2020年房地产估价师考试《相关知识》章节考点：工程造价的计价与控制

　　第三节　工程造价的计价与控制

　　一、工程造价计价的基本原理和方法

　　(一)工程造价计价的基本原理

　　工程造价计价也叫工程估价，是对投资项目造价(或价格)的计算。

　　工程计价顺序：

　　分部分项工程单价—单位工程总价—工程项目总价—建设项目总价(由小到大，逐步汇总)

　　(二)工程造价计价的方法

　　两大方法：定额计价法&工程量清单计价法

　　1.工程建设定额计价法

　　(1)工程建设定额计价法，依据建设行政主管部门颁发的各种工程预算定额来计算工程造价。

　　基本特征：“价格=定额+费用+文件规定”

　　工程建设定额，是工程建设中单位质量合格的产品上人工、材料、机械、资金消耗的规定额度。

　　(2)工程建设定额的分类

　　1)按定额反映的生产要素消耗内容划分——劳动消耗定额、机械消耗定额和材料消耗定额;

　　2)按定额编制的程序和用途划分——施工定额、预算定额、概算定额、概算指标和投资估算指标;

　　①施工定额，是以工序为对象，表示生产产品数量和生产要素消耗综合关系编制的定额，是施工企业内部使用的定额，由劳动定额、机械定额和材料定额组成。用于工程施工管理。(最重要，考核的最多)

　　②预算定额，是在编制施工图预算阶段，以工程中的分项工程或结构构件为对象编制的，计算工程造价和计算工程中的劳动，机械台班，材料需要量的定额。是计价性定额。是调整工程预算和造价的基础，也是编制施工组织设计，施工技术财务计划的参考。

　　③概算定额，以扩大分项工程或扩大结构构件作为对象编制的，计算和确定该工程项目的劳动、机械台班、材料消耗量所用的定额。

　　④概算指标，是概算定额的扩大与合并，是以整个建筑物和构筑物为对象，以更为扩大的计量单位编制的，包括劳动定额、机械台班定额、材料定额三个部分，同时列出了各结构分部的工程量及单位建筑工程的造价。

　　⑤投资估算指标，在项目建议书和可行性研究阶段编制投资估算、计算投资需要量时使用的定额。

　　(要求能掌握以上5个概念的区别)

　　3)按照工程的费用划分——建筑工程定额、设备安装工程定额、建筑安装工程费用定额、工器具定额及工程建设其他费用定额;

　　4)按照专业性质划分——全国通用定额、行业通用定额和专业专用定额;

　　5)按照主编单位和管理权限划分——全国统一定额、行业统一定额、地区统一定额、企业定额、补充定额。

　　(3)工程建设定额计价的基本方法与程序

　　①人工费

　　人工费=Σ(工日消耗量×日工资单价)

　　人工费=Σ(工程工日消耗量×日工资单价)

　　②材料费

　　材料费=Σ(材料消耗量×材料单价)

　　③施工机具使用费=Σ(施工机械台班消耗量×机械台班单价)

　　④企业管理费

　　以分部分项工程费为计算基础

　　企业管理费费率(%)=生产工人年平均管理费/(年有效施工天数×人工单价)×人工费占分部分项工程费比例(%)

　　⑤利润

　　根据企业自身需求并结合建筑市场实际自主确定，利润在税前建筑安装工程费的比重，可按不低于5%且不高于7%的费率计算。

　　⑥规费

　　社会保险费和住房公积金=Σ(工程定额人工费×社会保险费和住房公积金费率)，即“五险一金”

　　⑦税金

　　税金=增值税应纳税额+城市维护建设税+教育费附加和地方教育费附加=税前工程造价×综合税率(%)

　　税前工程造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各费用项目均以不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算。增值税应纳税额，根据纳税人是否属于一般纳税人还是小规模纳税人计税方法有所不同。建筑企业城市维护建设税根据纳税人实际纳税地区的不同而不同。

　　下面以一般纳税人为例说明综合税率。

　　纳税地点在市区的企业

　　综合税率(%)=11%×(1+7%+3%+2%)=12.32%

　　纳税地点在县城、镇的企业

　　综合税率(%)=11%×(1+5%+3%+2%)=12.10%

　　纳税地点不在县城、镇的企业

　　综合税率(%)=11%×(1+1%+3%+2%)=11.66%

　　有关地区和部门可根据计价依据管理的实际情况，采取满足增值税下工程计价要求的其他调整方法。

　　⑧单位工程概预算造价=人工费+材料费+施工机具使用费+企业管理费+利润+规费+税金(七项之和)

