2016年房地产估价师《理论与知识》讲义：市场状况调整

　　市场状况调整

　　市场状况调整的含义：

　　可比实例的成交价格是成交日期的价格，是在成交日期的房地产市场状况下形成的。由于可比实例的成交日期通常是过去，所以可比实例的成交价格通常是在过去的房地产市场状况下形成的。而需要评估的估价对象价值应当是估价时点的价值，应是在估价时点的房地产市场状况下形成的。如果估价时点是现在(多数估价项目为这种情况)，则应是在现在的房地产市场状况下形成的。由于可比实例的成交日期与估价时点不同，房地产市场状况可能发生了变化，如宏观经济形势发生了变化，政府出台了新的政策措施，利率上升或下降，消费观念有所改变等，导致了估价对象或可比实例这类房地产的市场供求关系等发生了变化，进而即使是同一房地产在这两个不同时问的价格也会有所不同。因此，应将可比实例在成交日期的价格调整到在估价时点的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况调整，也称为交易日期调整。经过市场状况调整之后，可比实例在成交日期的价格就变成了在估价时点的价格。

　　市场状况调整的方法：

　　在可比实例的成交日期至估价时点期间，随着时间的流逝，房地产市场价格可能发生的变化有平稳、上涨和下跌三种情况。当房地产市场价格平稳时，可不进行市场状况调整(实际上是进行了市场状况调整，只是调整系数为100%)。而当房地产市场价格上涨或下跌时，则必须进行市场状况调整，以使价格符合估价时点的房地产市场状况。