节

　　2016年房地产估价师理论与方法章节讲义第三章第三节

　　残余价值是指在非继续使用条件下的价值，一般低于市场价值。

　　特例：在征收国有土地上单位和个人的房屋情况下，要假设继续经营来评估其市场价值给予拆迁补偿

　　投资价值指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该房地产所评估出的价值。

　　投资价值与市场价值的区别

　　市场价值来源于大多数市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的。具有唯一性

　　投资价值是对特定的投资者而言，建立在主观的、个人因素基础上。投资价值因人而异

　　投资价值因人而异的原因在于，不同的投资者在各方面的情况不同，都会影响其对房地产未来收益能力的预期

　　投资实现的条件，投资者评估的投资价值大于或等于该房地产的市场价格

　　投资价值的评估方法与评估市场价值的方法相同，主要区别在参数的取值

　　政府国有土地招、拍、挂，开发商委托房地产估价机构评估其能承受的最高购买价格，就是一种投资价值评估

　　例题：房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于(　)。【2007年真题】

　　A.市场价值

　　B.清算价值

　　C.快速变现价值

　　D.投资价值

　　『正确答案』D

　　例题：下列价值种类中，属于基本价值类型的有(　)。【2008年真题】

　　A.抵押价值 　　　B.市场价值

　　C.计税价值 　　　D.投资价值

　　E.在用价值

　　『正确答案』BDE

　　例题：下列关于价值类型的表述中，错误的是(　)。【2009年真题】

　　A.在用价值为市场价值

　　B.投资价值属于非市场价值

　　C.市场价值的前提之一是继续使用

　　D.同一估价对象可能有不同类型的价值

　　『正确答案』A

　　『答案解析』在用价值是否是市场价值取决于其现状用途是否是最高最佳用途，是的话，就是市场价值，不是的话，就会低于市场价值。

　　不同的投资者对于投资价值的判断有很大差异，和市场价值不一定吻合。

　　例题：对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估值最大的一般是(　)。【2009年真题】

　　A.谨慎价值　　B.市场价值

　　C.残余价值　　D.快速变现价值

　　『正确答案』B

　　例题：下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有(　)【2009年真题】

　　A.完全产权价值

　　B.出租人权益价值

　　C.快速变现价值

　　D.承租人权益价值

　　E.残余价值

　　『正确答案』CE

　　『答案解析』快速变现价值通常低于市场价值;残余价值一般低于市场价值，这两个是非市场价值。完全产权价值肯定是市场价值，出租权价值，和承租权价值，由于租金存在市场标准，租赁也是完全的市场行为，因而租金体现了市场价值。

　　例题：【判断题】对于房地产开发用地而言，从某个特定投资者角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。【2009年真题】

　　『正确答案』错误

　　『答案解析』市场价值源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值，在某一具体时点，市场价值是唯一的;投资价值是基于特定投资者的主观、个人判断形成的价值，投资价值因人而异。投资价值可能大于等于市场价值，只有投资价值大于市场价值，投资者才会投资。投资价值也可能小于市场价值，这时投资者就会放弃投资。