2020年房地产估价师考试《制度与政策》章节预习题：建设用地制度与政策

　　【2017年真题】按建设用地的用途分类，可分为(　)。

　　A.非农业建设用地

　　B.农业建设用地

　　C.未利用地

　　D.其他建设用地

　　E.临时用地

　　『正确答案』AB

　　『答案解析』本题考查的是建设用地的概念、分类和特点。按建设用地的用途分类，可分为非农业建设用地和农业建设用地。参见教材P21。

　　【2017年真题】市、县国土资源主管部门在供应工业用地时，应当纳入土地使用条件的控制指标包括(　)。

　　A.工业项目投资强度

　　B.工业项目生产规模

　　C.容积率

　　D.临时用地使用比例

　　E.非生产设施占地比例

　　『正确答案』ACE

　　『答案解析』本题考查的是建设用地管理的原则。市、县国土资源主管部门供应工业用地，应当将工业项目投资强度、容积率、建筑系数、绿地率、非生产设施占地比例等控制性指标纳入土地使用条件。参见教材P24。

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　　【例题】按照法律规定，(　)可以出让国有土地使用权。

　　A.国家

　　B.拥有国有土地使用权的事业单位

　　C.拥有国有土地使用权的开发企业

　　D.拥有国有土地使用权的个人

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是建设用地使用权出让的含义。土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。参见教材P28。

　　【例题】城市规划区内集体所有的土地出让，应具备的法定条件是(　)。

　　A.由国家先行征收

　　B.先转让给国家

　　C.经集体土地所有者同意

　　D.经集体经济组织2/3以上的成员同意

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是建设用地使用权出让的含义。集体土地不经征收不得出让，除允许集体土地流转外。参见教材P29。

　　【2011年真题】经营性国有土地使用权可以通过(　)方式取得。

　　A.行政划拨

　　B.招标出让

　　C.拍卖出让

　　D.协议出让

　　E.挂牌出让

　　『正确答案』BCE

　　『答案解析』本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。国有土地使用权出让有四种形式，包括招标、拍卖、挂牌和协议。经营性项目必须通过竞争方式获得土地，即招、拍、挂。参见教材P29。

　　【2014年真题】下列建设项目中，应采取招标等公开竞价方式取得国有建设用地使用权的有(　)。

　　A.工业厂房

　　B.公益设施

　　C.娱乐场馆

　　D.城市基础设施

　　E.高档酒店

　　『正确答案』ACE

　　『答案解析』本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地应当采取招标、拍卖等方式进行出让。参见教材P29。

　　【2010年真题】土地使用权出让合同由(　)与土地使用者签订。

　　A.市人民政府

　　B.县人民政府

　　C.省人民政府土地管理部门

　　D.市、县人民政府土地管理部门

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。建设用地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。参见教材P35。

　　【例题】下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有(　)。

　　A.普通商品住

　　B.城市基础设施用地

　　C.公立学校办公楼

　　D.大型商场

　　E.经济适用住房

　　『正确答案』BCE

　　『答案解析』本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的包括：国家机关用地;军事用地;城市基础设施用地;公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;法律、行政法规规定的其他用地。参见教材P38。

　　【例题】《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金的(　)以下的土地闲置费。

　　A.10%　　　B.15%

　　C.20%　　　D.25%

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。参见教材P36。

　　【例题】开发商在以出让方式获得的土地上建商品住宅，后在该块土地上改建商场，则必须(　)。

　　A.经规划管理部门同意

　　B.经房产管理部门同意

　　C.经原土地使用权出让方同意

　　D.重新签订土地使用权出让合同或签订合同变更协议

　　E.调整土地使用权出让金

　　『正确答案』ACDE

　　『答案解析』本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。参见教材P36。

　　【2017年真题】根据《物权法》，住宅建设用地使用权期间届满的，(　)。

　　A.无偿收回

　　B.给予补偿收回

　　C.自动续期

　　D.届满前一年申请续期

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是建设用地使用权的收回和终止。依据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。参见教材P34。

　　【例题】国家可以收回出让土地使用权的情况包括(　)。

　　A.土地使用权期限届满

　　B.未按照合同约定支付土地使用权出让金

　　C.司法机关决定收回

　　D.房屋灭失

　　E.土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地

　　『正确答案』ABCE

　　『答案解析』本题考查的是建设用地使用权的收回和终止。国家收回土地使用权的原因包括：(1)土地使用权期间届满处理;(2)建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金;(3)因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权;(4)司法机关决定收回土地使用权。参见教材P34。

　　【例题】某住宅用地出让年限为50年，建设期为2年。建设期满后，张某购买了其中一套住宅，持有10年后转让给王某。王某取得的该住宅用地使用权年限为(　)年。

　　A.38　　　　B.40

　　C.58　　　　D.60

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是建设用地使用权出让年限。以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。50-2-10=38年。参见教材P33。

　　【例题】下列关于国有建设用地使用权出让最高年限的表述中，错误的是(　)。

　　A.私立学校用地50年

　　B.厂房用地50年

　　C.大型超市用地50年

　　D.别墅用地70年

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是建设用地使用权出让年限。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让最高年限如下：(1)居住用地70年;(2)工业用地50年;(3)教育、科技、文化卫生、体育用地50年;(4)商业、旅游、娱乐用地40年;(5)综合或其他用地50年。参见教材P33。

