2020年房地产估价师考试《相关知识》第七章辅导：房地产债务融

　　第六节　房地产债务融资

　　一、金融杠杆、回报与风险

　　(一)金融杠杆

　　1.金融杠杆的基本定义

　　负债融资，使得权益投资，收益或损失均放大。金融杠杆(leverage)可以放大投资收益或损失。

　　原理：负债，需要固定支付利息，资金使用后的收益，扣除利息后的金额，剩余部分由权益投资人承担。

　　金融杠杆：假设某投资者要购买100万元的公寓房地产，通过自有资金50万元与抵押贷款50万元实现。这里是2倍杠杆率。投资者购买的资产价值是他自有资产的2倍(若杠杆率不同，则为其他杠杆率的倍数)。如果自有资金20万，抵押贷款80万，则为5倍杠杆。

　　使用贷款来投资房地产，简单地说就是租用别人的资金为自己赚钱。

　　2.杠杆率与贷款价值比

　　在金融杠杆中，我们将杠杆率定义为所投资的房地产总价值除以房地产投资中的本金值。

　　杠杆比率：

　　LR=V/E=(L+E)/E

　　LR=V/E=V/(V-L)

　　其中：V一所投资的房地产价值value，L-贷款值loan，E-权益值equity。

　　贷款价值比定义为贷款值与房地产总价值的比值：

　　LTV=L/V负债率

　　LTV越大，LR也就越大(负债比率越大，杠杆率越大)，反之亦然，但两者之间并不是线性关系。

　　LR=1/(l-L/V)=1/(1-LTV)

　　杠杆率=1/(1-负债率)

　　LTV=1-(1/LR)

　　例如，若LTV(负债率)为50%时，对应的LR(杠杆率)为2，而LTV(负债率)为75%时LR(杠杆率)为4。(要求会计算，可以和会计知识中的权益乘数对照)

　　(二)金融杠杆对回报与风险的影响

　　1.对投资预期回报的影响

　　将以上这些分析数据汇总到表7-1中，我们可以注意到，在这个案例中使用的金融杠杆(LR=2，LTV=50%)有着增加预期回报2%的效用，因为权益投资者的贷款利率低于房地产投资的预期回报率(8%<10%)。而且同样值得注意的是，因收入回报是不变的，预期回报率的增长完全来自于增值回报。

　　金融杠杆对投资预期回报率的影响　表7-1

　　利用负债，提高了权益投资的回报率。

　　2.对投资回报风险的影响

　　金融杠杆对投资权益回报风险影响的敏感度分析(1)　表7-2

　　如果贷款是无风险的，那么权益回报的风险与杠杆率(LR)成正比。

　　3.风险与回报的分析

　　金融杠杆权益回报率中的风险溢价与杠杆率(LR)成正比。

　　杠杆率LR=1(0负债，全权益资金)，风险溢价为2%(房地产预期总回报率10%与抵押贷款回报率8%的差额);

　　杠杆率LR=2(50%负债率LTV)，风险溢价为4%(金融杠杆权益预期回报率12%与抵押贷款回报率8%的差额)。

　　金融杠杆作用下的风险溢价是无金融杠杆作用房地产投资风险溢价的2倍。

　　二、WACC分析

　　只掌握(一)和(四)

　　(一)加权平均资产成本公式(WACC公式)

　　rP=(LTV)rD+(1-LTV)rE(7-4)

　　rP为所投资房地产的回报率;

　　rD为房地产债务的回报率;

　　rE为金融杠杆投资房地产的权益回报率;

　　LTV为贷款价值比L/V。

　　负债率×债务回报率+权益比率×权益回报率(可以和收益法中的组合技术对应)

　　例如，假设贷款价值比LTV为50%，权益回报率为12%，债务回报率为8%。

　　所投资房地产的回报率=(1-50%)×12%+50%×8%=10%。

　　(四)正负杠杆效用

　　房地产回报率高于抵押贷款回报率，出现正杠杆效用。房地产投资回报率低于债务回报率，出现负杠杆效用。房地产回报率等于抵押贷款回报率，杠杆持平，权益回报率不受金融杠杆影响。

　　记个例子：房地产回报率20%，债务融资成本率10%，则为正杠杆，偿还债权人的利息后，为房地产投资人额外获得了10%的回报。债务成本率为20%，不受杠杆影响。债务成本为30%，此时为负杠杆。非但不能获得额外利益，反而要由投资人自有收益扣减掉10%。

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