2020年房地产估价师考试《制度与政策》第四章考点：房地产开发项目管理

　　第二节　房地产开发项目管理

　　一、确定房地产开发项目的原则

　　1.遵循规划、计划

　　确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求;按照国家有关规定需要经国家发展改革主管部门批准的，还应当报国家发展改革主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。

　　2.新旧结合

　　房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

　　二、房地产开发项目建设用地使用权的取得

　　(一)建设用地使用权的取得方式

　　房地产开发用地应当以出让的方式取得，但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。

　　采用划拨方式取得主要包括以下情形：

　　(1)国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。

　　(2)经济适用住房建设用地。

　　(二)建设条件书面意见的内容

　　土地使用权出让或划拨前，县级以上地方政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：

　　1.房地产开发项目的性质、规模和开发期限;

　　2.城市规划设计的条件;

　　3.基础设施和公共设施的建设要求;

　　4.基础设施建成后的产权界定;

　　5.项目征收补偿、安置要求。

　　市、县住房城乡建设主管部门提出限价商品住房的控制性销售价位，商品住房建设项目中保障性住房的配建比例、配建套数、套型面积、设施条件和项目开竣工时间及建设周期等建设条件，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。

　　三、房地产开发项目实行资本金制度

　　(一)项目资本金的概念

　　项目资本金是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务;投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出。

　　(二)项目资本金的出资方式

　　项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资，但必须经过资产评估机构评估。

　　以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。

　　(三)房地产开发项目资本金

　　房地产开发项目资本金是指规定房地产开发企业承揽项目必须有一定比例的资本金，可以有效地防止部分企业的不规范行为，减少楼盘“烂尾”等现象的发生。

　　保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

　　四、对不按期开发房地产开发项目的处理原则

　　房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行开发建设。

　　1.出让合同约定的动工开发期限1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;

　　2.满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

　　3.以下情况不征收土地闲置费或收回：

　　①因不可抗拒力造成开工延期，如地震、洪涝等自然灾害。

　　②因政府的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的。

　　③因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的。如发现地下文物、拆迁中发现不是开发商努力能解决的问题等。

　　五、房地产开发项目质量责任制度

　　(一)房地产开发企业应对其开发的房地产项目承担质量责任

　　房地产开发企业应对其开发的房地产项目承担质量责任。勘察、设计、施工、监理单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同约定，承担相应责任。

　　因为房地产开发企业是组织者，是责任中心，也是合同中心，各方均与房地产开发企业存在合同关系;业主有问题找房地产企业，参建各方有责任，房地产企业也会找诸方。

　　(二)对质量不合格的房地产项目的处理方式

　　1.房屋竣工后，必须经验收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

　　2.应当注意以下几个问题：

　　(1)购房人在商品房交付使用之后发现质量问题。这里的交付使用之后，是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完备之后。只要在合理的使用年限内，只要属于主体结构的问题，都可以申请质量部门认定，房屋主体结构不合格的，均可申请退房。

　　(2)确属主体结构质量不合格，而不是一般性的质量问题。因为主体结构问题，影响太大，无法通过维修解决;而一般性的质量问题，可以通过保修解决。前者可以要求退房，后者不可。

　　(3)必须向工程质量监督部门申请重新核验，以质量监督部门核验的结论为依据。

　　(4)对给购房人造成损失应当有合理的界定，应只包含直接损失，不应含精神损失等间接性损失。

　　(5)消费者，可以选择退房或是换房，以保护购买商品房的消费者的合法权益。

　　六、项目手册制度

　　(1)房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。

　　(2)房地产开发项目实行项目手册制度是政府行业管理部门对房地产开发企业是否按照有关法律、法规规定，是否按照合同的约定进行开发建设而建立的一项动态管理制度。

　　(3)项目手册制度的实施，可以加强对房地产市场的监测。

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