2016年房地产估价师《理论与知识》讲义：制度政策因素

　　制度政策因素

　　一、房地产制度政策

　　房地产制度政策对房地产价格的影响也许是最大的，特别是房地产的所有制、使用制、交易管理制度及价格政策。例如，在传统城镇国有土地使用制度下，严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地，可能使地价、地租根本不存在;在传统城镇住房制度下，对住房实行实物分配、低租金使用，必然使住房价格和租金极低。而改革城镇国有土地使用制度和住房制度，允许土地使用权出让、转让、出租，推行住宅商品化、社会化，实行住房分配货币化，就使得房地产价格显现出来，并反映房地产市场供求状况，同时也受房地产市场供求的影响。

　　目前，中国房地产所有制是房屋可以私人所有，其中住宅大部分为私人所有，并且可以买卖;但土地所有权属于国家或农民集体，不能买卖，仅能通过征收方式由农民集体所有变为国家所有这种单向流动。因此，土地仍然没有所有权价格，所谓的土地价格均是指某种土地使用权价格。如果土地所有权价格和土地使用权价格同时存在，则土地使用权价格一般会低于土地所有权价格。另外，土地使用权一般是有使用期限的，因此土地及房地产价格的高低又与土地使用期限的长短有关。一般情况下，土地使用期限越长，土地及房地产的价格就会越高;反之，就会越低。国有建设用地还是政府独家垄断供应的，供地政策(包括供应量、供应结构和供应

　　方式等)的变化会引起土地及房地产价格的变动。

　　二、金融制度政策

　　房地产由于价值较大，其开发、投资、消费都需要大量资金支持，从而与金融密切相关。因此，金融制度政策的变化对房地产价格有很大的影响，特别是货币政策和房地产信贷政策。货币政策有从紧、适度从紧、稳健、适度宽松、宽松五个档次，其中稳健是中间值。例如，采用由紧到松的货币政策，会导致房地产价格上涨;相反，会导致房地产价格下降。

　　房地产信贷政策包括增加或缩小房地产信贷规模，放松或收紧房地产贷款，调整房地产信贷投向(例如是投向土地储备贷款、房地产开发贷款，还是投向购房贷

　　款)，提高或降低购房最低首付款比例，上调或下调贷款利率，提高或降低房地产抵押贷款成数上限，延长或缩短购房最长贷款期限等。例如，增加土地储备贷款，会增加未来的土地供应，远期会增加商品房供给，从而会使未来的土地价格和商品房价格下降;反之，会使未来的土地价格和商品房价格上涨。严格控制房地产开发贷款，会减少未来的商品房供给，从而会使未来的商品房价格上涨;反之，会使未来的商品房价格下降。提高最低首付款比例，上调购房贷款利率、会降低购房支付能力、提高购房门槛，从而会减少商品房需求，进而会使商品房价格下降;反之，会使商品房价格上涨。

　　三、税收制度政策

　　新开征、暂停征收、恢复征收或者取消某个与房地产有关的税种(以下简称房地产税收)，提高或降低房地产税收的税率或税额标准等，会对房地产价格有影响。但不同种类的房地产税收及其征收范围、纳税人、计税依据、征收方式方法、减免税规定等的不同，导致房地产价格变动的方向、程度和速度是不尽相同的。分析房地产税收对房地产价格的影响，首先应区分它们的征收环节。房地产税收可分为房地产开发环节、交易环节和保有环节的税收。

　　四、有关规划和计划

　　政府的规划和计划是重要的公共政策。对房地产价格有影响的政府的规划和计划很多，如国民经济和社会发展规划，城乡规划，土地利用总体规划等土地相关规划和计划，住房建设规划等住房相关规划和计划。这些规划和计划的编制、调整和修订，对房地产价格会有较大的影响。

　　(一)国民经济和社会发展规划

　　国民经济和社会发展规划是国家加强和改善宏观调控的重要手段，也是政府履行经济调节、市场监管、社会管理和公共服务职责的重要依据。

　　(二)城乡规划

　　城乡规划是以促进城乡经济社会全面协调可持续发展为根本任务、促进土地科学使用为基础、促进人居环境根本改善为目的，涵盖城乡居民点的空间布局规划。它是各级政府统筹安排城乡发展建设空间布局，保护生态和自然环境，合理利用自然资源，维护社会公正与公平的重要依据。城乡规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。这里主要介绍城市规划对房地产价格的影响。

　　(三)土地相关规划和计划

　　对房地产价格有影响的土地相关规划和计划主要有土地利用总体规划、土地利用年度计划、土地供应计划。

　　(四)住房相关规划和计划

　　对房地产价格有影响的住房相关规划和计划主要有住房建设规划和年度计划、住房保障发展规划和年度计划。

　　五、有关特殊政策

　　中共中央、国务院相继作出鼓励东部地区率先发展、实施西部大开发、振兴东北地区等老工业基地、促进中部地区崛起等重大决策，以及设立沿海开放城市、建立经济特区、设立开发区(包括经济技术开发区、保税区、边境经济合作区、出口加工区、高新技术产业开发区、旅游度假区。分为经国务院批准设立的国家级开发区，经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的省级开发区)，相应实行特殊的政策、特殊的体制机制、特殊的对外开放措施、国家给予必要的支持等，意味着会吸引投资、经济较快发展、对房地产的需求相应会增加，从而会提高这些地区的房地产价格。例如，深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中央决定开发开放上海浦东，都曾使这些地区的房地产价格有较大上涨。