2020年房地产估价师考试《制度与政策》第四章考点：城乡规划管理

　　第一节　城乡规划管理

　　一、城乡规划概述

　　(一)城乡规划的概念

　　城乡规划是以促进经济社会全面协调可持续发展为根本任务、促进土地科学使用为基础、促进人居环境根本改善为目的，涵盖城乡居民点的空间布局规划。具有重要公共政策的属性。

　　城乡规划经过法定程序审批确立后，城乡规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城乡规划进行。

　　(二)城乡规划的内容

　　城乡规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。

　　城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。

　　详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。

　　施工图纸，是建筑的蓝图;

　　城乡规划，是城市建设的蓝图。

　　(三)城乡规划的原则

　　城乡规划工作必须遵循城乡建设和发展的客观规律，立足国情，面向未来，改善生态环境，促进资源、能源节约和综合利用，保护耕地等自然资源和历史文化遗产，保持地方特色、民族特色和传统风貌，防止污染和其他公害，并符合区域人口发展、国防建设、防灾减灾和公共卫生、公共安全的需要。

　　制定和实施城乡规划必须遵循以下五个基本原则：

　　1.城乡统筹原则;

　　2.合理布局原则;

　　3.节约土地原则;

　　4.集约发展原则;

　　5.先规划后建设原则。

　　2016年，中共中央、国务院印发了《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，主要内容：

　　(1)依法加强规划编制和审批管理;

　　(2)加强城市总体规划和土地利用总体规划的衔接;

　　(3)创新规划理念、坚持协调发展、推动城市集约发展;

　　(4)加强街区的规划和建设，开放住宅小区和单位大院。

　　二、城乡规划的编制与审批

　　(一)城乡规划的组织编制主体和审批主体

　　*特殊城市：省、自治区人民政府所在地，以及国务院钦点的城市;

　　*特殊镇：县人民政府所在地镇

　　(二)城乡规划的编制依据

　　(三)城乡规划的审批程序

　　1.省域城镇体系规划和城市总体规划在报上一级人民政府审批前，应当先经本级人民代表大会常务委员会审议，常务委员会组成人员的审议意见交由本级人民政府研究处理。

　　镇总体规划在报上一级人民政府审批前，应当先经镇人民代表大会审议，代表的审议意见交由本级人民政府研究处理。

　　2.城乡规划的组织编制机关报送审批省域城镇体系规划、城市总体规划或者镇总体规划，应当将本级人民代表大会常务委员会组成人员或者镇人民代表大会代表的审议意见和根据审议意见修改规划的情况一并报送。

　　村庄规划在报送审批前，应当经过村民会议或者村民代表会议讨论同意。

　　3.城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。公告的时间不得少于三十日。

　　4.省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划批准前，审批机关应组织专家和有关部门进行审查。

　　城乡规划审批机关在对上报的城乡规划组织审查同意后，予以书面批复。经依法批准的城乡规划，是城乡建设和规划管理的依据。

　　城乡规划组织编制机关应当及时公布经依法批准的城乡规划。但是法律、行政法规规定不得公开的内容除外。

　　(四)城乡规划的修改

　　1.有下列情况之一的，组织编制机关方可按照规定的权限和程序修改规划：

　　(1)上级人民政府制定的城乡规划发生变更，提出修改规划要求的;

　　(2)行政区划调整确需修改规划的;

　　(3)因国务院批准重大建设过程确需修改规划的;

　　(4)经评估确需修改规划的;

　　(5)城乡规划的审批机关认为应当修改规划的其他情形。

　　2.修改程序

　　(1)修改省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划前，组织编制机关应当对原规划的实施情况进行总结，并向原审批机关报告;

　　修改涉及城市总体规划、镇总体规划强制性内容的，应当先向原审批机关提出专题报告，经同意后，方可编制修改方案。

　　(2)修改控制性详细规划的，组织编制机关应当对修改的必要性进行论证，征求规划地段内利害关系人的意见，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可编制修改方案。

