2019房地产估价师案例分析问答题提分题（十四）

　　简答题

　　1、房屋征收估价的特点有哪些?

　　2、简述房地产拍卖、变卖估价的特点。

　　3、简述房地产强制拍卖估价的技术路线。

　　4、法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。

　　<1> 、估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么?

　　<2> 、房地产拍卖、变卖估价有哪些特点?

　　<3> 、乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费?

　　5、某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，价值时点为2016年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2011年6月通过出让取得，2012年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为3000元/㎡，包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2011年6月至价值时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为3000元/㎡。

　　<1> 、估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?

　　<2> 、在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?

　　答案

　　1、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是房地产损害赔偿估价的技术路线及难点的处理。对可修复的商品房质量缺陷可采用重置成本法估价。参见教材P296。

　　2、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是企业各种经济行为涉及的房地产估价类型。选项C错误，企业的出售、兼并、破产清算，通常也伴随房地产权属的转移。参见教材P306。

　　3、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是企业各种经济行为涉及的房地产估价。产权明晰成为企业的各种经济活动的前提。参见教材P306。

　　4、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是估价的相关技术规定。企业各种经济活动涉及的房地产估价，应调查了解估价对象合法改变用途的可能性，并应分析、判断以“维持现状前提”或“改变用途前提”进行估价。参见教材P307。

　　5、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是估价方法的选用。房地产权属发生转移，如果继续使用，即不转变用途，则在充分考虑项目的预期发展的可行性前提下，采用比较法和成本法进行估价。参见教材P307。