第三章 不同目的房地产估价
一、单项选择题
1、关于房地产转让估价特点，下列说法错误的是( )。
A、从价值时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，价值时点在估价作业期之前
B、从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估
C、从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估
D、房地产转让评估的目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性
2、对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行估价时，首选方法之一是( )。
A、成本法
B、收益法
C、基准地价修正法
D、假设开发法
3、在房地产转让估价中，( )运用的前提条件是估价对象土地规划设计条件已经规划主管部门审批。
A、比较法
B、假设开发法
C、成本法
D、收益法
4、在房地产抵押中，法定优先受偿款额的范围不包括( )。
A、其它法定优先受偿款
B、强制执行费用
C、发包人拖欠承包人的建设工程价款
D、已抵押担保债权数额
5、下列关于房地产抵押的表述中，正确的是( )。
A、开发商已合法出售的房地产可以与未出售的房地产一起抵押
B、以共有的房地产抵押的，抵押人应事先征得其他共有人的口头同意
C、发包人拖欠承包人的建筑工程价款为法律规定优先于该次抵押贷款受偿的款额
D、商品房开发项目取得商品房预售许可证的，就可以办理预购商品房贷款抵押
6、在房地产抵押估价中，不得设定抵押的房地产是( )。
A、划拨土地使用权
B、抵押人所有的房屋
C、依法取得的房屋所有权
D、出让方式取得的土地使用权
7、下列关于房屋征收估价相关规定的表述中，错误的是( )。
A、被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日
B、评估房屋征收价值时需要考虑抵押、查封等因素的影响
C、用于产权调换房屋价值应包括用于产权调换房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值
D、对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价值
8、当被征收房地产为正常开发建设的待开发房地产且采用假设开发法估价时，应选择( )前提进行估价。
A、业主自行开发
B、自愿转让开发
C、被迫转让开发
D、被迫开发
9、下列各项中，不属于房屋征收估价技术路线中比较法估价技术路线内容的是( )。
A、收集和测算类似房地产价格
B、修正类似房地产价格
C、求取建筑物折旧
D、确定被征收房屋价格
10、下列关于成本法估价中重新购建价格的表述中，错误的是( )。
A、建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格
B、土地的重新购建价格是最高使用年限状况的土地的重新购建价格
C、重新购建价格是客观的重新购建价格
D、重新购建价格是在价值时点的重新购建价格
11、房屋征收估价工作流程中，选定房地产估价机构后，房屋征收部门应当在( )日内向估价机构出具房屋征收估价委托书，并与估价机构签订房屋征收估价委托合同。
A、三
B、五
C、七
D、十
12、估价专家委员会应当选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为( )人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。
A、3
B、5
C、7
D、9
13、拍卖房地产是以已确定用途、规模、位置的现有状况进行销售，而不像房地产开发项目先进行市场定位、营销、策划，以销定产的方式进行，这导致了拍卖房地产具有( )的特点。
A、强制处分
B、快速变现
C、市场需求面窄
D、推广力度小
14、下列关于房地产司法拍卖估价评估价值的表述中，正确的是( )。
A、评估价值的影响因素包括拍卖房地产的瑕疵
B、评估价值的影响因素包括拍卖房地产被查封
C、评估价值的影响因素包括拍卖房地产上原有的担保物权
D、评估价值的影响因素包括拍卖房地产上其他优先受偿权
15、拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价，如果出现流拍，再行拍卖时可以酌情降低保留价，但每次降低的额度不得超过前次保留价的( )。
A、10%
B、20%
C、25%
D、30%
16、因规划修改、变更对房地产价值造成损失的具体情况不包括( )。
A、小区内部的规划修改、变更导致的房地产价值损失
B、房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产价值损失
C、房地产所在区域大型基础设施建设修改、变更导致的房地产价值损失
D、因在相邻土地建造建筑物给相邻房地产造成价值损失
17、按照房地产受损害的部位划分时，房地产损害可分为实物损害、区位损害和( )。
A、实体损害
B、功能损害
C、环境损害
D、权益损害