　　控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的强制性内容的，应当先修改总体规划。

　　三、城乡规划的实施与监督

　　地方各级人民政府应当根据当地经济社会发展水平，量力而行，尊重群众意见，有计划、分步骤地组织实施城乡规划。

　　城市新区的开发和建设，合理确定建设规模和时序，充分利用现有市政基础设施和公共服务设施，严格保护自然资源和生态环境，体现地方特色。

　　城市、县、镇人民政府应当根据城市总体规划、镇总体规划、土地利用总体规划和年度计划以及国民经济和社会发展规划，制定近期建设规划，其规划期限为五年。以重要基础设施、公共服务设施和中低收入居民住房建设以及生态环境保护为重点内容。

　　城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。

　　报建审批管理：对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。

　　批后管理：按照规划实施监督检查体系对违章占地和违章建设的查禁工作。

　　(一)建设项目选址意见书

　　范围：审批或核准的划拨用地建设项目。

　　申请：建设单位在报批或报核前，向规划部门申请。

　　核发：城乡规划主管部门核发选址意见书。

　　注意：其他建设项目，不需要申请选址意见书。

　　(二)建设用地规划许可证

　　范围：任何划拨、出让方式的项目。

　　核定：城乡规划主管部门根据控制性详规核定。

　　核发：城乡规划主管部门核发建设用地规划许可证。

　　取得建设用地规划许可证后，用地单位经县级以上人民政府批准后，可由土地主管部门划拨土地。

　　(三)建设工程规划许可证

　　范围：城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的项目。

　　申请：建设单位持土地的有关证明文件、建设工程设计方案等，必要时提交修建性详规，向城乡规划主管部门申请。

　　核定：城乡规划主管部门根据控制性详规核定。

　　核发：城乡规划主管部门核发建设用地规划许可证。

　　(四)城乡规划实施的监督检查

　　任何单位和个人都有权向城乡规划主管部门或其他有关部门举报或者控告违反城乡规划的行为。

　　四、城乡规划控制线

　　城乡规划控制线是指城乡规划中确定具有特定用途，需要保护和控制范围的界线，分为红线、绿线、紫线、蓝线、黄线等。规划控制线是城乡规划的组成部分，依法确定的规划控制线，未经法定程序不得修改。为加强对规划控制线的管理，原建设部相继出台以下部门规章进行专项管理：

　　《城市绿线管理办法》(自2002年11月1日起施行)

　　《城市紫线管理办法》(自2004年2月1日起施行)

　　《城市蓝线管理办法》(自2006年3月1日起施行)

　　《城市黄线管理办法》(自2006年3月1日起施行)

　　(一)规划红线管理

　　规划红线一般指建设用地规划控制线，包括用地红线、道路红线和建筑红线。对“红线”的管理，体现在对容积率、建设密度和建设高度等的规划管理。红线内土地面积就是取得使用权的用地范围。

　　1.道路红线

　　考虑地下敷设管线，行道树等增加的宽度。任何建筑均不可以越过道路红线。

　　2.建筑红线

　　建筑红线可能与道路红线重合，一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后，而建筑小区距离建筑红线，再退2m，且退后范围内，不得使用。

　　(二)城市紫线、绿线、蓝线和黄线划定

　　1.紫线划定

　　在编制城市规划时应当划定保护历史文化街区和历史建筑的紫线。国家历史文化名城的城市紫线由城市人民政府在组织编制历史文化名城保护规划时划定。其他城市的城市紫线由城市人民政府在组织编制城市总体规划时划定。

　　编制历史文化名城和历史文化街区保护规划，应当包括征求公众意见的程序。

　　2.绿线划定

　　城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。控制性详规应当提出不同类型用地的界线、规定绿化率控制指标和绿化用地界线的具体坐标。修建性详规应当根据控制性详规，明确绿地布局，提出绿化配置的原则或者方案，划定绿地界线。

　　3.蓝线划定

　　城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。

　　4.黄线划定

　　城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。在制定城市总体规划和详细规划时应当划定城市黄线。

　　城市基础设施包括：城市公共交通设施、供水设施、供燃气设施、供热设施、消防设施、环境卫生设施、通信设施等。

　　(三)城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理

　　1.各线范围内的各类建设项目(新建、改建、拆除)，或占用范围内用地，必须依法办理相关审批手续。

　　2.各线范围内，不允许出现任何破坏性建设项目，不允许出现任何擅自性行为。

　　(四)城市紫线、绿线、蓝线和黄线监督

　　各类建设工程要与其配套的绿化工程同步设计，同步施工，同步验收

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