2019年房地产估价师考试制度与政策章节精讲题：商品房销售管理

　　【2017年真题】商品房预售应符合的条件包括(　)等。

　　A.已付清土地出让金

　　B.取得土地使用权证书

　　C.拆迁安置方案已落实

　　D.物业管理方案已落实

　　E.取得施工许可证

　　『正确答案』ABE

　　『答案解析』本题考查的是商品房预售。商品房预售应当符合以下条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(4)商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。参见教材P128。

　　【2011年真题】商品房预售许可的最低规模不得小于(　)。

　　A.居住区

　　B.居住小区

　　C.栋

　　D.单元

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是商品房预售。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。参见教材128。

　　【例题】商品房预售的条件之一是：投入的开发建设资金应达到工程建设总投资的一定比例以上，并有确定的(　)。

　　A.后续开发资金和施工措施

　　B.后续开发资金和质量保障措施

　　C.施工进度和竣工交付日期

　　D.施工和质量保障措施

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是商品房预售。按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。参见教材128。

　　【2011年真题】商品房预售方案应包括的内容有(　)。

　　A.项目基本情况

　　B.预售房屋套数

　　C.销售人员姓名和身份证号

　　D.竣工交付日期

　　E.住房质量责任承担主体

　　『正确答案』ABE

　　『答案解析』本题考查的是商品房预售。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体落实、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。参见教材P129。

　　【例题】房地产开发企业申请商品房预售许可证，必须提交的要件包括(　)。

　　A.国有建设用地使用权证书

　　B.工程施工合同

　　C.建设工程规划许可证

　　D.房屋拆迁许可证

　　E.建设工程施工许可证

　　『正确答案』ABCE

　　『答案解析』本题考查的是商品房预售。应当提交下列证件及资料：(1)商品房预售许可申请表;(2)开发企业的《营业执照》和资质证书;(3)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;(4)投入开发建设的资金占工程建设总投资25%以上的证明;(5)工程施工合同及关于施工进度的说明;(6)商品房预售方案。参见教材P129。

　　【2012年真题】商品房预售合同登记备案的申请人应是(　)。

　　A.购房人

　　B.房地产开发企业

　　C.商品房销售代理机构

　　D.购房人和房地产开发企业

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是商品房预售。房地产开发企业应当自签订预售合同之日起30日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。参见教材P130。

　　【例题】商品房现房销售应具备的条件有(　)。

　　A.取得土地使用权证书或使用土地的批准文件

　　B.持有建设工程规划许可证

　　C.已通过竣工验收

　　D.物业管理方案已落实

　　E.取得商品房销售许可证

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』本题考查的是商品房现售。《商品房销售管理办法》(原建设部令第88号)规定，商品房现售应当符合的条件中，不包括“取得商品房销售许可证”。参见教材P130。

　　【2013年真题】商品房现售条件与预售条件的不同之处有(　)。

　　A.已通过竣工验收

　　B.取得建设工程规划许可证

　　C.取得建设用地使用权证书

　　D.取得建筑工程施工许可证

　　E.物业管理方案已落实

　　『正确答案』AE

　　『答案解析』本题考查的是商品房现售与预售的区别。已通过竣工验收和物业管理方案已落实不是预售的条件。参见教材P130。