2020房地产估价师《制度与政策》章节专项题：房地产交易管理制度与政策

第六章　房地产交易管理制度与政策

　　单项选择题(单项选择题每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)

　　1.商品房预售合同登记备案的申请人应是(　)。

　　A.购房人

　　B.房地产开发企业

　　C.商品房销售代理机构

　　D.购房人和房地产开发企业

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是商品房预售。房地产开发企业应当自签定预售合同之日起30日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。参见教材P130。

　　2.房地产开发企业销售成套商品住宅，应采取的销售方式是(　)。

　　A.按套销售

　　B.返本销售

　　C.按房间销售

　　D.售后包租

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产销售中禁止的行为。《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。参见教材P131。

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　　3.陈某预买一套建筑面积为100m2的商品住房，单价10000元/ m2，买卖双方面积误差处理未作约定。房屋交付后，经实测，建筑面积为95 m2。如陈某选择购房，则实付房款(　)万元。

　　A.90

　　B.91

　　C.93

　　D.95

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。商品房买卖合同误差处理方式。本题中双方未约定面积误差处理，则按规定的原则处理。(1)计算面积误差比。面积误差比=[(实测面积-预测面积)/预测面积]╳100%=[(95-100)/100]×100%=-5%。(2)陈某实际支付购房款。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%(含3%)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。张某实付房价款=100×10000元-(100×10000×3%+100×10000×2%×2)元=930000元。参见教材P133～134。

　　4.在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括(　)。

　　A.拖欠的建筑工程材料费

　　B.拖欠的建筑工人工资

　　C.抵押担保债权

　　D.出租房屋租金

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押估价。扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。参见教材P145～146。

　　5.下列行为中，不属于房地产有偿转让的是(　)。

　　A.房地产抵债

　　B.房地产作价入股

　　C.房地产买卖

　　D.房地产继承

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产转让概述。根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式。有偿转让主要包括房地产买卖、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、继承等行为。参见教材P122。

　　6.房地产抵押估价报告应用有效期从(　)起计，不得超过一年。

　　A.估价时点

　　B.估价委托日

　　C.估价报告出具日

　　D.估价开始作业日

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计算，不得超过一年。房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。参见教材P146。

　　7.房屋抵押权自(　)之日起生效。

　　A.抵押合同签订

　　B.抵押合同生效

　　C.抵押权登记

　　D.核发他项权利证书

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押登记。《物权法》规定抵押权自登记时设立。房地产抵押未经登记的，抵押权不生效。抵押权人不享有优先受偿权。参见教材P147。

　　8.某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110m2，售价4000元/m2，张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。若该商品房产权登记的建筑面积为100m2，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款(　)元。

　　A.40000

　　B.53600

　　C.66800

　　D.80000

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。本题中，面积误差比=(实测面积-预测面积)/预测面积×100%=(100-110)/110×100%=-9.0909%。根据误差的处理方式：产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%(含3%)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。即应当返还张某购房款=110×4000×3%+110×4000×6.0909%×2=66800元。参见教材P133～134。

　　9.甲银行以1亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权，一年内先后借给乙公司3000万元和5000万元。债务履行期满后，若乙公司未履行债务，则甲银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额是(　)亿元。

　　A.0.3

　　B.0.5

　　C.0.8

　　D.1.0

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是最高额抵押权。最高额抵押是限额抵押，是为将来发生的债权提供担保，是对一定期间内连续发生的债权做担保。最高额抵押所担保的最高债权额是确定的，但实际发生额不确定。设定最高额抵押权时，债权尚未发生，为担保将来债权的履行，抵押人和抵押权人协议确定担保的最高数额，在此额度内对债权担保。参见教材P146。

　　10.人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由(　)确定。

　　A.房地产估价机构

　　B.人民法院

　　C.抵押权人

　　D.人民法院和房地产估价机构共同

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押权的实现。人民法院依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定;未作评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。参见教材P148。

　　11.某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记，后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款(　)。

　　A.甲银行优先受偿

　　B.按两家银行的债权数额大小确定受偿顺序

　　C.乙银行优先受偿

　　D.按两家银行的债权比例受偿

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押权的实现。依据《物权法》的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿;抵押权已登记的先于未登记的受偿;抵押权未登记的，按照债权比例清偿。参见教材P148。

　　12.承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人(　)。

　　A.应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效

　　B.可以收回房屋出租给其他人

　　C.可以要求增加租金

　　D.应当继续履行原租赁合同

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是商品房屋租赁合同。商品房屋租赁期间，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。承租人在房屋租赁期间内死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。参见教材P137。