　　【例题】国家无偿收回划拨土地使用权的原因有(　)。

　　A.使用者自动放弃土地使用权

　　B.矿场、机场等核准报废土地

　　C.非法转让土地

　　D.不按批准用途使用土地

　　E.转让时未补交土地使用权出让金或土地收益

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。国家无偿收回划拨土地使用权的原因主要有：(1)土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的;(2)国家为了公共利益需要和城市规划的要求收回土地使用权;(3)各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权;(4)土地使用者自动放弃土地使用权;(5)未经原批准机关同意，连续2年未使用;(6)不按批准用途使用土地;(7)铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地。参见教材P40。

　　【例题】下列情形中，可以不办理出让手续的有(　)。

　　A.民政局将办公楼连同院落整体转让给公安局做交通指挥中心

　　B.林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学做教学楼

　　C.私有住宅转让后改为副食品加工车间

　　D.职工已购公有住房首次上市转让

　　E.国有企业按国家住房制度改革政策出售公有住房

　　『正确答案』ABE

　　『答案解析』本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变可保留划拨土地使用。参见教材P40。

　　【2017年真题】某县为了公共利益需要，征收基本农田2公顷，应报(　)批准。

　　A.国务院

　　B.省人民政府

　　C.县人民政府

　　D.国土资源部

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是征收集体土地的政策规定。征收土地批准权限的规定：(1)征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批;(2)建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续;(3)征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批;(4)其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。参见教材P43。

　　【例题】征用(　)，不需国务院批准。

　　A.基本农田10公顷以下的

　　B.基本农田以外的耕地不超过35公顷的

　　C.基本农田以外的耕地超过70公顷的

　　D.其他土地不超过35公顷的

　　E.其他土地超过70公顷的

　　『正确答案』BD

　　『答案解析』本题考查的是征收土地批准权限的规定。征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。参见教材P43。

　　【例题】征用农地的，应先办理农用地转用手续，再办理征地审批手续。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是征收土地批准权限的规定。经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批。参见教材P43。

　　【2016年真题】下列费用中，属于征收耕地的补偿费用的有(　)。

　　A.征地管理费

　　B.青苗补偿费

　　C.安置补助费

　　D.地上附着物补偿费

　　E.被征收农民的社会保障费用

　　『正确答案』BCDE

　　『答案解析』本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。根据《土地管理法》的规定，征收耕地的补偿费用包括：土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。《物权法》还规定，除要依法足额支付上述费用外，还应当安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。参见教材P45。

　　【例题】关于征收耕地的补偿费用的说法，正确的有(　)。

　　A.土地补偿费归农村集体经济组织所有

　　B.土地补偿费归农民个人所有

　　C.地上附着物和青苗补偿费一定归农村集体经济组织所有

　　D.地上附着物和青苗补偿费归附着物和青苗的所有者所有

　　E.安置补助费一定归农村集体经济组织所有

　　『正确答案』AD

　　『答案解析』本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。土地补偿费归农村集体经济组织所有。地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。参见教材P46。

　　【例题】下列关于征收土地的表述中，正确的是(　)。

　　A.土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6～10倍

　　B.安置补助费只能发放给安置单位

　　C.并非所有的征地都要支付青苗补偿费

　　D.只有所征土地连续三年以上常年种菜，才需缴纳新菜地开发建设基金

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。在人均耕地特别少的地区，按法律规定可以增加安置补助费，只要土地补偿和安置补助费之和不超过该土地被征收前3年平均年产值的30倍。由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。城市郊区菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。参见教材P46。

　　【例题】下列关于征地的表述中，正确的有(　)。

　　A.根据《宪法》规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用”

　　B.任何时候征地均须向农民给付青苗补偿费

　　C.征地安置补助费归农村集体组织所有

　　D.土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征用前3年平均年产值的30倍

　　E.征地时所称的地上附着物包括地下管线

　　『正确答案』ADE

　　『答案解析』本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。在征地告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。参见教材P46。

　　【例题】某市甲房地产开发公司(以下简称甲公司)在A省B市，拟建一经济适用住房小区，小区占地面积为44公顷，其中10公顷系市区的土地，其余为基本农田以外的耕地。甲公司合法取得该地块的土地使用权(建设用地使用权)，应(　)。

　　A.向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经B市人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续

　　B.向B市的土地管理部门提出用地申请后，经A省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权出让手续

　　C.向B市的规划管理部门批准用地申请后，经国务院批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续

　　D.向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经A省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是征收土地批准权限的规定。根据“小区占地面积为44公顷，其中10公顷系市区的土地，其余为基本农田以外的耕地”，也就是需征收基本农田以外的耕地34公顷，征收基本农田以外的耕地不超过35公顷以及农用地转用手续，由省级政府审批。参见教材P43。

　　【例题】下列征收集体土地中，属于应由省级人民政府批准征收的有(　)。

　　A.基本农田10hm2

　　B.基本农田20hm2

　　C.其他土地60hm2

　　D.基本农田以外的耕地20hm2

　　E.基本农田以外的耕地40hm2

　　『正确答案』CD

　　『答案解析』本题考查的是征收土地批准权限的规定。征收土地批准权限的规定：征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批;其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。参见教材P43。

　　【例题】对于收回的闲置土地，政府可以采用招标等方式重新确定土地使用权人。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是闲置土地的处置方式。对依法收回的闲置土地，市、县国土资源主管部门可以依据国家土地供应政策，确定新的国有建设用地使用权人开发利用。参见教材P51。

　　【例题】对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取(　)等方式予以处置。

　　A.国有土地出让

　　B.国有土地转让

　　C.国有土地租赁

　　D.国有土地作价出资(入股)

　　E.保留划拨土地使用权

　　『正确答案』ACDE

　　『答案解析』本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资(入股)和保留划拨土地使用权等方式予以处置。参见教材P40。