2020年房地产估价师考试《制度与政策》第七章考点：不动产登记的类型和程序

　　第二节　不动产登记的类型和程序

　　一、不动产登记类型

　　不动产登记有多种分类方法。

　　按照登记的效力不同，可分为本登记与预登记;

　　按照登记的物权可分为所有权登记和他项权利登记;

　　按照登记的物可分为土地登记、房屋登记和林权登记等。

　　(一)按照登记的效力分类

　　1.本登记。本登记是对不动产物权的设立、变更、转让以及消灭等法律事实进行的登记，具有终局、确定的效力。

　　(1)首次登记，指不动产所有权的第一次登记，包括土地所有权的第一次登记和房屋所有权的第一次登记。

　　由于土地的国家所有权可以不办理登记，土地的初始登记仅指集体土地所有权的初始登记。

　　《物权法》规定，建设用地使用权和不动产抵押权的设立应当登记，未经登记不发生物权效力。地役权自地役权合同生效时设立;当事人要求登记的，应当登记，未经登记不得对抗善意第三人。

　　(2)转移登记，是指不动产物权转移时进行的登记。

　　转移登记仅适用于土地使用权、房屋所有权及抵押权等其他物权发生转移的情形，不适用于土地所有权。

　　(3)变更登记，是指不动产物权归属的主体不变，而只是物权的内容、客体等发生变化时进行的登记。如不动产的面积发生变化、权利人名称发生变化时，应申请变更登记。

　　(4)注销登记，是指因法定或约定之原因使已登记的不动产物权归于消灭或因自然的、人为的原因使不动产本身灭失时进行的一种登记。如抵押权已实现，应申请抵押权注销等。

　　(5)更正登记和异议登记

　　更正登记是对原登记权利的涂销，同时对真正权利进行登记。

　　前提：不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

　　异议登记是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿中记载的权利所提出的异议计入登记簿中，其法律效力是使登记簿所记载权利失去推定的效力。

　　前提：不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

　　(6)查封登记

　　查封登记，是指不动产登记机构按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书，配合人民法院对指定不动产在不动产登记簿上予以注记，以限制权利人处分被查封的不动产的行为。

　　被查封、预查封的房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。

　　2.预登记。预登记是指在本登记之前进行的登记，其不具有终局、确定的效力，主要目的在于保护权利人的合法权益。

　　即请求未来物权得到保护。

　　根据《不动产登记实施细则》，可申请预告登记的情形：

　　(1)商品房等不动产预售的;(2)不动产买卖、抵押的;(3)以预购商品房设定抵押权的;(4)法律、行政法规规定的其他情形。

　　如预购商品房预告登记。当事人签订买卖房屋协议，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

　　(二)按照登记的物权分类

　　1.不动产所有权登记

　　不动产所有权登记，指不动产登记机构依法将不动产所有权及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。

　　如发生房屋买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、以房屋出资入股，导致房屋所有权发生转移的。

　　2.不动产他项权利登记

　　不动产他项权利登记，指不动产登记机构依法将他项权利及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。

　　不动产他项权利包括用益物权和担保物权。

　　(1)不动产用益物权

　　根据《物权法》，不动产用益物权包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。

　　(2)不动产担保物权

　　根据《物权法》，不动产担保物权为抵押权。抵押权又分为一般抵押和最高额抵押。

　　①一般抵押权登记，包括抵押权设立登记、变更登记、转移登记和注销登记。

　　②最高额抵押权登记，包括设立登记、变更登记、转移登记和注销登记，以及最高额抵押权确定登记。

　　最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，除当事人另有约定外，不动产登记机构不得办理最高额抵押权转移登记。

　　《物权法》还将在建工程抵押纳入抵押权登记的范畴。在建工程抵押权登记包括首次登记、变更登记、转移登记和注销登记。

　　房屋所有权首次登记后，在建工程抵押登记转变为房屋抵押权登记。

　　(三)按照登记的物分类

　　1.土地登记

　　包括集体土地所有权登记、集体建设用地使用权登记、宅基地使用权登记;

　　国有建设用地使用权登记、土地使用权抵押权登记等。

　　2.房屋登记

　　包括房屋所有权登记、房屋抵押权登记、预购商品房预告登记。

　　3.林权登记

　　对森林、林木和林地权利及其相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。

　　二、不动产登记机构

　　(一)不动产登记机构设置

　　《物权法》确定了国家对不动产实行统一登记制度。

　　国土资源部负责指导、监督全国不动产登记工作。

　　不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

　　跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，协商办理;协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

