2016年房地产估价师理论与方法第一章考点讲义：中国房地产估价行业发展概况

　　2016年房地产估价师理论与方法第一章考点讲义：中国房地产估价行业发展概况

　　中国房地产估价行业发展概况

　　一、以法律的形式确立了房地产估价的地位：

　　1994年7月5日颁布的《城市房地产管理法》第三十三条规定：“国家实行房地产价格评估制度。”第五十八条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”这两条规定，明确赋予了房地产估价法律地位，使房地产估价成为国家法定制度。

　　二、建立了房地产估价师执业资格制度：

　　执业资格制度是对关系公共利益和人民生命财产安全的关键领域和岗位，实行人员准入控制的一项制度。1993年，借鉴美国等市场经济发达国家和地区的经验，建设部、人事部共同建立了房地产估价师执业资格制度，经严格考核，认定了首批140名房地产估价师。这是中国最早建立的执业资格制度之一。 l994年，认定了第二批206名房地产估价师。

　　1995年3月22日，建设部、人事部联合发出了《关于印发(房地产估价师执业资格制度暂行规定>和(房地产估价师执业资格考试实施办法) 的通知》(建房[1995]147号)。从l995年开始，房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。房地产估价师执业资格考试为职业准入资格考试，2002年之前原则上每两年举行一次，2002年之后每年举行一次。从2001年起，获准在中华人民共和国境内就业的外籍和港澳台专业人员，可以按照建房[1995]147号文件规定，报名参加全国房地产估价师执业资格考试。

　　2003年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号)，要求严格执行房地产估价师执(职)业资格制度。

　　2004 年8月，根据中央政府与香港特别行政区政府签署的《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》(通常称CEPA)，内地与香港完成了房地产估价师与产业测量师首批资格互认，香港97名产业测量师取得了内地的房地产估价师资格，+内地Ill名房地产估价师取得了香港的产业测量师资格。这是内地与香港最早实现资格互认的执业资格，进一步加强和推进了内地与香港在房地产估价领域的交流合作，促进了内地与香港房地产估价行业共同发展。

　　三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可：

　　行政许可是指行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为。为了规范行政许可的设定和实施，保护公民、法人和其他组织的合法权益，维护公共利益和社会秩序，保障和监督行政机关有效实施行政管理，2003年8月27日第十届全国人民代表大会常务委员会通过了《中华人民共和国行政许可法》(中华人民共和国主席令第7号，以下简称《行政许可法》)。2004 年6月29日，国务院对所属各部门的行政审批项目进行了全面清理，并公布了《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》(中华人民共和国国务院令第412号)，指出“由法律、行政法规设定的行政许可项目，依法继续实施;对法律、行政法规以外的规范性文件设定，但确需保留且符合《中华人民共和国行政许可法》第十二条规定事项的行政审批项目，根据《中华人民共和国行政许可法》第十四条第二款的规定，现决定予以保留并设定行政许可，共500项。”“房地产估价师执业资格注册”是由《城市房地产管理法》设定的行政许可项目(即原第五十八条规定“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”)，依法继续实施;“房地产估价机构资质核准”是国务院决定予以保留并设定行政许可的500项之一(其中第110项)。因此，无论是房地产估价师资格，还是房地产估价机构资质，都是行政许可。行政许可的资格、资质可以说是“行业准入条件”。《行政许可法》第八十一条规定：“公民、法人或者其他组织未经行政许可，擅自从事依法应当取得行政许可的活动的，行政机关应当依法采取措施予以制止，并依法给予行政处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。”因此，不论是何种估价目的、何种类型的房地产估价活动，包括公司上市、资产处置、企业清算等，只有注册房地产估价师和房地产估价机构才能够从事，不是房地产估价机构出具和注册房地产估价师签字的关于房地产价值的评估报告，不具有法律效力。

　　四、成立了房地产估价行业组织：

　　为了加强房地产估价行业自律管理，l994年8月15日成立了“中国房地产估价师学会”这一全国性房地产估价行业组织。2004年7月12日，为了加强房地产经纪行业自律管理，“中国房地产估价师学会”更名为“中国房地产估价师与房地产经纪人学会”(中文简称为中房学，英文名称为China Institute of Real Estate Appraisers and Agents，英文名称缩写为CIREA)。它是依法在民政部登记、业务主管单位为住房和城乡建设部的全国性社会团体，由从事房地产估价和经纪活动的专业人士、机构及有关单位自愿组成，依法对房地产估价和经纪行业进行自律管理。宗旨是：开展房地产估价和经纪研究、交流、教育及宣传活动，拟订并推行相关技术标准和执业规则，加强行业自律管理，开展国际交流合作，不断提升房地产估价和经纪人员及机构的专业胜任能力和职业道德水平，维护其合法权益，促进房地产估价和经纪行业规范健康持续发展。目前的主要工作包括：承办房地产估价师、房地产经纪人两个国家执业资格的考试、注册和继续教育;拟订并推行房地产估价、房地产经纪技术标准和执业规则;建立房地产估价师和房地产估价机构、房地产经纪人和房地产经纪机构信用档案;对会员的执业行为进行日常监管，向政府有关部门反映会员诉求，维护会员合法权益，支持会员依法执业;办理法律法规规定和行政主管部门委托或授权的其他有关工作。

　　五、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件：

　　为了加强对房地产估价师的管理，完善房地产估价制度和房地产估价人员资格认证制度，规范注册房地产估价师行为，维护公共利益和房地产估价市场秩序，1998年8月20日建设部发布了《房地产估价师注册管理办法》(建设部令第64 号)。2001年8月15日，建设部发布了《关于修改<房地产估价师注册管理办法)的决定》(建设部令第100号)。在对该办法再次进行修改、补充、完善的基础上，2006 年12月25日建设部发布了《注册房地产估价师管理办法》(建设部令第151号)。

　　为了规范房地产估价机构行为，维护房地产估价市场秩序，保障房地产估价活动当事人合法权益，1997年1月9日建设部颁布了《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》(建房099号)。在对该规定进行修改、补充、完善的基础上，2005年10月12日建设部发布了《房地产估价机构管理办法》(建设部令第142号)。为了进一步规范房地产估价机构资质许可行为，加强对房地产估价机构的日常监管，2006年12月7日建设部发出了《关于加强房地产估价机构监管有关伺题的通知》(建住房[2006]294 号)。

　　另外，2002年8月20日建设部发出了《关于建立房地产企业及执(从)业人员信用档案系统的通知》(建住房函[2002]192号)，决定建立包括房地产估价机构和

　　房地产估价师在内的房地产企业及执(从)业人员信用档案系统。房地产企业及执(90业人员信用档案的内容包括基本情况、业绩及良好行为、不良行为等，以便为各级政府部门和社会公众监督房地产企业市场行为提供依据，为社会公众查询企业和个人信用信息提供服务，为社会公众投诉房地产领域违法违纪行为提供途径。

　　上述部门规章和其他规范性文件，对房地产估价活动的市场准入、行为规范、市场监管等作了明确规定，推动了房地产估价行业规范、健康发展。