2016年房地产估价师《理论与知识》讲义：房地产供求与价格

　　房地产供求与价格

　　一、房地产需求

　　(一)房地产需求的含义

　　房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买(或承租，下同)的数量。需求与需要既相关又不相同。需求的形成条件有两个：①消费者愿意购买，即有购买欲望②消费者能够购买，即有支付能力。仅有第一个条件，只能被看做需要或欲望;仅有第二个条件，不能使购买行为发生。在确定(或调查、估计、预测)某种房地产的需求时，通常只考虑对其有支付能力支持的需要。如果没有支付能力的约束，人们对房地产的需要可以说是无止境的。

　　(二)决定房地产需求量的因素

　　某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平;②消费者的收入水平;③消费者的偏好;④相关物品的价格水平;⑤消费者对未来的预期。它们对房地产需求量的影响分别如下：

　　(三)房地产需求曲线

　　房地产需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系--某种房地产的需求量如何随着该种房地产价格的变动而变动。在图3-1(a)中，根据习惯，以纵坐标轴表示某种房地产的价格(P)，横坐标轴表示该种房地产的需求量(Q)，因为在房地产价格较高时房地产的需求量减少，在房地产价格较低时房地产的需求量增加，所以得到的是一条向右下方倾斜的房地产需求曲线(D)。

　　二、房地产供给

　　(一)房地产供给的含义

　　房地产供给是指房地产开发企业和拥有者(即房地产出售人或出租人，下同) 在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售(或出租，下同)的数量。供给的形成条件有两个：①房地产开发企业和拥有者愿意供给;②房地产开发企业和拥有者有能力供给。如果房地产开发企业和拥有者对某种房地产虽然有提供出售的愿望，但没有提供出售的能力，则不能形成有效供给，也就不能算做供给。

　　(二)决定房地产供给量的因素

　　某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平;②该种房地产的开发成本;③该种房地产的开发技术水平;④房地产开发企业和拥有者对未来的预期。它们对房地产供给量的影响分别如下：

　　需要指出的是，由于土地总量不可增加、建设用地使用权出让市场政府独家垄断以及房地产开发期较长、房地产不可移动特性导致房地产不能在不同地区之间调剂余缺等，使得房地产供给与一般商品供给有很大的不同，不能随着房地产需求和价格的变动及时作出调整，房地产供给缺乏弹性。

　　(三)房地产供给曲线

　　房地产供给曲线表示房地产的供给量与其价格之间的关系--某种房地产的供给量如何随着该种房地产价格的变动而变动。在图3-2(a)中，根据习惯，以纵坐标轴表示某种房地产的价格(P)，横坐标轴表示该种房地产的供给量(Q)，因为在房地产价格较低时房地产的供给量减少，在房地产价格较高时房地产的供给量增加，所以得到的是一条向右上方倾斜的房地产供给曲线(S)。