2016年房地产估价师《理论与知识》讲义：房地产的种类

　　一、房地产按立法用语划分的种类：

　　中国的土地和房屋的所有制、管理部门及其征收、登记等活动或行为适用的法律法规通常不同。根据《物权法》、《城市房地产管理法》等法律法规的习惯用语，可以把房地产分为土地、房屋和其他不动产三类。其中，土地有时特别指集体所有的土地。房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物，有时特别指国有土地上的房屋，可能还包括房屋占用范围内的土地。如《国有土地上房屋征收与补偿条例》所称被征收房屋价值，不仅包括土地上的房屋价值，还包括土地使用权价值。其他不动产是指土地、房屋以外的林木等不可移动的财产。

　　二、按用途来划分的类型：

　　房地产按其用途来划分，主要分为下列10类：

　　1.居住房地产：包括普通住宅、高档公寓、别墅等。

　　2.商业房地产：包括百货商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。

　　3.办公房地产：包括商务办公楼(写字楼)、政府办公楼等。

　　4.旅馆房地产：包括饭店、酒店、宾馆、旅店、招待所、度假村等。

　　5.餐饮房地产：包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。

　　6.娱乐房地产：包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。

　　7.工业和仓储房地产：包括工业厂房、仓库等。

　　8.农业房地产：包括农地、农场、林场、牧场、果园等。

　　9.特殊用途房地产：包括车站、机场、医院、学校、教堂、寺庙、墓地等。

　　10.综合房地产：是指具有两种或两种以上用途的房地产。

　　三、按开发程度来划分的类型

　　房地产按其开发程度来划分，主要分为下列5类：

　　1.生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。

　　2.毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地。

　　3.熟地：是指具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。

　　4.在建工程：是指地上建筑物已开始建设但尚未建成，不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年。

　　5.现房(含土地)：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产。它可能是新的，也可能是旧的。

　　四、按是否产生收益来划分的类型

　　房地产按其是否产生收益来划分，主要分为下列2类：

　　1.收益性房地产：是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产，包括商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、影剧院、游乐场、加油站、厂房、农地等。

　　2.非收益性房地产：是指不能直接产生经济收益的房地产。如私人宅邸、未开发的土地、政府办公楼、教堂、寺庙等。

　　收益性房地产可以采用收益法估价，非收益性房地产则难以采用收益法估价。收益性房地产与非收益性房地产的划分，不是看它们目前是否正在直接产生经济收益，而是看这种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。例如，某幢公寓或某座商务办公楼，目前尚未出租出去，没有直接产生经济收益，但仍然属于收益性房地产。因为同类的公寓和商务办公楼大量存在着出租现象，在直接产生着经济收益，该尚未出租的公寓和商务办公楼的收益可以通过比较法来求取。

　　五、按经营使用方式来划分的类型

　　房地产按其经营使用方式来划分，主要分为下列4类：

　　1.出售型房地产。

　　2.出租型房地产。

　　3.营业型房地产。

　　4.自用型房地产。

　　这种分类对于选用估价方法特别有用，例如：出售型房地产可以采用比较法估价;出租或营业型房地产可以采用收益法估价;自用型房地产可以采用成本法估价。

　　六、房地产按权益状况分类(20类)

　　“干净”的房屋所有权和出让土地使用权的房地产。“干净”的含义(6大特征)房屋所有权和土地使用权为单独所有，没有出租、未设立地役权、抵押权或其他任何形式的他项权利，无拖欠建设工程价款，未被查封，房地产开发建设过程中的立项、规划、用地审批、施工许可、竣工验收等手续齐全，产权明确。

　　“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产，如房改成本价购买的公有住房，以及经济适用房;

　　“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产，如乡镇村企业房地产，以及农村村民住宅等;

　　共有的房地产共有包括：按份共有和共同共有。

　　处分共有房地产，应经占份额2/3以上的按份共有人同意，除非共有人之间另有约定。

　　按份共有人可以转让其份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买权。

　　一般情况下共有人承担连带债务。

　　共有的房地产作重大修缮，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，除非共有人之间另有约定。

　　管理按约定，无约定的各共有人都有管理的权利义务。

　　有限产权或部分产权的房地产。

　　有租约限制的房地产。

　　设立了地役权的房地产。

　　设立了抵押权的房地产。

　　有拖欠建设工程价款的房地产。拖欠形式有：拖欠施工方价款，拖欠银行价款。建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，承包人的优先受偿权不得对抗买受人。

　　已依法公告列入征收、征用范围的房地产。

　　被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制的房地产。

　　开发建设手续不齐全的房地产。

　　房屋所有权、土地使用权不明确或者归属有争议的房地产。

　　临时用地或者临时建筑的房地产。

　　违法占地或者违法、违章建筑的房地产。

　　房地产的租赁权。

　　地役权。

　　房地产的抵押权。

　　房地产的空间利用权。

　　房地产中的无形资产。

　　七、按照房地产的实物形态，可以把房地产分为下列9类：

　　(1)土地。又可分为无建筑物的土地即空地和有建筑物的土地。

　　(2)建筑物。又可分为已建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物。已建造完成的建筑物又可分为新建筑物和旧建筑物。尚未建造完成的建筑物又可分为正在建造的建筑物和停缓建的建筑物(如烂尾楼等)。

　　(3)土地与建筑物的综合体。又可分为土地与已建造完成的建筑物的综合体即现房和土地与尚未建造完成的建筑物的综合体即在建工程或房地产开发项目。

　　(4)房地产的局部。例如，不是整幢房屋，而是其中某层、某套。

　　(5)未来状况下的房地产。其中最常见的是期房。期房是指目前尚未建造完成而以将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为标的的房地产。

　　(6)已灭失的房地产。例如，已被拆除的房屋，已被火灾、地震等灾害完全损毁的房屋。

　　(7)现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分。

　　(8)以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产。

　　(9)整体资产中的房地产。例如，一个企业中的土地或房屋。

　　需要指出的是，上述房地产虽然是从实物角度来划分的，但评估其价值仍然包括实物、权益和区位三个方面。