2016年房地产估价师《理论与知识》讲义：交易情况修正

　　交易情况修正

　　交易情况修正的含义：

　　可比实例的成交价格是实际发生的，它可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象价值是合理的，所以可比实例的成交价格如果是不正常的，则应把它修正为正常的。这种对可比实例成交价格进行的修正，称为交易情况修正。因此，经过交易情况修正之后，就将可比实例实际而可能是不正常的成交价格，变成了正常价格。

　　造成成交价格偏离正常价格的因素：

　　要把可比实例实际而可能是不正常的成交价格修正为正常价格，首先要了解有哪些因素可能使可比实例的成交价格偏离正常价格及其是如何偏离的。由于房地产具有不可移动、独一无二、价值较大等特性，以及房地产市场是一个不完全市场，房地产成交价格往往容易受交易中的一些特殊因素的影响，从而偏离正常价格。

　　交易情况修正的方法：

　　交易情况修正的方法主要有：①总价法和单价法;②差额法和百分率法。总价法是基于总价进行修正，单价法是基于单价进行修正。

　　采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：

　　可比实例成交价格±交易情况修正金额=可比实例正常价格

　　采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：

　　可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常价格

　　在百分率法中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。假设可比实例成交价格比其正常价格高或低的百分率为±S%(当可比实例成交价格比其正常价格高时，为 S%;低时，为一S%)，则有：

　　可比实例正常价格×(1±S%)=可比实例成交价格