2016年注册房地产估价师制度与政策第八章讲义第一节

　　2016年注册房地产估价师制度与政策第八章讲义第一节

　　第一节　房地产中介服务行业管理概述

　　1.房地产中介服务的概念及特点

　　概念

　　是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节，为当事人提供专业服务的经营活动

　　分类

　　房地产咨询

　　房地产估价

　　房地产经纪(注意不是经济)-是通俗意义上的中介

　　特点

　　人员特定-具有执业资格或职业资格

　　委托服务-接受当事人的委托

　　服务有偿-收取报酬、佣金

　　2.房地产中介服务行业管理内容(对人、对机构、对业务三方面的管理内容)

　　2.1 人员的资格管理

　　房地产咨询人员-学历+职称

　　房地产估价人员-房地产估价师执业资格一种

　　房地产经纪人员-房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格两种

　　2.2 机构管理(两方面)

　　市场准入(设立房地产中介机构的条件)

　　有自己的名称-有名

　　有固定的服务场所-有场所

　　有规定数量的财产和经费-有钱

　　有足够数量的专业人员-有人

　　资质管理

　　工商部门-办理营业执照

　　房地产行政主管部门-领取营业执照事一个月内办理备案，办理资质

　　2.3 业务管理(三方面)

　　承办业务管理

　　委托业务只能与中介机构签订合同，个人不能承揽义务

　　中介服务人员与委托人、相关当事人有利害关系时，应回避

　　行为管理

　　权利与义务

　　中介服务人员有查阅资料与现场的权利

　　中介服务人员有为委托人保密的义务

　　中介服务人员过错给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任，所在机构可以对有关人员追偿

　　中介服务人员不当行为的责任(记四类情况)*

　　一般的处理是停止房地产中介业务，或吊销资质，处以1万-3万的罚款

　　承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处5年以下有期徒刑或拘役，并处罚金(未收财物)

　　中介服务人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，犯前款罪的，处5年以上10年以下有期徒刑，并处罚金

　　严重不负责任，出具有证明文件有重在失实的，造成严重后果的，处3年以下有期徒刑或拘役，并处或者单处罚金

　　财务管理

　　房地产中介服务实行有偿服务

　　房地产中介服务收费实行明码标价制度

　　中介服务费必须由中介服务机构统一收取，并给缴费人开据发票

　　【2007年真题】

　　由于房地产中介服务人员过错给当事人造成经济损失的，由房地产中介服务人员承担赔偿责任，所在机构承担连带责任。　　(　　)

　　『正确答案』错

　　『答案解析』由于房地产中介服务人员过错给当事人造成经济损失的，由房地产中介服务机构承担赔偿责任，所在机构可以对有关人员进行追偿

　　【2006年真题】

　　《刑法》规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财物或者非法收受他人财物，但故意提供虚假证明文件，情节严重的可处(　　)，并处罚金。

　　A.三年以下有期徒刑或者拘役

　　B.五年以下有期徒刑或者拘役

　　C.五年以下有期徒刑或者管制

　　D.五年以上，十年以下有期徒刑

　　『正确答案』B

　　『答案解析』D是收取了财物的处罚。

　　3.房地产中介服务收费

　　分类

　　房地产咨询收费

　　口头咨询费-双方协商议定

　　书面咨询费-最高不超过标的额的0.5%

　　房地产估价收费

　　采用差额定率分档累进计收

　　房地产经纪收费

　　房屋租赁代理收费-无论租期长短，按半月至一月租金标准协商议定

　　房屋买卖代理收费-成交价格的0.5%-3%

　　相关规定

　　以上为国家制定的最高收费标准，各地省级价格部门可制定当地收费标准

　　经济特区收费标准可适当提高，但不能超过上述标准的30%

　　【重点】记三个估价收费标准

　　以房产为主的房地产估价标准(房地合一)

　　宗地地价评估收费标准(单纯土地)

　　基准地价评估收费标准

　　【重要考点】估价费的收取

　　【2009年真题】

　　某非经济特区的房地产估价机构评估一宗以房产为主的项目，评估的房地产总价为2 400万元，根据国家有关规定，估价收费最高为( )万元。

　　A.1.92 B.3.60

　　C.4.57 D.6.00

　　『正确答案』C

　　『答案解析』非经济特区，评估标准无须上浮。还要特别注意是房产为主的评估，还是地的评估。

　　复习时的作法：估价收费=100×0.5%+900×0.25%+1000×0.15%+400×0.08%=4.57(万元)

　　考试时的作法：4.25+400×0.0008=4.25+0.32=4.57(万元)

　　而且评估价在2000万元亿时，评估费用为4.25万元，评估价在5000万元时，评估费用为6.65万元。所以可以直接排除AB两个选项。

　　【2009年真题】

　　房屋租赁代理收费，以半个月至一个月成交租金额为标准，由双方协商一次性收取。(　)

　　『正确答案』对

　　【2008年真题】

　　某房地产估价业务发生在非经济特区，评估的房地产价格总额为6200万元，按国家规定的标准，该房地产估价最高收费额为(　)万元。

　　A.2.48

　　B.7.13

　　C.13.50

　　D.31.00

　　『正确答案』B

　　『答案解析』非经济特区，不需要上浮。复习时的作法

　　估价收费=100×0.5%+900×0.25%+1000×0.15%+3000×0.08%+1200×0.04%=7.13(万元)

　　考试的时作法：6.65+1200×0.0004=6.65+0.48=7.13(万元)

　　而且评估价在1亿时，评估费用为8.25万元，低于1亿时，评估费一定低于8.25万元，所以可直接排除CD两项。评估价为2000万元时，评估费用已经为4.25万元了，所以A也可以排除。

　　【2006年真题】

　　根据中介服务收费的有关规定，房屋租赁代理可根据当事人签订的租赁协议中租赁期限的长短收取不等的中介代理费。　(　　)

　　『正确答案』错

　　『答案解析』无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收