2020年房地产估价师考试《制度与政策》第六章考点：房屋租赁管理

　　第四节　房屋租赁管理

　　一、房屋租赁的概念

　　房屋租赁是房地产市场中一种重要的交易形式。

　　房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　二、商品房屋租赁的条件

　　出租商品住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。

　　厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

　　有下列情形之一的房屋不得出租：

　　(1)属于违法建筑的;

　　(2)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;

　　(3)违反规定改变房屋使用性质的;

　　(4)法律、法规规定禁止出租的其他情形。

　　三、商品房屋租赁合同

　　(一)商品房屋租赁合同的概念

　　商品房屋租赁合同是出租人与承租人签订书面租赁合同，用于明确租赁双方权利义务关系的协议。

　　(二)商品房屋租赁合同的主要内容

　　(1)房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;

　　(2)房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况;

　　(3)租金和押金数额、支付方式。房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。(租金标准是核心)

　　(4)租赁用途和房屋使用要求。

　　(5)房屋和室内设施的安全性能。

　　(6)租赁期限。租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期满当事人可以续订租赁合同。

　　(7)房屋维修责任;

　　(8)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;

　　(9)争议解决办法和违约责任;

　　(10)其他约定。

　　当事人可以选用房屋租赁合同示范文本。

　　(三)商品房屋租赁关系保护

　　商品房屋租赁期间，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。

　　承租人在房屋租赁期间内死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

　　房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。

　　四、商品房屋租赁登记备案

　　房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。

　　直辖市、市、县人民政府房地产主管部门应当在三个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明。

　　直辖市、市、县房地产主管部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行房屋租赁合同网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。

　　五、商品房屋转租

　　承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。在房屋出租人同意的条件下，房屋承租人可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。

　　房屋转租，应当订立转租合同，必须按照有关部门规定办理登记备案手续。

　　转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外。

　　转租合同生效后，转租人享有并承担新的合同规定的出租人的权利与义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但双方协商一致的除外。

　　承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失

　　六、培育和发展住房租赁市场的若干意见

　　建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。

　　(1)培育市场供应主体

　　(2)鼓励住房租赁消费

　　(3)完善公共租赁住房

　　(4)支持租赁住房建设

　　(5)加大政策支持力度

　　(6)加强住房租赁监管

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