　　(二)不动产登记机构职责

　　(1)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;

　　(2)就有关登记事项询问申请人;

　　(3)如实、及时登记有关事项;

　　(4)不动产登记机构不得要求对不动产进行评估;

　　(5)不得以年检等名义进行重复登记;

　　(6)不得有超出登记职责范围的其他行为;

　　(7)登记错误造成损失，应当赔偿。

　　三、不动产登记程序

　　(一)申请

　　申请不动产登记，申请人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请。

　　不动产登记以共同申请为原则，以单方申请为例外。即申请不动产登记原则上由当事人双方共同申请，但特殊情形下，也可以单方申请。

　　根据《不动产登记暂行条例》属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：

　　(1)尚未登记的不动产首次申请登记的;

　　(2)继承、接受遗赠取得不动产权利的;

　　(3)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;

　　(4)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的;

　　(5)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的;

　　(6)申请更正登记或者异议登记的;

　　(7)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

　　不动产登记申请人可以是自然人，也可以是法人或非法人组织。

　　申请人为自然人的，应具备完全民事行为能力，即一般为年满18周岁智力正常的成年人。未成年人和其他限制行为能力人(如精神病人)由其监护人代为申请。

　　(二)受理和审核

　　1.不动产登记机构受理不动产登记申请查验：

　　(1)不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致;

　　(2)有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致;

　　(3)登记申请是否违反法律、行政法规规定。

　　2.对属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人。

　　3.申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容。

　　4.不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。

　　5.对房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，在建建筑物抵押权登记，因不动产灭失导致的注销登记，以及不动产登记机构认为需要实地查看的情形，不动产登记机构应当实地查看。

　　(三)登簿

　　对存在尚未解决的权属争议、申请登记的不动产权利超过规定期限，以及对违反法律、行政法规或法律、法规规定不予登记情形的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人。

　　经查验，申请符合登记条件的，不动产登记机构应予登记，依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。

　　不动产登记记载的内容有：不动产宗地面积、坐落、界址、房屋面积、用途、交易价格等自然状况;权利人、权利类型、登记类型、登记原因、权利变化等权属状况;涉及不动产权利限制、提示的事项等。

　　(四)权属证书或权属证明

　　不动产证书有单一版(主要)和集成版两个版本。

　　不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权证书或者登记证明。

　　不动产登记证明用于证明不动产抵押权、地役权或者预告登记、异议登记等事项。

　　查封登记不颁发证书或证明。

　　不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续。

　　四、不动产登记收费

　　不动产登记收费包括不动产登记费和证书工本费。

　　2016年12月6日，原有住房及其建设用地分别办理各类登记时收取的登记费，统一整合调整为不动产登记收费，即住宅所有权及其建设用地使用权一并登记，收取一次登记费。

　　(一)不动产登记费

　　1.住宅类不动产登记费：每件80元

　　(1)房屋所有权及其建设用地使用权首次登记;

　　(2)住宅所有权及其建设用地使用权转移登记;

　　(3)不动产变更登记;

　　(4)住宅及其建设用地抵押登记(包括首次登记、变更登记、转移登记);

　　(5)在住宅及其建设用地上设定地役权登记(包括首次登记、变更登记、转移登记)。

　　2.非住宅类不动产登记：每件550元

　　(1)住宅以外的房屋等建筑物、构筑物所有权及其建设用地使用权或者海域使用权;

　　(2)无建筑物、构筑物的建设用地使用权;

　　(3)森林、林木所有权及其占用林地的承包经营权或者使用权;

　　(4)耕地、草地、水域、滩涂等土地承包经营权;

　　(5)地役权;

　　(6)抵押权。

　　3.不收取登记费的情形

　　廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和棚户区改造安置住房所有权及其建设用地使用权办理不动产登记，登记收费标准为零。

　　不动产登记机构依法办理不动产查封登记、注销登记、预告登记和因不动产登记机构错误导致的更正登记，不得收取不动产登记费。

　　(二)证书工本费

　　不动产登记机构按上述规定收取不动产登记费，核发一本不动产权属证书的不收取证书工本费。向一个以上不动产权利人核发权属证书的，每增加一本证书加收证书工本费10元。

　　不动产登记机构依法核发不动产登记证明，不得收取登记证明工本费。

　　即证书制作，收取工本费;证明制作，不收取工本费。

　　(三)收费优惠减免

　　1.下列情形减半收费，且不收取第一本工本费：

　　(1)申请不动产更正登记、异议登记的;

