2019房地产估价师《制度与政策》章节考点习题：第六章第四节

　　【例题】下列关于房地产抵押规定的表述中，正确的有(　)。

　　A.一宗房地产不得分割抵押

　　B.以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押

　　C.以共有的房地产抵押的，抵押人必须事先征得其他共有人书面同意

　　D.预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证

　　E.抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以合同约定的内容为准

　　『正确答案』BCD

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押的一般规定。抵押人可以将几宗房地产一并抵押，也可以将一宗房地产分割抵押。抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。参见教材P122。

　　【例题】抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押的一般规定。抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。

　　【2011年真题】张某将自己的房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。下列说法中，正确的有(　)。

　　A.该房屋的所有权仍属于张某

　　B.张某应将该房屋交给甲银行使用

　　C.经甲银行书面同意，张某可以出售该房屋

　　D.未经甲银行书面同意，张某出租该房屋的租赁合同无效

　　E.该房屋所有权证书应交甲银行持有

　　『正确答案』AC

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押的一般规定。选项D错误，订立抵押合同前房屋已出租的，原租赁关系不受影响。抵押权设立后房屋出租的，不能说合同无效，而只能说租赁关系不得对抗已登记的抵押权，如抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，发生问题抵押人承担赔偿责任;如抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人损失的，由承租人自己承担。选项E错误，该房屋所有权证书应由张某持有，甲银行获得他项权利证书。参见教材P122。

　　【2012年真题】下列房地产中，不得抵押的有(　)。

　　A.共有的房地产

　　B.人民法院查封的房地产

　　C.出租的房地产

　　D.设有地役权的房地产

　　E.尚未注销异议登记的房地产

　　『正确答案』BE

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押的房地产。选项A，共有房地产可以抵押，必须经共有人书面同意;选项C、D，出租的房屋及设有地役权的房地产，均不影响抵押，只不过抵押后不得影响原已设定的租赁权和地役权。参见教材P122。

　　【2013年真题】抵押房地产转让价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由抵押人清偿。

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押的一般规定。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。参见教材P123。

　　【2014年真题】抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应将转让所得的价款向抵押权人清偿债务或者提存。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押的一般规定。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。参见教材P123。

　　【2014年真题—综合分析题】甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款1亿元，委托丙房地产估价机构(以下简称丙机构)进行评估。丙机构经调查得知：改项目总建筑面积为15000平方米，其中：已被人民法院预查封1000平方米。经批准可预售的建筑面积为14000平方米，其中：有3000平方米已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。

　　1.甲公司本次可抵押的商品房建筑面积为(　)平方米。

　　A.10000　　　　B.11000

　　C.14000　　　　D.15000

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押的条件。被依法查封的房地产不能进行抵押。参见教材P122。

　　2.甲公司转让该项目给丁公司不需要(　)。

　　A.乙银行同意

　　B.人民法院解除查封

　　C.规划部门同意

　　D.房屋登记机构批准

　　『正确答案』CD

　　『答案解析』本题考查的是房地产转让的条件。房地产转让无需取得规划部门的同意，本题中有1000平米是被查封的，而对于被查封的部分也是不能转让的。参见教材P105、106。

　　【例题】在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括(　)。

　　A.拖欠的建筑工程材料费