2018年房地产估价师考试制度与政策知识点精选题（10）

　　简答题

　　1、某成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的土地开发后分块有偿转让;可转让土地面积的比率为60%;附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/m2;建设期为3年;将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本以及管理费用、销售费用为2.5亿元/km2;贷款年利率为8%;土地开发的年投资利润率为10%;当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的4%。请采用静态分析法测算该成片荒地的总价和单价。

　　简答题

　　1、

　　【正确答案】 (1)确定估价时点。

　　估价时点为购买该成片荒地之日，假设为现在。

　　(2)起始状态。起点——荒地;终点——五通一平熟地

　　设该成片荒地的总价为V：

　　开发完成后的熟地总价值=800×2000000×60%=9.6(亿元)

　　取得该荒地的税费=V×4%=0.04V(亿元)

　　土地开发成本及管理费用、销售费用总额=2.5×2=5(亿元)

　　投资利息总额=(V+0.04V)×[(1+8%)3-1]+5×[(1+8%)1.5-1]=0.27V+0.612(亿元)

　　(注：理解计息期的取值，土地取得费用和税费，一次性投入，因而计息期是3年，土地开发成本和管理销售费用是均匀投入的，计息期取一半，1.5年)

　　转让开发完成后的熟地的税费总额=9.6×6%=0.576(亿元)

　　(注：只计算卖方承担的税费;)

　　土地开发利润总额=(V+V×4%)×10%×3+5×10%×1.5=0.312V+0.75(亿元)

　　(注：题目给出的是投资利润率，所以利润的计算基数不包括投资利息。)

　　V=9.6-0.04V-5-(0.27V+0.612)-0.576-(0.312V+0.75)

　　V=1.641(亿元)

　　故：该成片荒地总价=1.641(亿元)单价=164100000/2000000=82.05元/m2。