2020年房地产估价师《制度与政策》课后习题（十）

　　单项选择题

　　1.《物业管理条例》规定(　)应当在销售物业之前，制定临时管理规约。

　　A.建设单位

　　B.监理单位

　　C.业主委员会

　　D.房地产管理部门

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是管理规约制度。《条例》规定管理规约对全体业主具有约束力。规定建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的公共利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等依法做出约定。参见教材P224。

　　2.下列关于物业服务招投标制度说法错误的是(　)。

　　A.物业服务是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征

　　B.鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离

　　C.通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业

　　D.必须通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业做了明确规定

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是物业服务招投标制度。物业服务是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征。《条例》鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并对住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业做了明确规定。参见教材P224。

　　3.房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是(　)。

　　A.发现地下文物

　　B.银行贷款未按期到账

　　C.相关建材供应缺货

　　D.更改建筑设计

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是闲置土地的处置方式。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权;但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。《城市房地产开发经营管理条例》还规定了以下三种情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费。(1)因不可抗拒力造成开工延期。(2)因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的。(3)因动工开发必需的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的。如发现地下文物不是开发商努力能解决的问题等。参见教材P36、108。

　　4.甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为旅游用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为(　)年。

　　A.50

　　B.40

　　C.68

　　D.70

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是建设用地使用权出让年限。商业、旅游、娱乐用地40年使用权。参见教材P33。

　　5.依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，(　)。

　　A.由国家无偿收回

　　B.自动续期

　　C.应于届满前6个月申请续期

　　D.应于届满前1年申请续期

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是建设用地使用权的收回和终止。依据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。参见教材P34。

　　6.下列关于征收土地的表述中，正确的是(　)。

　　A.土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6～10倍

　　B.安置补助费只能发放给安置单位

　　C.并非所有的征地都要支付青苗补偿费

　　D.只有所征土地连续三年以上常年种菜，才需缴纳新菜地开发建设基金

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。选项A错误，征收耕地的补偿费，为该耕地被征地前三年平均年产值的6～10倍;选项B错误，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。选项D错误，征收城市郊区的菜地，按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设资金。城市郊区菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。参见教材P45。

　　7.房地产开发项目自(　)之日起满1年未动工开发的，可以征收土地闲置费。

　　A.土地使用权出让合同签订

　　B.土地使用权出让合同约定的动工开发

　　C.土地使用权出让金缴纳

　　D.土地使用权证书取得

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是闲置土地的认定。闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。参见教材P49。

　　8.《宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行(　)并给予补偿。

　　A.征收

　　B.征用

　　C.征收或者征用

　　D.征购

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是征收集体土地的特点。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。参见教材P41。

　　11.实行包干制的物业服务费，其构成不包括(　)。

　　A.物业服务成本

　　B.法定税费

　　C.物业服务企业的酬金

　　D.物业服务企业的利润

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是物业服务收费。实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。参见教材P227。

　　10.管理规约由(　)制定并修订。

　　A.业主大会

　　B.业主委员会

　　C.一半以上业主

　　D.全体业主和物业管理企业共同

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是管理规约制度。业主大会有权起草、讨论和修订管理规约，业主大会制定的规约生效时临时管理规约终止。参见教材P224。