2020年房地产估价师考试《制度与政策》第十章考点：相关税收

　　第七节　相关税收

　　一、营业税改征增值税

　　增值税是以商品在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税，有增值才征税，没增值不征税。

　　营改增之前，从事房地产开发经营的单位和个人，销售建筑物及其他土地附着物，以其销售收入额为计税依据，按税率5%缴纳营业税。租售房屋的单位和个人，就其所取得的营业额，适用5%的税率征收营业税。

　　营改增之后，提供不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，增值税税率为11%(10%)。

　　一般情况下，年销售额超过规定标准500万元的为一般纳税人，低于该标准的则为小规模纳税人。

　　1.计税方法

　　(1)一般计税方法计税(可抵扣进项税)

　　一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。

　　一般计税方法的应纳税额计算公式：

　　应纳税额=当期销项税额-当期进项税额

　　销项税额=销售额×适用税率

　　(2)简易计税方法(不得抵扣进项税)

　　简易计税方法的应纳税额计算公式：

　　应纳税额=销售额×征收率

　　个人发生应税行为的销售额未达到增值税起征点的，免征增值税;达到起征点的，全额计算缴纳增值税。

　　(1)按期纳税的，为月销售额5000～20000元(含本数)。

　　(2)按次纳税的，为每次(日)销售额300～500元(含本数)。

　　对增值税小规模纳税人中月销售额未达到2万元(10万元)的企业或非企业性单位，免征增值税。

　　2.《营业税改征增值税试点有关事项的规定》对不动产经营租赁服务的主要规定

　　(1)一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

　　对于不动产与纳税人机构不在同一市县的，纳税人按5%征收率向不动产所在地预缴税款，再报机构所在地税务机关;

　　(2)若2016年5月1日后取得的不动产与纳税人机构不在同一市县的，纳税人按3%征收率向不动产所在地预缴税款，再报机构所在地税务机关。

　　(3)小规模纳税人出租其取得的不动产(不含个人出租住房)，应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县(市)的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

　　(4)个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

　　3.销售不动产的增值税规定

　　(1)自建房

　　①个人销售自建自用住房，免征增值税。

　　②一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法;

　　③一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法;

　　④小规模纳税人销售其自建的不动产，可以选择简易计税方法;

　　⑤房地产开发企业销售老项目，可以选择简易计税方法。

　　(2)非自建房

　　①一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法;

　　②一般纳税人销售其2016年5月1日后取得的不动产，应适用一般计税方法;

　　③小规模纳税人销售其取得的不动产，可以选择简易计税方法。

　　(3)销售不动产的计税依据

　　①自建类的不动产销售，计税依据是全部价款和价外费用为销售额，计算应纳税额;

　　②非自建类的不动产销售，计税依据是全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额。

　　4.营业税改征增值税后有关计税依据的规定

　　(1)计征契税的成交价格不含增值税。

　　(2)房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

　　(3)土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

　　土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

　　(4)个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税。个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税。

　　(5)免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

　　(6)在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

　　5.增值税的优惠政策

　　(1)在营改增之后，根据2016年《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，北京市、上海市、广州市、深圳市以外的地区实行以下优惠政策：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

　　(2)北京市、上海市、广州市、深圳市实行的优惠政策：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

　　二、城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加

　　(一)城市维护建设税

　　城市维护建设税(城建税)是随增值税、消费税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。

　　城建税以缴纳增值税、消费税的单位和个人为纳税人。对外商投资企业和外国企业，暂不征城建税。

　　城建税在全国范围内征收，包括城市、县城、建制镇，及其以外的地区。

　　城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税税额为计税依据。

　　城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次。

　　具体是：纳税人所在地在城市市区的，税率为7%;在县城、建制镇的，税率为5%;不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。

　　(二)教育费附加和地方教育费附加

　　教育费附加和地方教育费附加是随增值税、消费税附征并专门用于教育的特别目的税，以各单位和个人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计征依据，分别与增值税、消费税同时缴纳。

　　现行教育费附加征收率为3%。从2010起，地方教育费附加征收率统一为2%。

　　三、企业所得税

　　(一)纳税人

　　在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织为企业所得税的纳税人。

　　个人独资企业、合伙企业不适用《中华人民共和国企业所得税法》。

　　企业分为居民企业和非居民企业。

　　1.居民企业

　　是指依法在中国境内成立，或者依照外国(地区)法律成立但实际管理机构在中国境内的企业。居民企业应当就其来源于中国境内、境外的所得缴纳企业所得税。

　　【总结】居民企业就其源于中国境内、外的所得缴税(税率25%)。

　　2.非居民企业

　　是指依照外国(地区)法律成立且实际管理机构不在中国境内，但在中国境内设立机构、场所的，或者在中国境内未设立机构、场所，但有来源于中国境内所得的企业。

　　非居民企业在中国境内设立机构、场所的，应当就其所设机构、场所取得的来源于中国境内的所得，以及发生在中国境外但与其所设机构、场所有实际联系的所得，缴纳企业所得税。

　　非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。

　　【总结】非居民企业：

　　(1)在我国境内有机构、场所的，且与所设立机构、场所有实际联系的境内、外收入。(税率25%)

