2016年房地产估价师制度与政策第六章章节讲义第二节

　　2016年房地产估价师制度与政策第六章章节讲义第二节

房地产转让管理

　　【本节主要内容】

　　1.房地产转让概述

　　2.房地产转让条件

　　3.房地产转让的程序

　　4.房地产转让合同

　　5.以出让方式取得建设用地使用权的房屋转让

　　6.以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让

　　7.已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定

　　1.房地产转让概述

　　概念

　　房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为

　　合法的转让方式(只要权属发生变更，即视为转让)

　　买卖

　　赠与

　　房地产作价入股

　　一方提供土地使用权，另一方提供资金(合作开发)

　　企业被收购、兼并或合并

　　以房地产抵债的

　　其它

　　实质

　　房地产权属发生转移

　　房屋所有权和所占用范围内的土地使用权同时转让

　　房地产转让的分类

　　根据转让的对象

　　地面上有建筑物的房地产转让

　　地面上无建筑物的房地产转让——土地使用权转让

　　根据土地使用权的获得方式

　　以出让方式取得土地使用权的房地产转让

　　以划拨方式取得土地使用权的房地产转让

　　根据转让的方式

　　有偿转让——买卖、作价入股等

　　无偿转让——房地产赠与、继承等

　　【2009年真题】

　　下列行为中，不属于房地产有偿转让的是(　)。

　　A.房地产抵债

　　B.房地产作价入股

　　C.房地产买卖

　　D.房地产继承

　　提示：参见教材P111

　　『正确答案』D

　　【2008年真题】

　　房地产转让属于双务行为，转让双方均享有一定的权利，并承担一定的义务。(　)

　　提示：参见教材P111

　　『正确答案』错

　　『答案解析』赠予即是一种单务的转让行为。

　　2.房地产转让条件

　　转让的一般条件

　　以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，应完成开发投资总额的25%以上

　　属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件

　　按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书

　　不得转让的情形

　　司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其它形式限制房地产权利的

　　依法收回土地使用权的

　　共有房地产，未经其他共有人书面同意的

　　权属有争议的房地产

　　未依法登记领取权属证书的房地产

　　法律和行政法规规定禁止转让的其他情况

　　3.房地产转让的程序 (六步曲)

　　程序

　　转让当事人签订书面转让合同

　　当事人在转让合同签订后90日内到房地产所在地的房地产管理部门申报成交价格

　　管理部门做出是否受理的答复

　　房地产管理部门核实申报的成交价格，根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估

　　当事人按照规定缴纳有关税费

　　房地产管理部门办理权属登记手续，核发权属证书

　　相关规定

　　房地产转让，先办理房地产交易手续(有交税的环节)

　　再办理房地产的变更登记(变更房屋所有权证书)

　　再凭变更后的房屋所有权证书向土管部门申请变更土地使用权登记

　　4.房地产转让合同

　　双方当事人的姓名或者名称、住所

　　房地产权属证书的名称和编号

　　房地产坐落位置、面积、四至界限

　　土地宗地号、土地使用权取得方式及年限

　　房地产的用途或使用性质

　　成交价格及支付方式

　　房地产交付使用的时间

　　违约责任

　　双方约定的其它事项

　　5.以出让方式取得建设用地使用权的房屋转让

　　原出让合同载明的权利义务随转让而转移给新的受让人

　　可多次转让，但出让合同约定的总的使用年限不变，新的受让人所拥有的土地使用年限，是原出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限

　　转让之后受让人改变原土地用途的，必须取得原土地出让方(国土部门)和市、县政府规划主管部门的同意，签订建设用地使用权出让合同变更协议或重新签订出让合同，相应调整出让金

　　6.以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让

　　两种处理方式

　　由受让方办理出让手续，变划拨用地为出让用地，受让方缴纳出让金

　　不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金

　　可以不办理出让手续的情况

　　转让后的土地仍然符合划拨用地条件

　　国家机关用地和军事用地

　　城市基础设施用地和公益事业用地

　　国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地

　　其它

　　私有住宅转让后仍用于居住的

　　出售公有住宅的

　　同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的

　　转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其它条件的

　　根据城市规划土地使用权不宜出让的

　　县级以上政府规定暂时无法或不需要采取出让方式的其他情形

　　收益金的上缴

　　由房地产管理部门在办理交易手续时收取土地收益金上缴国家

　　转让后的房地产再转让，需要办理出让手续的，补交出让金时应当扣除已缴纳的土地收益

　　7.已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定

　　已购公房和经济适用住房可以上市，但这两类房屋的用地大部分是划拨的

　　国家在营业税、土地增值税、契税、个人所得税、土地收益等方面给予优惠