　　(2)不动产权利人姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更申请变更登记的;

　　(3)同一权利人因分割、合并不动产申请变更登记的;

　　(4)国家法律、法规规定予以减半收取的。

　　2.免收不动产登记费(含第一本不动产权属证书的工本费)的是：

　　(1)申请与房屋配套的车库、车位、储藏室等登记，不单独核发不动产权属证书的(申请单独发放权属证书的，收取登记费);

　　(2)因行政区划调整导致不动产坐落的街道、门牌号或房屋名称变更而申请变更登记的;(3)小微企业(含个体工商户)申请不动产登记的;

　　(4)农村集体经济组织成员以家庭承包或其他方式承包取得农用地的土地承包经营权申请登记的;

　　(5)农村集体经济组织成员以家庭承包或其他方式承包取得森林、林木所有权及其占用的林地承包经营权申请登记的;

　　(6)依法由农民集体使用的国有农用地从事种植业、林业、畜牧业、渔业等农业生产，申请土地承包经营权登记或国有农用地使用权登记的;

　　(7)因农村集体产权制度改革导致土地、房屋等确权变更而申请变更登记的;

　　(8)国家法律、法规规定予以免收的。

　　3.只收取不动产权属证书每本证书10元工本费：

　　(1)单独申请宅基地使用权登记的;

　　(2)申请宅基地使用权及地上房屋所有权登记的;

　　(3)夫妻间不动产权利人变更，申请登记的;

　　(4)因不动产权属证书丢失、损坏等原因申请补发、换发证书的。

住宅			登记费		工本费
权利类型	登记类型		商品	保障
所有权＋抵押权＋地役权	首次登记		80元/件	0元/件	免第一本 （登记证明不收费）
	转移登记		80元/件
	注销登记		免
	查封登记
	预告登记
	变更登记	行政区划调整导致不动产坐落的街道、门牌号或房屋名称变更
		夫妻间不动产权利人变更			只收工本费
		权利人姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更	减半		免第一本 （登记证明不收费）
		同一权利人因分割、合并不动产
	异议登记
	更正登记	其他原因	减半
		因登记机构错误	免
	其他	小微企业（含个体工商户）申请不动产登记
		不动产权属证书丢失、损坏等原因申请补发、换发			只收工本费

　　(四)不动产登记计费单位

　　不动产登记计费按件收取，不得按照面积、体积或者价款的比例收取。

　　1.什么是“一件”?

　　以一个不动产单元提出一项不动产权利的登记，并完成一个登记类型的为一件。

　　不动产单元指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。

　　申请人以同一宗土地上多个抵押物办理一笔贷款，申请办理抵押权登记的，按一件收费;

　　2.为何?

　　同属一个不动产单元。

　　非同宗土地上多个抵押物办理一笔贷款，申请办理抵押权登记的，按多件收费。

　　3.为何?

　　不再是同一不动产单元。

　　(五)不动产登记费用缴纳

　　不动产登记费用由登记申请人缴纳。按规定需由当事各方共同申请不动产登记的，由登记为不动产权利人的一方缴纳;不动产抵押权登记，由登记为抵押权人的一方缴纳;不动产为多个权利人共有(用)的，由共有(用)人共同缴纳，具体分摊份额由共有(用)人自行协商。

　　向购房人提供抵押贷款的银行，作为抵押权利人不得向抵押人转嫁登记费;房地产开发企业的房屋所有权首次登记，不得向购房人转嫁登记费。

　　(六)不动产登记收费政策衔接

　　已实行不动产统一登记制度的地方，不动产登记机构按规定收费标准收取不动产登记费，原收费标准一律废止。

　　未实行不动产统一登记制度的地区，土地登记费、房屋登记费、土地承包经营权证工本费、林权证工本费收费标准仍按原规定执行，实行不动产统一登记制度后，即按上述通知规定的收费标准执行。

　　五、不动产权证书和不动产登记证明主要内容

　　(一)不动产权证书主要内容

　　二维码、登记机构(章)及时间、编号、不动产权证书号、权利人、共有情况、坐落、不动产单元号、权利类型、权利性质、用途、面积、使用期限、权利其他状况、附记、附图页。

　　(二)不动产登记证明

　　证明权利或事项、权利人、义务人、坐落、不动产单元号、其他、附记。

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