　　(2)在我国境内没有机构、场所，或设立机构、场所，但收入与所设立机构、场所无实际联系，仅就其源自中国境内所得缴税。(税率20%)

　　(二)税率

　　企业所得税的税率为25%。

　　包括居民企业;在我国境内设立机构、场所，且企业取得的收入与所设立的机构、场所有实际联系的企业。

　　非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税的，适用税率为20% 。

　　(三)应纳税所得额

　　企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。

　　企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：

　　1.销售货物收入;2.提供劳务收入;3.转让财产收入;4.股息、红利等权益性投资收益;5.利息收入;6.租金收入;7.特许权使用费收入;8.接受捐赠收入;9.其他收入。

　　(四)应纳税额

　　企业的应纳税所得额乘以适用税率，减除减免和抵免的税额后的余额，为应纳税额。

　　企业取得的下列所得已在境外缴纳的所得税税额，可以从其当期应纳税额中抵免：

　　1.居民企业来源于中国境外的应税所得;

　　2.非居民企业在中国境内设立机构、场所，取得发生在中国境外但与该机构、场所有实际联系的应税所得。

　　四、个人所得税

　　(一)纳税人

　　(二)税目

　　下列各项个人所得，应纳个人所得税：

　　1.工资、薪金所得;

　　2.个体工商户的生产、经营所得;

　　3.对企事业单位的承包经营、承租经营所得;

　　4.劳务报酬所得;

　　5.稿酬所得;

　　6.特许权使用费所得;

　　7.利息、股息、红利所得;

　　8.财产租赁所得;

　　9.财产转让所得;

　　10.偶然所得;

　　11.经国务院财政部门确定征税的其他所得。

　　(三)与房地产相关的个人所得税税率

　　财产租赁所得，财产转让所得，适用比例税率，税率为20%。

　　(四)与转让住房有关的征收个人所得税具体规定

　　1.对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。

　　2.对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

　　(1)房屋原值具体为：商品房为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

　　(2)转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

　　(3)合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

　　3.纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。

　　4.对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。

　　5.个人所得税的优惠政策

　　(1)对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税;

　　(2)对个人出租住房取得的所得税按10%的税率征收个人所得税。

　　(3)对符合地方政府规定条件的低收入住房保障家庭从地方政府领取的住房租赁补贴，免征个人所得税。

　　五、印花税

　　印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。

　　1.印花税的征收范围，主要是经济活动中最普遍、最大量的各种商事和产权凭证，具体包括以下几项：

　　(1)购销、加工承揽、建设工程勘察设计、建设安装工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术等合同或者具有合同性质的凭证;

　　(2)产权转移书据;

　　(3)营业账簿;

　　(4)权利、许可证照;

　　(5)经财政部确定征税的其他凭证。

　　2.印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。

　　(1)对一些载有金额的凭证，如各类合同、资金账簿等，采用比例税率。

　　税率共分5档：1‰、0.5‰、0.3‰、0.1‰、0.05‰。

　　(2)对一些无法计算金额的凭证，或者虽载有金额，但作为计税依据明显不合理的凭证，采用定额税率，每件缴纳一定数额的税款。

　　3.印花税的计税依据

　　(1)合同或具有合同性质的凭证，以凭证所载金额作为计税依据。具体包括购销金额、加工或承揽收入、收取费用、承包金额、租赁金额、运输费用、仓储保管费用、借款金额、保险费收入等;

　　(2)营业账簿中记载资金的账簿，以固定资产原值和自有流动资金总额作为计税依据;

　　(3)不记载金额的营业执照、专利证、专利许可证照，以及企业的日记账簿和各种明细分类账簿等辅助性账簿，按凭证或账簿的件数纳税。

　　4.印花税的减免

　　(1)财产所有人将财产捐赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据;

　　(2)已纳印花税凭证的副本或抄本;

　　(3)外国政府或者国际金融组织向我国政府及国家金融机构提供优惠贷款所立的合同;

　　(4)有关部门根据国家政策需要发放的无息、贴息贷款合同;

　　(5)经财政部批准免税的其他凭证。

　　5.印花税的优惠政策

　　(1)自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税;

　　(2)2008年3月1日起，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税;

　　(3)对经济适用住房经营管理单位与经济适用住房相关的印花税以及个人购买经济适用住房涉及的印花税予以免征;

　　(4)对公共租赁住房经营管理单位免征建设、购买、管理公共租赁住房涉及的印花税，对公共租赁住房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。

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