18、某工厂有一处临街厂房，占地面积900㎡，用地性质为国有划拨土地，建筑面积为1800㎡，建筑物成新率为80%，房屋所有权证登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料，2015年5月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价650元/㎡和1400元/㎡，其中土地使用权出让金为11元/㎡和450元/㎡。2015年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为4250元/㎡，而同期新建上述厂房建筑物的重置价格为1500元/㎡。如果工厂将其厂房改造装修成商业用房，需投入的总费用大约是750元/㎡。问：如果按工业用途进行评估，估价目的为保险估价，价值时点为2015年5月9日，其合理的评估价值约为( )万元。
A、315.0
B、216.0
C、295.2
D、333.0
19、对可修复的被损害房地产价值减损和房地产损害中可修复的部分，宜采用( )测算其修复成本作为价值减损额。
A、修复成本法
B、损失资本化法
C、损害前后价差法
D、剩余法
20、损失资本化法的类型不包括( )。
A、净收益减少收益年期不变型
B、收益不变收益年期减少型
C、收益及收益年期减少型
D、收益及收益年期增加型
21、涉及开发商的规划变更中，如发生政府降低容积率等被动变更时，当房地产为尚未开发的出让土地使用权时，应计算的损失或收益不包括( )。
A、土地出让金差额
B、管理费损失
C、投资利息损失
D、工程开发费损失
22、商品房质量缺陷导致价值减损时，对不可修复的商品房质量缺陷可考虑采用( )进行估价。
A、重置成本法
B、比较法
C、影子工程投资法
D、减损资本化法
23、( )是企业的各种经济活动的前提。
A、产权明晰
B、收益均衡
C、成本低廉
D、风险较低
24、下列企业经济行为中，通常不会伴随房地产权属的转移的是( )。
A、企业合资
B、股份制改组
C、企业合并、分立
D、企业联营
25、下列关于企业各种经济行为涉及的房地产估价技术规定的说法中，错误的是( )。
A、企业各种经济活动涉及的房地产估价，应在界定房地产和其他资产范围的基础上，明确估价对象的财产范围
B、对房地产权属发生转移的，应按相应的房地产转让行为进行估价
C、企业各种经济活动涉及的房地产估价，应调查了解估价对象合法改变用途的可能性，并应分析、判断以“维持现状前提”或“改变用途前提”进行估价
D、企业破产清算等强制处分涉及的房地产估价，评估价值的影响因素不包括估价对象的通用性
26、房地产权属不发生转移时，可选用的估价方法一般不包括( )。
A、比较法
B、假设开发法
C、成本法
D、收益法
二、多项选择题
1、商品房属于完全产权的房地产，估价时可采用( )评估其正常市场价格。
A、比较法
B、收益法
C、成本法
D、假设开发法
E、基准地价修正法
2、房地产权属发生转移，房地产用途改变时，在符合城市规划要求的前提下，分析考察项目的未来发展和经济效益情况，同时综合考虑更新改造的费用成本(含可能有的土地用途变更而需调整的土地出让金等)，采用( )进行估价。
A、假设开发法
B、成本法
C、比较法
D、收益法
E、基准地价修正法
三、简答题
1、甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所多有权证;厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为20年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。请问：
1.本次估价适宜选用哪种估价方法?在估价测算过程中应关注哪些特点?
2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题?
2、两年前，甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租，由于该城区缺少办公用房，甲公司办公室出租率达到100%。现政府将该区段规划改造成为办公商务区，上述房屋列入征收范围。甲公司为了获得最有利的征收补偿，向房地产估价机构进行了专业咨询。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，《国有土地上房屋征收评估办法》，甲公司能提出哪些估价要求?对甲公司可能提出的估价要求，房地产估价机构该如何解答?
3、房地产转让价格评估的常用方法包括哪些?
4、简述房地产抵押估价时法定优先受偿款的涵义及内容。
5、房屋征收补偿包括的内容有哪些?
6、房屋征收估价中，用于产权调换的房屋价值评估应符合哪些要求?
7、简述房屋征收估价工作流程。
8、简述房屋征收估价时假设开发法估价技术路线。
9、与一般价值估价相比，损害赔偿估价的主要不同点有哪些?
10、房地产司法拍卖估价时应符合哪些规定?
11、某企业一幢3层办公大楼于2年前抵押给银行，获得贷款1000万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。法院确定了拍卖底价，
<1> 、该房地产估价时是否需要考虑租赁权的影响?
