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2019年房地产估价师案例与分析习题四

来源：中华考试网 [ 2019年6月6日 ] 【大中小】

　　第四章　其他房地产估价业务

　　一、单项选择题

　　1、房地产专项策划报告中，产品策划报告应包括的内容是(　)。

　　A、对项目规模进行分析和选择

　　B、对开发时机进行分析和选择

　　C、对融资方式进行分析和选择

　　D、对租售价格与定价策略进行分析和选择

　　2、房地产开发项目可行性研究阶段中，(　)阶段主要任务是对项目或投资方向提出建议，即在一定的区域和市场范围内，以土地资源供给和空间市场需求的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。

　　A、投资机会研究

　　B、初步可行性研究

　　C、详细可行性研究

　　D、辅助研究

　　3、下列不属于住宅房地产市场调查分析宏观环境分析内容的是(　)。

　　A、经济环境

　　B、城市规划

　　C、政策环境

　　D、产品需求特征

　　4、在房地产项目中，开发的方案是多种多样的，我们要对多种方案进行权衡比较，扬长避短，选择最科学、最合理、最具操作性的一种，这体现了房地产开发项目策划具有(　)。

　　A、创新性

　　B、前瞻性

　　C、系统性

　　D、多样性

　　5、房地产贷款项目评估采用符合所涉及专业相关规定、专业特征、内在规律、程序的方法进行评估，这体现了房地产贷款项目评估的(　)。

　　A、综合性

　　B、科学性

　　C、专业性

　　D、特殊性

　　二、简答题

　　1、指出并改正下列房地产估价文书的错误(本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错)

　　以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：

　　变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

　　影响房地产变现能力的因素主要有：

　　1.通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。

　　估价对象中，大型商场部分通用性一般;办公楼部分通用性较好。

　　2.独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。

　　估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。

　　3.可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强;反之，变现能力就较弱。

　　估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。

　　4.房地产开发程度：估价对象为在建工程，至价值时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。

　　由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强。

　　5.价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。

　　估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。

　　6.区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。

　　估价对象位于××商务圈，较繁华，区位状况较好，变现能力较强。

　　综合分析以上影响因素，估价对象房地产变现能力较强。假定在价值时点拍卖或者变卖，受各种因素影响，其最可能实现的价格一般比评估的正常市场价值要低，预计为评估价值的70%左右。

　　2、指出并改正下列房地产估价文书的错误(本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错)

　　本次估价背景情况如下：

　　估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而估房地产抵押价值。估价委托人为xx房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方xx建筑安装公司获取了相关成本等资料。

　　以下为该房地产估价报告中估价的假设和限制条件内容片断：

　　估价的假设条件

　　价值时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。

　　本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。

　　本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。

　　估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。

　　遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产(未单独办理土地权属证书)，设定其土地使用权年限自价值时点起为40年。

　　估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。

　　委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。

　　任何有关估价对象的运作方式，程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。

　　我们于2009年6月25日至26日对估价对象进行了实地查勘，不能确认估价对象在价值时点的状况与实地查看的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。

　　注册房地产估价师在进行实地查勘时，观察到估价对象外部完整正常，但不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量可以维持其正常的使用寿命。

　　估价的限制条件

　　本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不对其他目的负责，超出此范围使用报告，本估价机构不承担相应法律责任。

　　估价结果未考虑将来可能发生的财产处置、产权转移等费用对其抵押价值的影响。

　　根据xx市当前房地产市场的特征，本房地产估价报告应用有效期为半年，及即自本报告价值时点其半年内有效。在应用有效期内，如果房地产市场发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响，应重新进行评估。

　　本报告仅供委托人使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。

　　3、商业房地产市场调查分析中宏观环境分析的内容有哪些?

　　4、房地产投资项目可行性研究报告应包含哪些内容?

　　5、房地产开发项目策划报告中，开发项目的市场定位主要包括哪些内容?

　　6、房地产贷款项目评估的特点有哪些?

　　7、项目风险评估中，项目本身的风险关注点主要有哪些?

　　三、阅读理解

　　1、房地产投资项目可行性研究属于房地产投资项目开发的前期工作。

　　<1> 、下列关于房地产投资项目可行性研究、一般的房地产估价、一般工业投资项目可行性研究的表述中，错误的是(　)。

　　A、房地产投资项目可行性研究以评价项目能否安全可靠获取投资收益为目的

　　B、一般的房地产估价以评估房地产的价值为目的

　　C、一般工业投资项目完成之后直接形成产品，产品销售获得收益

　　D、房地产投资项目可行性研究一般都需要预测项目建成后的市场价值，这正是一般的房地产估价所要做的工作

　　<2> 、房地产投资项目可行性研究报告中，项目市场定位的内容不包括(　)。

　　A、产品定位

　　B、价格定位

　　C、项目形象定位

　　D、客户定位

　　<3> 、房地产投资项目可行性研究报告中，不属于项目风险分析内容的是(　)。

　　A、项目盈亏平衡分析

　　B、项目敏感性分析

　　C、项目盈利能力分析

　　D、项目风险分析

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是其他房地产估价业务概述。产品(项目定位)策划报告的主要内容包括产品定位、目标客户定位和价格定位、对开发内容、项目规模等进行分析与选择。参见教材P340。

