2019房地产估价师《制度与政策》章节考点习题：第六章第三节

　　【2011年真题】商品房预售许可的最低规模不得小于(　)。

　　A.居住区　　　　B.居住小区

　　C.栋　　　　　　D.单元

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是商品房预售。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。参见教材P110。

　　【例题】商品房预售的条件之一是：投入的开发建设资金应达到工程建设总投资的一定比例以上，并有确定的(　)。

　　A.后续开发资金和施工措施

　　B.后续开发资金和质量保障措施

　　C.施工进度和竣工交付日期

　　D.施工和质量保障措施

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是商品房预售。按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。参见教材P110。

　　【2011年真题】商品房预售方案应包括的内容有(　)。

　　A.项目基本情况

　　B.预售房屋套数

　　C.销售人员姓名和身份证号

　　D.竣工交付日期

　　E.住宅质量责任承担主体

　　『正确答案』ABDE

　　『答案解析』本题考查的是商品房预售。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体落实、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。参见教材P111。

　　【例题】房地产开发企业申请商品房预售许可证，必须提交的要件包括(　)。

　　A.国有建设用地使用权证书

　　B.工程施工合同

　　C.建设工程规划许可证

　　D.房屋拆迁许可证

　　E.建设工程施工许可证

　　『正确答案』ABCE

　　『答案解析』本题考查的是商品房预售。《城市商品房预售管理办法》规定，房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》，应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：(1)商品房预售许可申请表;(2)开发企业的《营业执照》和资质等级证书;(3)土地使用权证书;建设工程规划许可证和施工许可证;(4)投入资金开发建设达到工程建设总投资25%以上的证明;(5)工程施工合同及关于施工进度的说明;(6)商品房预售方案。参见教材P111。

　　【例题】商品房预售合同应由(　)向登记部门登记备案。

　　A.购房人

　　B.房地产开发企业

　　C.购房人和房地产开发企业

　　D.购房人或房地产开发企业

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是商品房预售。房地产开发企业取得《商品房预售许可证》的，可以向社会预售其商品房。开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。参见教材P112。

　　【2012年真题】商品房预售合同登记备案的申请人应是(　)。

　　A.购房人

　　B.房地产开发企业

　　C.商品房销售代理机构

　　D.购房人和房地产开发企业

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是商品房预售。房地产开发企业应当自签订预售合同之日起30日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。参见教材P112。

　　【2013年真题】商品房现售条件与预售条件的不同之处有(　)。

　　A.已通过竣工验收

　　B.取得建设工程规划许可证

　　C.取得建设用地使用权证书

　　D.取得建筑工程施工许可证

　　E.物业管理方案已落实

　　『正确答案』AE

　　『答案解析』本题考查的是商品房现售。商品房预售的条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(4)开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。

　　【2013年真题】商品房现售条件与预售条件的不同之处有(　)。

　　A.已通过竣工验收

　　B.取得建设工程规划许可证

　　C.取得建设用地使用权证书

　　D.取得建筑工程施工许可证

　　E.物业管理方案已落实

　　『正确答案』AE

　　『答案解析』本题考查的是商品房现售。商品房预售的条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(4)开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。

　　【例题】房地产开发企业不得采取(　)的方式销售商品房。

　　A.分期付款　　　　B.收取预售款

　　C.收取定金　　　　D.返本销售

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是商品房销售中禁止的行为。房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。参见教材P113。 　　【例题】下列关于商品房销售的表述中，正确的是(　)。

　　A.商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3%

　　B.按何种面积计价，就按何种面积登记发证

　　C.按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积

　　D.商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。按建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。参见教材P113。 　　【2012年真题】陈某预买一套建筑面积为100㎡的商品住房，单价10000元/㎡，买卖双方面积误差处理未作约定。房屋交付后，经实测，建筑面积为95㎡。如陈某选择购房，则是付房款(　)万元。

　　A.90　　　 　B.91

　　C.93　　　 　D.95

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。本题中双方未约定面积误差处理，则按规定的原则处理。(1)计算面积误差比。面积误差比=(实测面积-预测面积)/预测面积×100%=[(95-100)/100] ×100%=-5%。(2)陈某实际支付购房款，实测面积小于预测约定面积时，面积误差比绝对值在3%(含3%)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。张某实付房价款=100×1-(100×1×3%+100×1×2%×2)=93万元。参见教材P115。 　　【例题】某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积100㎡，合同约定建筑面积97㎡。该商品房的成交价格是(　)。