　　13.下列关于商品房销售的表述中，正确的是(　)。

　　A.商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3%

　　B.按何种面积计价，就按何种面积登记发证

　　C.按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积

　　D.商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。按照我国现行的房屋权属登记的有关规定，房屋权属登记中对房屋的面积按建筑面积进行登记，但按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。参见教材P133。

　　14.商品房买卖合同约定房屋暂测套内建筑面积为100平方米，对房屋面积误差比未约定。房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为(　)平方米的，购房人有权退房。

　　A.97

　　B.103

　　C.105

　　D.A、B均可以

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。买卖合同中，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，合同未作约定的，按以下原则处理：(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;(2)面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。参见教材P133～134。

　　15.商品房买卖合同的内容应当由(　)。

　　A.房地产行政主管部门确定

　　B.工商行政管理部门确定

　　C.房地产行政主管部门和工商行政部门共同拟定

　　D.商品房买卖当事人约定

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。房地产开发企业应与购房者签订商品房买卖合同;住房城乡建设部和国家工商总局印发《商品房买卖合同示范文本》，供商品房买卖当事人在签订合同时参考。参见教材P132。

　　16.下列关于房屋租赁期说法正确的是(　)。

　　A.房屋的租赁期无限制，由租赁当事人约定

　　B.房屋的租赁期不得少于6个月

　　C.房屋的租赁期由租赁当事人约定，一般不得超过20年

　　D.房屋的租赁期超过20年的，房屋租赁合同无效

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是商品房屋租赁合同。租赁期限不得超过20年，超过的，是超过部分而不是整个房屋租赁合同无效。租赁期限届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起同样不得超过20年。参见教材P136。

　　17.已抵押的房屋(　)。

　　A.不能转让

　　B.可以转让但只能转给抵押权人

　　C.可以转让但必须经抵押权人同意

　　D.可以转让但转让的价格必须由抵押人确定

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押的一般规定。房地产抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。参见教材P144。

　　18.某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人(　)。

　　A.有权退房

　　B.有权要求开发公司承担违约责任

　　C.有权要求开发公司赔偿损失

　　D.无权退房

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。经规划部门批准的规划变更和经设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化的，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，在此期间内，未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。开发商没有在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。参见教材P134。

　　19.下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是(　)。

　　A.以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物

　　B.预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证

　　C.企、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效

　　D.乡、村企业厂区内大宗无地上建筑物的建设用地使用权可以单独设定抵押

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押的一般规定。以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照上述规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。参见教材P143。

　　20.房地产开发企业不得采取(　)的方式销售商品房。

　　A.分期付款

　　B.收取预售款

　　C.收取定金

　　D.返本销售

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产销售中禁止的行为。销售中禁止的行为包括：(1)房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。(2)房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。参见教材P131。

　　21.折价处置抵押房地产的，应当参照(　)。

　　A.原购买价

　　B.重建价格

　　C.重置价格

　　D.市场价格

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押的一般规定。抵押房地产折价或变卖的，应当参照市场价格。参见教材P148。

　　22.当事人在订立抵押合同时，不得在合同中约定(　)。

　　A.债务履行期限

　　B.被担保的债权数额

　　C.抵押权人为抵押物保险赔偿的优先受益人

　　D.债务履行期届满时抵押物的所有权转移为债权人所有

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押的一般规定。订立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容。参见教材P143。

　　23.下列不属于房地产交易基本制度的是(　)。

　　A.房地产价格申报制度

　　B.房地产价格评估制度

　　C.房地产价格评估人员资格认证制度

　　D.房地产交易经理人制度

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产交易的基本制度。《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。参见教材P119。

　　24.我国的房地产成交价格申报制度，要求转让房地产时(　)应向县级以上人民政府规定的部门如实申报成交价格。

　　A.房地产权利人

　　B.房地产受权人

　　C.房地产估价机构

　　D.房地产中介机构

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产交易的基本制度。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条规定，国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。参见教材P119。

　　25.预售许可的最低规模不得小于(　)。

　　A.层

　　B.栋

　　C.单元

　　D.居住小区

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是商品房预售。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。参见教材P128。

　　26.下列关于商品房销售的表述中，错误的是(　)。

　　A.商品房销售可以按套(单元)计价

　　B.按何种面积计价，就按何种面积登记发证

　　C.按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积

　　D.按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。参见教材P133。

　　27.下列关于按份共有房屋的转让表述错误的是(　)。

　　A.按份共有人可以转让其所拥有的份额，无须经其他共有人同意，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利

　　B.两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，按照转让时各自份额比例行使优先购买权

　　C.优先购买权的行使期间，有约定的，按照约定处理

　　D.按份共有人可以转让其所拥有的份额，须经其他共有人同意，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是共有房屋的转让。按份共有人可以转让其所拥有的份额，无须经其他共有人同意，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。参见教材P125。