2019房地产估价师案例分析问答题提分题（十一）

　　简答题

　　1、简述工业房地产估价的技术路线及难点处理。

　　2、加油站房地产估价的特点有哪些?

　　3、甲公司2013年通过有偿出让的方式获得某宗土地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为17500元/m2。甲公司拟分两期建设30栋精装修高档住宅。第一期共15栋，主力户型为90m2的二室一厅，于2015年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖10栋还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为17800元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为17860元/m2，其余4栋无人承接，退还给甲公司。

　　第二期以130 m2三室两厅为主，2016年6月当工程竣工后，建成的精装修住宅以19200元/m2售出，甲公司因此而指责乙房地产估价公司当时评估的拍卖底价过低，而且精装修的住宅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元/ m2，远低于其投入的建设成本，很不合理。而乙房地产估价公司坚持当时的估价结论合理。

　　<1> 、乙房地产估价公司评估出拍卖底价评估属于鉴定性评估还是咨询性评估?

　　<2> 、乙房地产估价公司坚持当时估价结论的理由有哪些?

　　4、李某有意购买一间商铺用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。李某为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。

　　<1> 、该估价项目属于鉴证性估价还是咨询性估价?估价时应采用哪种价值类型?

　　<2> 、该估价项目主要适宜采用哪种估价方法?请简述该方法的估价技术路线。

　　答案

　　1、

　　【正确答案】 本题考查的是工业房地产估价的技术路线及难点处理。工业房地产一般采用成本法估价，在利用成本法估价时，往往是将土地、地上建筑物进行分别估价，然后再将两部分价格合并处理。土地的估价通常采用基准地价修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。在地价估价时，应注意所采用的基准地价应为当地政府近期公布的，对于有土地使用年期限制的，应考虑对地价进行年期修正。对建筑物的估价时，应根据建筑物的结构、用途、跨度、柱距、梁底标高、(行车)轨顶标高、楼面荷载等因素，利用当地建设工程造价定额管理部门公布的计价标准确定估价对象的工程造价。参见教材P166。

　　2、

　　【正确答案】 本题考查的是加油站的估价。加油站房地产估价的一般特点主要有：(1)位置极其重要并且分布离散性较强;(2)经营的个性差异显著;(3)存在成品油特许经营权带来的超额利润。参见教材P182。

　　3、

　　【正确答案】 拍卖底价评估属于鉴定性评估。

　　【正确答案】 乙估价公司可以从如下5个方面说明自己给出估价结论的理由。

　　一是从估价目的看，当时估价公司是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的，需要考虑限期变现偿债因素，而第二期住宅的售价是在正常公开市场交易情形下达成的价格;

　　二是从价值时点看，拍卖时是2015年12月，而第二期工程在2016年6月竣工后出售，价值时点不同，相应房地产市场状况也会不同;

　　三是从估价对象看，当时的估价对象是第一期是以小户型为主，赠送的精装修的价值也低，第二期以改善型为主，精装修的价值会高一些，是第一期住宅产品的升级换代，加之一期工程完工后，环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善，对第二期工程销售产生有利影响;

　　四是应该说该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响，个别工程的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低，而应以平均的社会一般成本水平衡量;

　　五是从市场销售结果看，拍卖底价为17800元/m2，售出6栋的平均价格为17860元/ m2，比较吻合，尚有4栋没有拍出，也从市场方面反映了市场的低迷、估价结果的合理性。

　　4、

　　【正确答案】 该估价项目属于咨询性估价，估价时应采用投资价值。

　　【正确答案】 本题考查的是商业房地产估价的常用方法。

　　该估价项目主要适宜采用收益法。首先，确定未来收益期限。其次，预测未来各期的净收益。第三，求取报酬率，根据委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率。第四，选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。