　　A.388000元　　　　B.388640元

　　C.399640元　　　　D.400000元

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。首先计算面积误差比=(实测面积-预测面积)/预测面积×100% =(100-97)/97×100%=3.09%;因为面积误差比3.09%大于3%，因此根据“买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人”。该商品房的成交价格=4000元×100㎡(1-0.09%)=399640元，或者=4000元×97㎡(1+3%)=399640元。参见教材P115。

　　【例题】某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110㎡，售价4000元/㎡，张某交付了全部价款，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，若该商品房产权登记的建筑面积为100㎡，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款(　)元。

　　A.40000　　　　B.53600

　　C.66800　　　　D.80000

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。面积误差比=(实测面积-预测面积)/预测面积×100% =(100-110)/110×100%=-9.0909%。根据误差的处理方式：实测面积小于预测约定面积时，面积误差比绝对值在3%(含3%)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。即应当返还张某购房款=110×4000×3%+110×4000×6.0909%×2=66799.92元。参见教材P115。

　　【例题】甲房地产开发公司将商品房预售给张某，合同约定建筑面积110㎡，单位建筑面积价格5000元。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。已知该商品房产权登记的建筑面积100㎡，甲公司应当返还张某(　)元。

　　A.50000　　　　B.67000

　　C.83500　　　　D.100000

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。(1)计算面积误差比。面积误差比=(实测面积-预测面积)/预测面积×100% =(100-110)/110=-9.09%。(2)返还张某房价款。实测面积小于预测约定面积时，面积误差比绝对值在3%(含3%)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。返还张某房价款=110×5000×3%+110×5000×6.09%×2=83490元。参见教材P115。

　　【例题】商品房买卖合同约定房屋暂测套内建筑面积为100㎡，对房屋面积误差比未约定。房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为(　)㎡的，购房人有权退房。

　　A.97 　　　　B.103

　　C.105　　　　D.A、B均可以

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。根据《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)规定，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除合同。面积误差比=(实测面积-预测面积)/预测面积×100% ，也就是该房屋的实际套内建筑面积小于97㎡，大于103㎡，买受人才有权解除合同。参见教材P115。

　　(

　　【例题】为了防御地质灾害，甲房地产开发公司对已预售的房屋结构进行更改，如果该更改对购房者有利，则甲公司(　)。

　　A.不必通知买受人

　　B.可在交房时再告知买受人

　　C.应公示通知买受人

　　D.应书面通知买受人

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖等方式变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。参见教材P116。

　　【2011年真题】房地产开发企业承担商品房的保修期从房屋(　)之日起计算。

　　A.竣工　　　　　　　　　　　B.交付

　　C.办理房屋所有权登记　　　　D.入住

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。房地产开发企业承担的保修期从房地产开发企业(出卖人)将商品房交付给买受人之日起计算。参见教材P116。

　　【2011年真题-综合分析题】在某省会城市，甲房地产开发企业(以下简称甲企业)开发商品房住宅小区，共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2011年6月1日，该项目取得《商晶房预售许可证》，准许销售300套。

　　1.甲企业应在取得《商品房预售许可证》10日内，一次性公开(　)套房源。

　　A.100　　　　B.200

　　C.300　　　　D.400

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产预售。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。参见教材P111。

　　2.下列关于商品房预售的说法，正确的为(　)。

　　A.房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅

　　B.甲企业可在未解除合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人

　　C.甲企业不得按套内面积计价预售商品房

　　D.甲企业可以与购房人约定面积误差比绝对值超过2%时，买房人有权退房

　　『正确答案』AD

　　『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。参见教材P112。

　　3.该项目由商品房预售转为商品房现售，应符合的条件为(　)。

　　A.已通过竣工验收

　　B.公共设备具备交付条件

　　C.物业管理方案已经落实

　　D.取得房屋所有权证书

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。商品房通过竣工验收后转变为现房。参见教材P112。

　　4.该项目预售时，依据国务院有关规定，该市下列居民家庭中，具备购房资格的为(　)。

　　A.拥有1套住房的当地户籍居民家庭

　　B.拥有1套住房的非当地户籍居民家庭

　　C.拥有2套住房的当地户籍居民家庭

　　D.拥有2套住房的非当地户籍居民家庭

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是商品房销售中禁止的行为。2011年，国办下发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号)，要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭，无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。参见教材P113。