2016年房地产估价师《理论与知识》讲义：房地产的特性

　　房地产的特性

　　一、不可移动：

　　不可移动特性也称为位置固定性，是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产的主要之处。

　　土地上的土壤、砂石等虽然可以移动、搬走，但是作为立体空间、完整意义上的土地，其位置是固定的，不能移动。建筑物由于"扎根"在土地之中，其位置通常也是固定的，不能移动。有时为了道路建设和古建筑保护等，需要对建筑物实施整体平移。例如，因城市道路扩建需要，广西壮族自治区一级保护文物"英国领事馆旧址"被整体平移了35m。尽管如此，建筑物被移动的情况很少见，被移动的建筑物

　　数量相对于现存的建筑物数量微不足道，并且这种移动的耗费很大，往往是不得已而为之，移动的距离也很短。建筑物被拆除的情况倒是比较常见，但建筑物被拆除后就不是建筑物了，而成了废物、建筑垃圾或还原成了建筑材料。

　　由于不可移动，每宗房地产与重要场所(如市中心)的距离、对外交通、外部配套设施、周围环境和景观等，均有一定的相对稳定的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同的房地产之间有区位优劣之分。同时值得指出的是，房地产的不可移动主要是其自然地理位置固定不变，房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。因为对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置，而这些通常是随着城市建设和发展而发生变化的，特别是在中国目前城市建设和发展变化较大较快的情况下。

　　二、独一无二：

　　独一无二特性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。房地产不像工厂生产出来的汽车、电视机等产品那样整齐划一，每宗房地产都有自己的独特之处，如同没有两个完全相同的人那样，没有两宗完全相同的房地产。即使两处的建筑物

　　可能一模一样，但由于它们的位置、朝向、地形、地势、周围环境和景观等的不同，该两宗房地产实质上也是不相同的。

　　房地产的独一无二特性，使得房地产市场上难以出现相同房地产的大量供给，房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别并容易受个别因素的影响。此外，尽管有样板房、样板间、售楼书、沙盘、照片等，房地产交易不适宜采取样品交易方式，而必须到交易对象实地观察、感受或体验，房地产估价也必须到估价对象实地查勘。

　　值得指出的是，房地产尽管有独一无二特性，但一些房地产之间特别是住宅之间、写字楼之间、商业门面房之间，仍然具有一定程度的替代性，从而存在一定程度的竞争，在价格上也有一定程度的牵掣。房地产估价的替代原则(见本书第五章第五节)及估价方法之一的市场法(见本书第六章)正是基于这一点。

　　三、寿命长久：

　　寿命长久特性也称为耐久性，对土地而言，也称为不可毁灭性、永续性。土地虽然可能发生塌陷、被洪水淹没或者荒漠化、盐渍化等，但它在地表上所标明的场所、作为空间是永存的。实际上，只要对土地进行适当的保护，土地的生产力或利用价值一般不会丧失，能够一次又一次地被反复利用。而其他物品，不论如何保护，只要被使用就会发生磨损，经过一定期限或较长时间的使用之后，最终会报废，丧失使用价值。建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭性，但其寿命通常可达数十年甚至上百年。在正常情况下，建筑物很少发生自然倒塌，通常是为了土地的更好利用或更高价值才会被拆除。

　　由于寿命长久，房地产可以给其拥有者带来持续不断的利益。但需要指出的是，从具体使用者的角度看，土地在某些情况下是有寿命的，如以出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的。目前，建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50 年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人的使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限。建设用地使用权期间届满，除住宅建设用地使用权自动续期外，非住宅建设用地使用权人未申请续期或者虽然申请续期但依法未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回。对此点的认识在房地产估价上具有重要的意义，如坐落位置很好、建筑物状况也很好的房地产，可能由于土地使用期限较短而价值较低。另外，对耕地来说，如果采用一种会破坏土壤肥力的方式耕作，或者不注意环境保护，土地在某种意义上也有"毁灭"的可能。

　　四、供给有限：

　　土地是大自然的产物，人工生产不出来，地表面积基本上是固定不变的，因此土地总量不能增加。土地的这种特性称为有限性、不可再生性、不增性。但对狭义的土地(可用的陆地)来讲，如果地价高到一定程度，可以吸引人们移山填海或者将荒漠改造为良田，从而"制造"出可用的土地。中国香港、澳门地区和日本、新加坡等国家，都有大量填海造地的实例，如日本的关西机场就是用填海的方式建成的。但即使如此，这种"造地"的数量相对于现存的土地数量是微不足道的。由于土地不能增加，特别是位置较好的土地供给有限，导致了建筑物特别是位置较好的建筑物的数量也是有限的。

　　房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性。一定位置特别是好位置的房地产被人占有以后，占有者可以获得生产或生活的场所，享受特定的光、热、空气、雨水和风景(如海水、阳光、沙滩)，或者可以支配相关的自然资源和生产力，而他人除非支付相当的代价，否则无法享有。

　　进一步来看，房地产具有供给有限特性，本质上还不在于土地总量不能增加。目前，相对于人类的需要来说，土地总量还是较丰富的。如果没有不可移动特性，土地总量不能增加就没有这么重要。因此，房地产具有供给有限特性，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处，在特定位置上具有固定的数量。这是房地产供给与一般物品供给的最主要区别。要增加房地产供给，一是向更远的平面方向发展，如向郊区扩展;二是向更高的立体方面发展，如增加容积率或建筑高度。但这些又要受到耕地保护、环境保护、交通等基础设施条件(包括容量)、城乡规划等的约束。

　　五、价值较大：

　　与一般物品相比，房地产不仅单价高，而且总价大。从单价高来看，每平方米土地或每平方米建筑面积房屋的价格，低则数千元，高则上万元甚至十几万元，繁华商业地段经常有"寸土寸金"之说。从总价大来看，房地产不可以按照平方米之类的小单位零星消费，必须有一定的规模(如一定的面积)，因此，可供利用的一块土地或一套住房的价值，比一件家具或一台电视机的价值要大得多，一般在十万元以上。对普通居民来说，购买一套普通商品住宅通常需要花费其一生的积蓄。至

　　于一幢别墅、一座商场的价值就更大了，通常为上百万元、上千万元，甚至上亿元。