2017房地产估价师制度与政策判断题答案及解析

　　1.对于有租约限制的房地产，如果是为城市房屋拆迁补偿目的而进行估价的，不必考虑房屋租约的影响，应视为无租约限制的房地产进行估价。（ √　）

　　解析 ：在房地产估价中，依法判定的估价对象状况通常是估价对象现状，但也可能不是现状，而是有关规定或合同、招标文件中约定的状况。(《房地产估价原理与方法》P106、P156)

　　2.在房地产估价中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。（ ×　）

　　解析： 房地产虽然在理论上只有土地、建筑物、土地与建筑物的综合体三种基本存在形态，但是现实中的估价对象是丰富多彩，复杂多样的;房地产估价也可能含有房地产以外的的作为房地产的一种附属财产价值。(《房地产估价原理与方法》P31)

　　3.甲、乙两块其他条件相似的相邻土地，甲土地单价为1500元/㎡，容积率为4，土地使用年限为50年，乙土地单价为1130元/㎡， 容积率为3，土地使用年限为60年，以楼面地价来判断，投资乙地块较甲地块更经济(土地报酬率为6%) ( ×　)

　　解析 ： 甲的楼面地价=土地单价/容积率=1500/4=375(元/㎡)，

　　V∞甲=V50×1/K50=375/[1-1/(1+6%)50]=354.64(元/㎡)

　　乙的楼面地价=土地单价/容积率=1130/3=377(元/㎡)，

　　V∞乙=V50×1/K50=377/[1-1/(1+6%)60]=365.25(元/㎡)

　　V∞甲

　　4.在使用交通时间距离时，应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测量。( ×　)

　　解析 ： 在使用交通时间距离时，应采用与该房地产有代表性的使用者适用的交通工具和出行时段来测量。((《房地产估价原理与方法》P132))。

　　5.房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。(　 √ )

　　解析 ： ((《房地产估价原理与方法》P153))。

　　6.市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。因此，只要有足够多的类似房地产的交易实例，对其成交价格进行适当处理后得到的结果就可以作为正常市场价格的最佳参照值。( ×　)

　　解析 ： 只要有足够多的类似房地产的交易实例，对其成交价格进行适当处理后得到的结果就可以作为正常市场价格的最佳测算值。((《房地产估价原理与方法》P174))。

　　7.在市场法估价中，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最相似，与预设的估价结果最接近的交易实例，因此不能随意选取交易实例。( ×　)

　　解析 ： 为了减少估价误差，增加误差的可信度，要求选区多个实例，但是选取的实例在于精而不是在于多。((《房地产估价原理与方法》P179))。

　　8.根据收益法计算公式，对于土地净收益每年不变的情形，报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越慢。( ×　)

　　解析 ： 根据收益法计算公式，对于土地净收益每年不变的情形，报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越快。((《房地产估价原理与方法》P218)

　　9.某宗房地产的年净收益为2万元，购买者自有资金为5万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.7，则该宗房地产的价格为25万元。( ×　)

　　解析 ： 房地产的收益相应地也由这两部分资本来分享，即：房地产净收益=抵押贷款收益+自有资金收益。

　　该房地产的价格求取如下：购买者要求的税前现金流量=5×12%=0.6(万元)

　　偿还抵押贷款的能力=2-0.6=1.4(万元)

　　抵押贷款金额=1.4÷0.7=2(万元)

　　该房地产价格=3.4(万元) ((《房地产估价原理与方法》P261)

　　10.建筑物的有效年龄可能等于，也可能大于或小于其实际年龄。(　 √ )

　　解析 ： 建筑物的有效年龄通常是在实际年龄的基础上进行适当加减调整得到的。((《房地产估价原理与方法》P297)

　　11.成本法是以房地产价格各个组成部分的累加为基础来求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用来评估局部房地产的价格。( ×　)

　　解析 ： 成本法是以房地产价格各个组成部分的之和为基础来求取房地产价值的方法。((《房地产估价原理与方法》P268)

　　12.在假设开发法中，开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况所对应的价值，开发完成后的价值对应的时间不一定是开发完成之时。(　 √ )

　　解析 ： ((《房地产估价原理与方法》P319)

　　13.在运用移动平均法预测房地产价格时，一般应按照房地产价格变化的同期长度进行移动平均。(　 √ )

　　解析 ： ((《房地产估价原理与方法》P352)

　　14.路线价法实质上是一种市场法，在求取路线价时不需要进行交易情况修正，但应进行市场状况调整及房地产状况调整。( ×　)

　　解析 ： 在路线价法中，不需要进行交易情况修正、市场状况调整，仅进行房地产状况调整((《房地产估价原理与方法》P369)

　　15.在实际估价中，应进行估价方法适用性分析，除因客观因素导致估价方法不适用的外，只要是在理论上适用估价对象的估价方法都应选用，不得随意取舍。(　 √ )