　　⑨单项工程概算造价=Σ单位工程概预算造价+设备、工器具购置费

　　⑩建设项目工程全部概算造价=Σ单项工程的概算造价+有关的其他费用+预备费

　　(从下往上汇总计算)

　　2.工程量清单计价法(注意与传统的定额计价法区分)

　　(1)工程量清单——是拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目、规费项目和税金项目的名称和相应数量等的明细清单。纯国有资金投资或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。

　　××高速铁路站前工程工程量清单表

　　(2)工程量清单的内容

　　工程量清单由分部分项工程量清单、措施项目清单、其他项目清单、规费项目清单、税金项目清单组成，主要包括工程量清单说明和工程量清单表两部分。

　　工程量清单说明，主要是招标人解释拟招标工程的工程量清单的编制依据以及重要作用，明确清单中的工程量是招标人估算的，是投标报价的基础。

　　工程清单表作为清单项目和工程数量的载体，是工程量清单的重要组成部分。

　　(3)工程量清单计价的基本方法与程序

　　工程量清单计价的基本过程：在统一的工程量计算规则的基础上，根据施工图纸计算出各清单项目的工程量，再根据工程造价信息和经验数据计算得到工程造价。

　　具体方法如下：

　　①分部分项工程费=Σ(分部分项工程量×综合单价)

　　②措施项目费=Σ(措施项目工程量×综合单价)

　　③其他项目费=暂列金额+暂估价+计日工+总承包服务费

　　④规费=工程排污费+社会保障费(五险)+住房公积金(一金)

　　⑤税金=增值税+城市建设维护税+教育费附加+地方教育费附加(前五项都有各自的工程量清单表)

　　⑥单位工程报价=分部分项工程费+措施项目费+其他项目费+规费+税金(前五项加总)

　　⑦单项工程报价=Σ单位工程报价

　　⑧建设项目总报价=Σ单项工程报价

　　(三)定额计价方式与工程量清单计价方式的差别

　　(1)体现我国建设市场发展过程的不同定价阶段。(前者介于国家定价和指导价之间，后者是市场定价)

　　(2)主要计价依据及其性质不同。(前者依据——定额资料，后者依据——“清单计价规范”)

　　(3)编制工程量的主体不同。(前者——招标人和投标人，后者——招标人计算或委托咨询机构计算)

　　(4)单价与报价的组成不同。(前者——不完全单价，后者——完全单价)

　　(5)适用阶段不同。(前者——项目建设前期各阶段对于建设投资的预测和估算，后者——合同价格形成和合同价格管理)

　　(6)合同价格的调整方式不同。(前者有变更签证、定额解释、政策性调整等多种调整方式，后者单价相对固定，减少了合同实施过程中的调整活口——闭口合同)

　　(7)是否区分施工实体性损耗和施工措施性损耗不同。(前者——区分施工实体性损耗和施工措施性损耗，后者——把施工措施与工程实体项目进行分离，有专门的措施项目清单)

　　二、工程造价控制的基本原理和方法

　　(一)工程造价控制的基本原理

　　全过程动态控制。首先，全过程控制，从建设项目可行性研究阶段工程造价的预测开始，到工程实际造价的确定和经济评价为止整个建设期间的工程造价控制管理。

　　动态控制

　　一是工程造价受到建设周期影响，许多影响工程造价因素都是经常发生变化的，使得工程造价在较长的建设期内处于动态的变化之中，只有到实际竣工才能最终确定工程的实际造价;

　　二是在工程建设过程中，项目造价控制围绕三大目标：投资控制、质量控制和进度控制，这些目标是动态的，并且贯穿于项目实施的始终。

　　工程造价控制的主要方法

　　(1)可行性研究。

　　(2)限额设计。将上阶段审定的投资额和工程量先分解到各专业，再分解到各单位工程和分部工程。各专业设计确保总投资额不被突破。

　　(3)价值工程。价值V=功能F/费用C

　　提高价值的方法有：

　　①功能提高，费用不变;