　　【答疑编号10708073,点击提问】

　　2、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是其他房地产估价业务概述。投资机会研究阶段主要任务是对项目或投资方向提出建议，即在一定的区域和市场范围内，以土地资源供给和空间市场需求的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究。参见教材P341。

　　【答疑编号10708071,点击提问】

　　3、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是房地产市场调查分析。选项D属于客户分析的内容。宏观环境分析包括经济环境分析、城市规划分析和政策环境分析。参见教材P345。

　　【答疑编号10708104,点击提问】

　　4、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是房地产开发项目策划。房地产开发项目策划具有多样性：房地产开发项目策划要比较和选择多种方案。在房地产项目中，开发的方案是多种多样的，我们要对多种方案进行权衡比较，扬长避短，选择最科学、最合理、最具操作性的一种。同时，房地产项目策划方案也不是一成不变的，应在保持一定稳定性的同时，根据房地产市场环境的变化，不断对策划方案进行调整和变动，以保证策划方案对现实的最佳适应状态。参见教材P399。

　　【答疑编号10708092,点击提问】

　　5、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是房地产贷款项目评估。房地产贷款项目评估的特点之一是专业性：房地产贷款项目评估涉及广阔的领域，有社会、人文、环境、区域发展、法律规划、建筑、施工、金融财务、市场营销等诸多专业领域。各项内容均须进行专业化的评估分析。采用符合所涉及专业相关规定、专业特征、内在规律、程序的方法进行评估。参见教材P422。

　　【答疑编号10708088,点击提问】

　　二、简答题

　　1、

　　【正确答案】 1.在通用性表述中，“标准厂房比特殊厂房的通用性差”说法错误，应为：特殊厂房比标准厂房的通用性差(或标准厂房比特殊厂房的通用性强)。

　　2.在房地产开发程度表述中，“由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强”说法错误，应为：由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较弱。

　　3.缺少变现时间长短的说明。

　　4.缺少变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序的说明。

　　【答疑编号10708096,点击提问】

　　2、

　　【正确答案】 (1)错误：本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。

　　改为：本次估价以委托人(或xx房地产开发公司)提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。

　　(2)错误：设定其土地使用权年限自价值时点起为40年。

　　改为：设定其土地使用权年限自价值时点起为44年。

　　(3)错误：自本报告价值时点起半年内有效。

　　改为：自本报告出具之日起半年内有效。

　　(4)错误：不能确认估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。

　　改为：假定估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。

　　【答疑编号10708083,点击提问】

　　3、

　　【正确答案】本题考查的是房地产市场调查分析。商业房地产市场调查分析中，宏观环境分析包括：(1)经济环境分析;(2)城市规划;(3)城市商业网点规划;(4)政策环境。参见教材P346。

　　【答疑编号10708107,点击提问】

　　4、

　　【正确答案】本题考查的是房地产投资项目可行性研究。房地产投资项目可行性研究报告应包括以下主要内容：(1)项目总论;(2)项目概况;(3)项目投资环境分析;(4)项目区域环境分析;(5)房地产市场分析;(6)项目市场定位;(7)项目规划与建筑设计方案;(8)项目开发建设进度安排;(9)投资估算与资金筹措;(10)项目经济效益分析;(11)项目风险分析;(12)项目社会效益分析;(13)项目可行性研究结论与建议。参见教材P363～365。

　　【答疑编号10607786,点击提问】

　　5、

　　【正确答案】本题考查的是房地产开发项目策划。房地产开发项目策划报告中，开发项目的市场定位主要包括消费群体定位、项目形象定位、规划设计及建筑形象定位、户型定位、价格定位和物业管理定位。参见教材P401。

　　【答疑编号10708095,点击提问】

　　6、

　　【正确答案】本题考查的是房地产贷款项目评估。房地产贷款项目评估的特点包括：(1)综合性;(2)科学性;(3)专业性;(4)特殊性。参见教材P422。

　　【答疑编号10708085,点击提问】

　　7、

　　【正确答案】本题考查的是房地产贷款项目评估。项目本身的风险关注点主要有：项目的合法性、合规性和可行性(包括技术、经济等);施工过程及质量风险;租售模式风险;外部竞争环境风险等。参见教材P423。

　　【答疑编号10708087,点击提问】

　　三、阅读理解

　　1、