2016年房地产估价师《理论与知识》讲义：房地产自身因素

　　房地产自身因素

　　房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格高低，是不同的房地产之间价值高低差异的基本原因。所谓房地产自身因素，是指构成房地产区位、实物和权益状况的因素。因此，房地产自身因素又可分为区位因素、实物因素和权益因素三类。

　　一、区位因素

　　房地产区位优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。房地产区位优劣的判定标准，虽然因不同的用途而有所不同，但在一般情况下，凡是位于或接近经济活动的中心、要道的通口、行人较多、交通流量较大、环境较好、基础设施和公共服务设施较完备位置的房地产，价格一般较高;反之，处于闭塞街巷、郊区僻野的房地产，价格一般较低。

　　杜能研究了农业距离城市的远近对农作物区位及地租的影响，得出了在距离城市远近不同的地区应配置不同的农作物，并指出随着与城市距离的增加，农业经营方式是由集约到粗放，参见教材图 4-3.

　　后人将杜能的这种区位与地租(地价)的关系推广到城市内部，得出图4-4所示的关系。

　　对图4-4的理解如下：由于各种用途对交通都有要求，而且不同用途对交通的敏感程度不同，所以在完全竞争的市场条件下，每种用途的经济地租曲线均是递减的，并且梯度不同。一般地说，由于零售业对交通最为敏感，有所谓“一步三市”，其经济地租曲线的梯度最大，在市中心所能产生的经济地租为各种用途之最。专业服务业(如律师、会计师、估价师等)、轻工业和批发业因对交通没有零售业那么敏感，其经济地租曲线的梯度较零售业小。接下来的是居住用途，因为它对交通的敏感程度不如前者，所以经济地租曲线的梯度要更小一些。在居住用途中，由于高密度多层住宅的土地利用率较高，其经济地租曲线的梯度较低密度平房住宅大。农业由于在市中心和在较偏远的市郊所产生的经济地租差异较小，所以经济地租曲线较平缓，梯度是各类经济活动中最小的。

　　在完全竞争的市场条件下，各个土地使用者按照其产生的经济地租决定自己的付租能力，向土地所有者租用土地，而土地所有者则把土地租给那些出价最高的使用者，即假设每一块土地都由能够支付最高租金的用途使用。这样，城市中心就会为零售业所租用，其次为专业服务业、轻工业和批发业，再远一些为高密度多层住宅，然后是低密度平房住宅，住宅以外才是农业。如果设想城市所在的地区为一均质平原，则各种用途会呈同心圆分布。

　　在同一街道，不同位置与地租及土地用途的关系如图 4-5 所示。

　　房地产的区位不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的自然因素与人文因素的总和。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化。这种变化可能是由于城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是由于其他方面的建设引起 的。当房地产的区位由劣变为优时，其价值会上升;反之，其价值会下跌。