2017年房地产估价师考试《制度与政策》模拟试题（20）

　　(一)

　　某房地产开发企业1幢商住楼。2012年5月，以该在建工程抵押向甲银行贷款，未办理登记。2012年10月，该企业又以在建工程抵押向乙银行贷款，办理了抵押登记，11月该企业取得预售许可证。2012年12月，无房屋住的刘某以90万元购买70m2期房一套，2014年3月该项目竣工交付。5月，该企业将商业用房出租给丙商场。2015年10月，该企业到期不能偿还债务，甲、乙银行向法院申请实现抵押权。

　　1.该项目竣工验收前，甲企业可能申请的登记为(　)。

　　A.预告

　　B.抵押

　　C.在建工程抵押

　　D.抵押权预告

　　【答案】AC

　　【解析】本题考查的是不动产登记的类型。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。《物权法》还将在建工程抵押纳人抵押权登记的范畴。

　　2.刘某应缴纳的契税为(　)元。

　　A.9000

　　B.13500

　　C.27000

　　D.45000

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是契税。无房的刘某购房90平方米以下契税按照1%计算。

　　3.该企业出租给丙商场应缴纳的税为(　)。

　　A.契税

　　B.所得税

　　C.印花税

　　D.土地増值税

　　【答案】BC

　　【解析】本题考查的是印花税。该企业把商场出租给丙，则需要交纳企业所得税、印花税。

　　4.关于该企业出租商业用房的说法，正确的是(　)。

　　A.应当向房产管理部门申请登记备案

　　B.应当经甲、乙银行同意

　　C.该租赁关系不得对抗乙银行的抵押权

　　D.该租赁关系不受抵押权影响

　　【答案】AC

　　【解析】本题考查的是商品房屋租赁登记备案。《城市房地产管理法》规定“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案”。抵押权设立后房屋出租的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

　　5.关于法院处罝抵押物时优先保护的说法，正确的为(　)。

　　A.应当首先保护购房人刘某的权益

　　B.甲银行抵押在先，优先受偿

　　C.乙银行办理了登记，应当优先受偿

　　D.甲、乙银行按贷款比例受偿

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是房地产抵押权的实现。物权法第一百九十九条：同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：(一)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿;(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿;(三)抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

　　(二)

　　甲企业在划拨国有土地上建造一幢综合楼，并以该在建工程作抵押，向乙银行贷款。2015年4月30日，房地产估价机构出具抵押估价报告，评估该在建工程2015年3月30日的市场价格为2000万元。另披露该工程尚欠工程款400万元，需补交土地出让金200万元。2016年3月，甲企业未能履行还款义务，乙银行要求实现抵押权。

　　6.乙银行确定抵押货款额度，就以(　)万元作为参考依据。

　　A.1400

　　B.1600

　　C.1800

　　D.2000

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。2000-400-200=1400万元。

　　7.该在建工程抵押估价，原则上应由(　)委托。

　　A.甲企业

　　B.乙银行

　　C.甲企业和乙银行共同

　　D.甲企业和乙银行协商

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是房地产抵押估价。通过委托估价方式确定房地产抵押价值的，原则上由商业银行委托房地产估价机构进行评估。

　　8.上述评估报告使用期限一般不超过(　)。

　　A.2015年9月29日

　　B.2015年10月29日

　　C.2016年3月29日

　　D.2016年4月29日

　　【答案】D

　　【解析】本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。

　　9.乙银行实现抵押权的方式为(　)。

　　A.与甲企业协商一致，对抵押物进行拍卖、变卖

　　B.抵押物直接归乙银行所有

　　C.请求法院依法拍卖、变卖抵押物

　　D.直接委托拍卖机构对抵押物进行拍卖

　　【答案】AC

　　【解析】本题考查的是房地产抵押权的实现。依据《物权法》的规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押房地产。