　　②功能不变，费用降低;

　　③功能提高，费用下降;

　　④功能提高大于费用提高;

　　⑤功能下降小于费用下降。

　　(4)招标投标。引入竞争机制，确保工程质量，控制工期，降低造价。

　　(5)合同管理。工程项目管理的核心。

　　三、建设项目各阶段(决策—设计—施工三阶段)工程造价的计价与控制

　　(一)建设项目决策阶段工程造价的计价与控制

　　1.建设项目决策

　　建设项目决策是选择和投资行动方案的过程，是对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同建设方案进行技术经济比较及做出判断和决定的过程。

　　2.建设项目决策阶段影响工程造价的主要因素

　　(1)项目合理规模——规模经济原理;

　　(2)建设地区及建设地点(厂址)——选址

　　选址影响工程造价的高低、建设工期的长短、建设质量的好坏，还会影响到建成后的销售和经营状况。(和第一章中的建设用地适宜性评价对应);

　　(3)技术方案;

　　(4)设备方案;

　　(5)工程方案;

　　(6)环境保护措施。

　　3.建设项目决策阶段工程造价计价与控制方法

　　(1)可行性研究;

　　(2)建设项目投资估算与财务评价。

　　(二)建设项目设计阶段工程造价的计价与控制

　　1.设计阶段影响工程造价的因素

　　2.设计方案评价

　　(1)设计方案评价原则

　　1)经济合理性与技术先进性相结合的原则;

　　2)考虑项目全寿命费用的原则;

　　全寿命费用，是项目从投资开始，到项目产品不能再继续利用为止所产生的一切费用。

　　建设过程的费用是工程造价，使用过程的是使用成本。

　　3)近期与远期效益相结合的原则。

　　(2)设计方案评价指标(多，但是没有考点)

　　1)工业建设项目设计评价指标

　　①总平面设计评价指标

　　面积指标：厂区占地面积、建筑物和构筑物占地面积、永久性堆场占地面积，建筑占地面积、厂区道路占地面积，工程管网占地面积，绿化面积。

　　比率指标：建筑密度、土地利用系数、绿化系数。

　　工程量指标：场地平整土石方量、地上及地下管线工程量、防洪设施工程量等。

　　功能指标：生产流程短便捷、流畅、连续程度;场内运输便捷程度;安全生产满足程度等。

　　经济指标：每吨货物运输费用、经营费用等。

　　②工艺设计评价指标：净现值、净年值、内部收益率、差额内部收益率、投资回收期等。

　　③建筑设计评价指标：单位面积造价，建筑物周长与建筑面积比、厂房展开面积、厂房有效面积与建筑面积比和工程全寿命成本。

　　2)民用建设项目设计评价指标

　　住宅设计指标：平面系数、建筑周长指标、建筑体积指标、平均每户建筑面积、户型比。

　　公共建筑面积指标：占地面积、建筑面积、使用面积、辅助面积、有效面积、平面系数、建筑体积、单位指标等。

　　居住小区设计：建筑毛密度，居住建筑净密度、居住面积密度、居住建筑面积密度、人口毛密度、人口净密度、绿化比率等。

　　(3)设计方案评价方法——静态、动态评价指标。

　　3.限额设计

　　限额设计就是按照设计任务书批准的投资估算进行初步设计，按照初步设计概算造价进行施工图设计，按照施工图预算造价对施工图设计各个专业设计文件做出决策。限额设计是建设项目投资控制的重要环节和关键措施。

　　(三)建设项目施工阶段工程造价的计价与控制

　　1.工程变更

　　(1)工程变更概念——工程的实际施工情况与招标投标时的工程情况发生的变化。(招标文件和实际的差异)

　　工程变更包括：工程量变更、工程项目变更、进度计划的变更和施工条件的变更。

　　(2)工程变更的范围和内容

　　①取消合同中任何一项工作，但被取消的工作不能转由发包人或其他人实施;

　　②改变合同中任何一项工作的质量或其他特性;

　　③改变合同工程的基线、标高、位置或尺寸;

　　④改变合同中任何一项工作的施工时间或改变已批准的施工工艺或顺序;