<2> 、当采用收益法评估该办公楼价值时，简述其估价技术路线。
12、2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列为征收范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行征收估价。
<1> 、征收估价中如何考虑甲、乙双方鉴订的租赁合同?
<2> 、征收估价中如何确定该房屋的用途、面积?
<3> 、征收估价中如何考虑乙公司的装修补偿?
13、某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价机构评估该宗土地的公开市场价值，供其确定投标价格时参考。
<1> 、作为房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后，还需做哪些专业工作?
14、某企业3年前自建一幢30层办公大楼，由于资金链断裂，一年前停止建设，今年企业找到某房地产估价公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托方提供的当年实际成本价格为1800元/m2，包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、销售税金、投资利息。
<1> 、注册估价师如果选用成本法还需要收集哪些资料?
<2> 、企业因急需资金，希望估价结果要高于2000元/m2，估价师可否承诺，如何解释?
15、甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹借资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。
<1> 、若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些?
<2> 、估价对象抵押的合法性分析应包括哪些内容?
16、某市旧城改造需对某沿街房屋进行征收，房地产管理部门公示了有资质的征收估价机构名单。某被征收人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被征收人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
<1> 、你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋征收估价报告?
<2> 、你应如何确定作为征收估价依据的该被征收人房屋的用途?
17、甲房地产估价机构(以下简称甲机构)于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。
<1> 、复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况?
<2> 、复核估价的估价目的和价值类型应如何表述?
四、阅读理解
1、甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托评估该办公楼的市场价格。经调查，甲公司的债务情况如下：拖欠施工单位工程款300万元，银行贷款余额2700万元，第三方欠款2000万元。在价值时点，该办公楼全部可销售面积为5万平方米，其中已售出3万平方米。经评估，该办公楼的市场价格为6000元/㎡，拍卖变现时的费用及税金为2500万元。
<1> 、法院第一次拍卖的保留价应为( )万元。
A、7500
B、9600
C、12000
D、18000
<2> 、拍卖完成后，首先应支付的费用为( )。
A、施工单位工程款
B、银行贷款
C、第三方欠款
D、拍卖变现时的费用及税金
<3> 、拍卖变现时的费用及税金不包括( )。
A、拍卖佣金
B、营业税及附加
C、评估费
D、房地产税
2、甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。据委托人介绍，公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。
<1> 、针对上述情况，注册房地产估价师正确的处理方式是( )。
A、认可委托人介绍，确定实地查勘房屋即为估价对象并进行估价
B、认可委托人介绍，在设定相应估价假设条件的前提下进行估价
C、不认可委托人介绍，因实地查勘无法找到估价委托书对应的房屋，拒绝委托
D、进行针对性调查，核实委托人介绍的情况是否属实，再进一步考虑后续工作
<2> 、如委托人介绍的情况属实，则估价报告中对估价对象坐落表述应为( )。
A、估价委托书载明的房屋坐落地址
B、房屋权属证书记载的坐落地址
C、实地查勘显示的房屋门牌号地址
D、房屋权属证书记载的坐落地址，并说明现房屋门牌号及变动原因
<3> 、如委托人介绍的情况属实，在估价报告中作出的相应假设说明属于( )。
A、未定事项假设
B、背离事实假设
C、不相一致假设
D、依据不足假设
3、抵押人欠甲债务80万元，签订了房地产抵押合同，之后又欠20万元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。现因债务人超过规定期限没有履行债务而被依法拍卖其抵押的房地产，共卖得净价款80万元，其中新增房屋折合价款20万元。
<1> 、按《城市房地产管理法》和《担保法》规定，甲只能优先受偿( )万元。
A、70
B、60
C、40
D、30
<2> 、如抵押人还有其他的债权人(非抵押权人)，甲优先受偿后的剩余价款，应按( )分别受偿。
A、所欠债务的总额比例
