2016年房地产估价师《理论与知识》讲义：社会因素

　　社会因素

　　影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化和房地产投机等。

　　一、政治安定状况

　　政治安定状况是指有不同政治观点的党派、团体的冲突情况，现行政权的稳固程度等。一般地说，政治不安定则意味着社会可能动荡，这会影响人们投资、置业的信心，从而会造成房地产价格低落。

　　二、社会治安状况

　　社会治安状况是指偷窃、抢劫、强奸、绑架、杀人等方面的刑事犯罪情况。房地产所处的地区如果经常发生此类犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此会造成该地区房地产价格低落。

　　三、城市化

　　城市化也称为城镇化、都市化，是指人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程，表现为乡村人口向城市人口转化以及城市不断发展和完善的过程。城市化的具体内涵包括4个方面：①依附于农村土地的农业劳动力越来越多地向，城镇非农产业转移;②分散的农村人口逐步向各种类型的城镇地域空间集聚;③城镇建设促进城镇物质环境的改善和城镇景观地域的拓展或更新;④城市文明与城市生活方式的传播和扩散。城市化是18世纪产业革命以后社会经济发展的世界性现象，世界各国先后开始从以农业为主的乡村社会，转向以工业和服务业为主的现代城市社会。城市化是一个必然过程。衡量城市化水平应当包括数量和质量两大方面，但至今尚无公认的能全面反映城市化水平的复合指标和测度方法，因此一般采用一国或一地区行政区域内城镇人口占总人口比重这个单一指标来测度城市化水平。这一指标又被称为城市化率。一般地说，城市化意味着人口不断向城镇地区集中，造成对城镇房地产的需求不断增加，从而会带动城镇房地产价格上涨。

　　四、房地产投机

　　房地产投机是指不是为了使用或出租而是为了再出售(或再购买)而暂时购买(或出售)房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。房地产投机是建立在对未来房地产价格预期的基础上的。

　　关于房地产投机对房地产价格的影响，普遍认为它会引起房地产价格上涨。显然房地产投机有许多危害，但这种认识是不够全面的。一般地说，房地产投机对房地产价格的影响可能出现3种情况，①引起房地产价格上涨;②引起房地产价格下跌;③起着稳定房地产价格的作用。至于房地产投机具体会导致怎样的结果，要看当时的多种条件，包括投机者的素质和心理等。

　　当房地产价格节节上升时，那些预计房地产价格还会进一步上涨的投机者纷纷抢购，哄抬价格，造成一种虚假需求，无疑会促使房地产价格进一步上涨。而当情况相反时，那些预计房地产价格还会进一步下跌的投机者纷纷抛售房地产，则会促使房地产价格进一步下跌。另外，当投机者判断失误，或者被过度的热烈(乐观)或恐慌(悲观)的气氛或心理所驱使时，也可能造成房地产价格的剧烈波动。但在某些情况下，房地产投机行为也有可能起着稳定房地产价格的作用：当房地产价格低落到一定程度时，怀有日后房地产价格会上涨心理的投机者购置房地产，以待日后房地产价格上涨时抛出，这样就会出现：当房地产需求较小的时候，投机者购置房地产，造成房地产需求增加;而在房地产价格上涨到一定程度时，投机者抛售房地产，增加房地产供给，从而平抑房地产价格。