房地产估价师《制度与政策》试题答案

　　单选

　　1、商品房买卖合同约定房屋暂测套内建筑面积为100平方米，对房屋面积误差比未约定。房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为(　)平方米的，购房人有权退房。

　　A、97

　　B、103

　　C、105

　　D、A、B均可以

　　2、陈某预买一套建筑面积为100㎡的商品住房，单价10000元/㎡，买卖双方面积误差处理未作约定。房屋交付后，经实测，建筑面积为95㎡。如陈某选择购房，则实付房款(　)万元。

　　A、90

　　B、91

　　C、93

　　D、95

　　3、下列关于商品房销售的表述中，错误的是(　)。

　　A、商品房销售可以按套(单元)计价

　　B、按何种面积计价，就按何种面积登记发证

　　C、按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积

　　D、按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记

　　4、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，房地产开发企业应当在变更确定之日起(　)日内书面通知买受人。

　　A、7

　　B、10

　　C、15

　　D、30

　　5、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人(　)。

　　A、有权退房

　　B、有权要求开发公司承担违约责任

　　C、有权要求开发公司赔偿损失

　　D、无权退房

　　6、房地产开放项目经规划部门批准变更规划的，房地产开发企业自变更确立之日起(　)日内应书面通知买受人。

　　A、7

　　B、10

　　C、15

　　D、30

　　7、下列关于房屋租赁期限，表述错误的是(　)。

　　A、房屋租赁期限超过20年的，其房屋租赁合同无效

　　B、租赁期限届满当事人续订租赁合同，约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年

　　C、承租人变更租赁合同约定的房屋用途，应当事先征得出租人的同意

　　D、出租人在租赁期限届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意

　　8、按照规定，变更租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后(　)日内，持有关部门的证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。

　　A、30

　　B、45

　　C、15

　　D、45

　　9、当事人在订立抵押合同时，不得在合同中约定(　)。

　　A、债务履行期限

　　B、被担保的债权数额

　　C、抵押权人为抵押物保险赔偿的优先受益人

　　D、债务履行期届满时抵押物的所有权转移为债权人所有

　　10、房地产抵押估价报告应用有效期从(　)起计，不得超过一年。

　　A、估价时点

　　B、估价委托日

　　C、估价报告出具日

　　D、估价开始作业日

　　答案

　　1、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是商品房买卖合同。买卖合同中，当事人应当在合同中载明实测面积与预测面积发生误差的处理方式，合同未作约定的，按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。参见教材P133～134。

　　2、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是商品房买卖合同。商品房买卖合同误差处理方式。本题中双方未约定面积误差处理，则按规定的原则处理。(1)计算面积误差比。面积误差比=[(实测面积一预测面积)/预测面积]╳100%=[(95-100)/100]×100%=-5%。(2)陈某实际支付购房款。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%(含3%)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。张某实付房价款=100×10000元-(100×10000×3%+100×10000×2%×2)元=930000元。参见教材P133。

　　3、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是商品房买卖合同。商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。参见教材P133。

　　4、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是商品房买卖合同。经规划部门批准的规划变更和经设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化的，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。参见教材P134。

　　5、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是商品房买卖合同。经规划部门批准的规划变更和经设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化的，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，在此期间内，未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。开发商没有在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。参见教材P134。

　　6、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是商品房买卖合同。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖等方式变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。参见教材P134。

　　7、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是商品房屋租赁合同。房屋租赁期限超过20年的，超过部分无效。参见教材P136。

　　8、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是商品房屋租赁登记备案。变更租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持有关部门的证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。参见教材P137。

　　9、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产抵押的一般规定。订立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容。参见教材P143。

　　30、

　　【正确答案】 C