2020年房地产估价师考试《相关知识》第五章辅导：房地产图

第二节　房地产图

　　一、地形图

　　(一)地形图

　　地形图是按一定比例绘制的地物和地貌的正射投影图。地物指地球表面上人造的或天然的固定性物体;地貌指地表面自然起伏的形态。地物和地貌总称为地形。

　　地形图比例尺的选用

　　(二)地形图的阅读

　　在阅读地形图时，需要注意：

　　一是需要了解该地形图所采用的坐标系统和高程系统;城市地形图多用城市坐标系，工程项目总平面图多用施工坐标系;

　　二是应熟悉图例，了解各符号和注记的确切含义;

　　三是能根据等高线判别和分析地貌。

　　(三)地形图的应用

　　城市规划离不开对城市土地地形的基本特征进行分析。建筑设计，要考虑平面位置的布局，地形的特点，合理进行竖向布局。地形对建筑物布置的影响表现在很多方面，如排水、防潮、自然通风、采光及日照等。

　　地形条件对人行，车行交通网的设计，具有决定作用。

　　二、不动产权籍图

　　不动产权籍图：地籍图、海籍图、不动产单元图(宗地图、宗海图、房产分户图(房产平面图))。

　　不动产单元：权属界线固定封闭，具有独立使用价值的空间。

　　不动产单元代码：7层28位层次码

　　①宗地(宗海)代码：五层19位层次码

　　县级行政区划6位代码、地籍区3位代码、地籍子区3位代码、宗地(宗海)特征码2位代码(G-国家土地(海域)所有权、J-集体土地所有权、Z土地(海域)所有权未确定或有争议)

　　②定着物代码：二层9位层次码

　　定着物特征码(F房屋;L森林或林木;Q其他类型的定着物;W无定着物)。定着物单元编码8位。

　　(一)地籍图

　　地籍图是不动产地籍的图形部分。和不动产登记簿、地籍数据集一起为不动产产权管理、税收、规划等提供基础资料。

　　地籍图的基本内容：

　　土地权属界址点、界址线;宗地代码;地籍区、地籍子区编号和地籍区名称;土地利用类别;永久性建筑物和构筑物;地籍区和地籍子区界;行政区域界;平面控制点，有关地理名称及重要单位名称;道路和水域。

　　(二)宗地图

　　宗地是土地权属界址线封闭的地块或空间。

　　在地籍子区内划分宗地：

　　a)依据宗地的权属来源，分为国有土地使用权宗地和集体土地所有权宗地(集体建设用地使用权宗地、宅基地使用权宗地、土地承包经营权宗地、其他使用权宗地);

　　b)两个或以上农民集体共同所有的地块，且土地所有权界线难以划清的，应设为共有宗;

　　c)两个或以上的权利人共同使用的地块，且土地使用权界线难以划清的，应设为共用宗;

　　d)土地权属未确定或有争议的地块，可设为一宗地。

　　宗地图是描述一宗地位置、界址点线与相邻宗地关系等要素的地籍图，是不动产产权证书和宗地档案的附图。

　　以地籍图为基础编绘宗地图。比例尺一般为1：500。

　　宗地图主要内容：

　　1.宗地代码、所在图幅号、土地权利人、宗地面积;

　　2.地类号、房屋幢号;

　　3.本宗地的界址点、界址点号、界址线、界址边长、门牌号码;

　　4.用加粗黑线表示建筑物区分所有权专有部分所在房屋的轮廓线;

　　5.宗地内的地类界线、建筑物、构筑物及宗地外紧靠界址点线的定着物、邻宗地的宗地号、相邻宗地间的界址分隔线;

　　6.相邻宗地权利人名称、道路、街巷名称;

　　7.指北方向、比例尺、界址点测量方法、制图者、制图日期、审核者、审核日期、不动产登记机构。

　　(三)房产分户图

　　作为定着物单元的房屋，指独立成栋、有固定界线的封闭空间、以及区分幢、层、套、间等可以独立使用、有固定界线的封闭空间。

　　建筑物、构筑物定着物单元划分：

　　a)同一权利人拥有的独幢房屋宜划分为一个定着物单元;

　　b)具有多个权利人的一幢房屋，按照界线固定，且具有独立使用价值的幢、层、套、间划分为定着物单元;

　　c)同一权利人拥有多套界线固定且具有独立使用价值的房屋，宜各自划分定着物单元。

　　d)同一权利人拥有两幢或以上的房屋，可共同组成一个定着物单元。

　　房产分户图，以地籍图、宗地图(分宗房产图)为基础编绘房产分户图，是不动产产权证书和房产档案的附图。

　　房产分户图主要内容：

　　1.宗地代码、幢号、户号、坐落、房屋结构、所在层次、总层数、专有建筑面积、分摊建筑面积、建筑面积;

　　2.房屋轮廓线、房屋边长、分户专有房屋权属界线、比例尺、指北针;

　　3.电梯、楼梯等共有部分应标注“电梯共有”“楼梯共有”等字样;

　　4.不动产登记机构、绘制日期。

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