　　⑤为完成工作需要施加的额外工作。

　　(3)工程变更程序

　　1)监理人认为可能要发生变更情形(还未发生)。监理人向承包人发出变更意向书，发包人同意，由监理人发布变更指示;承包人认为难以实施的，应该通知监理人，说明原因并附详细依据。监理人与承包人、发包人协商后确定撤销、改变或不改变原变更意向书。

　　2)监理人认为发生了变更的情形(已经发生)。监理人向承包人发出变更指示。

　　3)承包人认为可能要发生变更的情形(还未发生)。

　　承包人向监理人发出书面申请，监理人与发包人研究，认为存在变更的，应在收到承包人书面建议后的14天内作出变更指示。不同意作为变更的，应由监理人书面答复承包人。

　　承包人应在收到变更指示或变更意向书后的14天内，向监理人提交变更报价书。监理人收到承包人变更报价书后的14天内，根据变更估价原则，商定或确定变更价格。

　　(4)工程变更估价原则

　　1)已标价工程量清单中有适用于变更工作子目的，采用该子目的单价;——有现成的用现成的

　　2)已标价工程量清单中无适用于变更工作子目的但有类似子目的，可在合适范围内参照类似子目的单价，由发、承包双方商定或确定变更工作的单价;——没有现成的用替代的

　　3)已标价工程量清单中无适用或类似子目的单价，可按照成本加利润的原则，由发、承包双方商定或确定变更工作的单价;

　　4)因分部分项工程量清单漏项或非承包人原因的工程变更，引起措施项目发生变化，造成施工组织设计或施工方案变更的，原措施费中已有的措施项目，按原措施费的组价方法调整。

　　2.工程索赔

　　(1)工程索赔的概念

　　工程索赔是在工程承包合同履行中，当事人一方由于另外一方未履行合同规定的义务或出现了由对方承担的风险而遭受损失时，向另一方提出索赔要求的行为。

　　工程索赔包括：①承包人向发包人的索赔和②发包人向承包人的索赔(索赔是双向的)。

　　(2)工程索赔的原因

　　①当事人违约;

　　②不可抗力(自然事件和社会事件)或不利的物质条件;

　　③合同缺陷(合同文件规定不严谨、合同存在遗漏和错误);

　　④合同变更(设计变更、施工方法变更、追加或取消某些工作，合同其他规定的变更);

　　⑤监理人指令(变更材料、采取某项措施、加速施工速度，进行某项工作);

　　⑥其他第三方原因。

　　(3)工程索赔分类

　　按照索赔合同依据分为：合同中明示的索赔和合同中默示的索赔;

　　按照索赔的目的分为：工期索赔和费用索赔;

　　按照索赔事件的性质分为：工程延误索赔、工程变更索赔、工程加速索赔、意外事件索赔、合同被迫终止的索赔等。

　　(4)工程索赔的程序

　　①索赔的提出;承包人向发包人的索赔应在索赔事件发生后，持证明索赔事件发生的有效证据，依据正当的索赔理由，在合同约定的时间内，向发包人提交索赔通知。发包人在合同约定的时间内对承包人提出的索赔进行答复和确认。

　　合同未作约定时，承包人确认引起索赔事件后28天(4周)内，向发包人发出索赔通知，否则承包人无权获得追加付款，竣工时间不得延长。(该做的事情在规定时间内必须做，不能拖拉)

　　在承包人确认引起索赔事件后42天(6周)内，承包人应该提交索赔报告，连续性事件应该每隔一个月提交进一步的中间索赔报告，说明累计索赔金额。在索赔事件产生影响结束后的28天内，递交最终索赔报告。

　　②承包人索赔的处理程序。发包人收到报告后28天内作出回应，批准或不批准，并附具体意见。超过28天未做答复，视作索赔报告已认可。

　　③承包人提出索赔的期限。承包人接受竣工付款证书后，应被认为已经无权再提出合同工程接受证书颁发前所发生的任何索赔。承包人提交的最终结清申请单中，只限于提出工程接受证书颁发后的索赔。提出索赔的期限自接受最终结清证书时终止。

　　3.工程价款结算

　　(1)工程价款结算的方式

　　1)按月结算与支付;

　　2)分段结算与支付。

　　(2)工程价款结算的主要内容

　　1)竣工结算;

　　2)分阶段结算;

　　3)专业分包结算;

　　4)合同中止结算。

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