B、所欠债务的先后顺序
C、尚欠债务的比例
D、债权人索债的急缓程度
<3> 、如抵押人的土地是划拨所得，应补交的土地使用权出让金为10万元，扣除各种处分抵押房地产的费用后，所得价款是100万元，其中新增房屋折合价款20万元，则甲只能优先受偿( )万元。
A、70
B、60
C、40
D、30
<4> 、该房屋欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为( )。
A、抵押价值
B、处分抵押物时的市场价值
C、抵押价值-处分抵押物的费用及税费
D、处分抵押物时的市场价值-处分抵押物的费用及税费
4、估价对象为某写字楼，现在该楼的所有人杨某委托房地产估价机构评估该写字楼的抵押价值。
<1> 、房地产的抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。下列不属于法定优先受偿款的是( )。
A、已抵押担保的债权数额
B、发包人拖欠承包人的建设工程价款
C、其他法定优先受偿款
D、估价费用
<2> 、抵押价值和抵押净值评估应遵循谨慎原则，下列说法错误的是( )。
A、不得高估假定未设立法定优先受偿权下的价值
B、不得高估法定优先受偿款
C、不得低估预期实现抵押权的费用
D、不得低估税金
<3> 、下列房地产中，可以设定抵押的是( )。
A、土地所有权
B、权属有争议的房地产
C、已依法公告列入征收范围的房地产
D、以出让方式取得的国有土地使用权
<4> 、关于房地产抵押估价，下列说法错误的是( )。
A、估价师首先要确定估价对象是否可以作为抵押房地产
B、应当针对估价对象的具体情况合理且有依据地明确相关假设和限制条件
C、房地产抵押估价报告可以不包括估价对象的变现能力分析
D、为了防止高估抵押房地产价值，在估价过程中重点是把握好市场状况
5、某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均由划拨方式取得。其中甲厂区于20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。
<1> 、针对以上情况，在估价时最恰当的做法是( )。
A、将两个厂区视为一个估价项目一起估价，出具一份估价报告
B、将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告
C、两个厂区分别估价，出具一份估价报告
D、视委托人要求进行估价并出具估价报告
<2> 、委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲、乙两个厂区的房屋和土地进行估价。估价机构认为( )。
A、可以按委托人要求对两个厂区的房屋和土地进行估价
B、只能对两个厂区的土地进行估价
C、可以对甲厂区的土地、乙厂区的房屋和土地进行估价
D、可以对乙厂区的土地、甲厂区的房屋和土地进行估价
<3> 、对乙厂区的土地估价的思路应当是( )。
A、按出让土地使用权评估其公开市场价值
B、按出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金
C、用成本法估算土地公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金
D、用假设开发法估价、先估算其改造完成后的价值，再减去建设成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费
6、某市市中心因棚户区改造，需征收此片区域的住宅。现进行估价机构的选定及估价业务的开展。
<1> 、关于估价机构的选定方式，下列说法错误的是( )。
A、被征收人协商
B、房屋征收部门选定
C、被征收人投票选定
D、被征收人摇号
<2> 、房屋征收估价委托书由( )出具。
A、被征收人
B、估价机构
C、房屋征收部门
D、公安机关
<3> 、关于房屋征收估价，下列说法错误的是( )。
A、房屋征收范围内的征收估价工作，原则上由一家房地产估价机构承担
B、房地产估价机构应当对被征收房屋进行实地查勘
C、房地产估价机构可以转让受托的房屋征收估价业务
D、房屋征收部门应当将分户的初步估价结果在征收范围内向被征收人公示
7、甲公司于3年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40年，约定不可续期。经批准规划建设方案为：容积率为12，设计高度为150m，设计用途为酒店。该项目基础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度被降至120m。酒店现已按期竣工。为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元，使用成本年均高出2万元，功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%。
<1> 、对该酒店进行损害赔偿估价，不适宜采用的估价方法为( )。
A、修复成本法
B、损失资本化法
C、赔偿实例比较法
D、损害前后差价法
<2> 、规划调整给该开发项目造成的损失不包括( )。
A、投资利息损失
B、土地价值减损
C、前期工程费损失
D、酒店品质受损造成经营收益损失
<3> 、规划调整给该酒店造成的价值减损额为( )万元。
A、655.85
B、682.08
C、1675.85
D、1702.08
8、需对以下两宗地块进行估价：1号地块是一宗临街宽度80m，临街深度50m，面积4000m2矩形土地;2号地块与1号地块相邻接，是一块临街宽度40m，临街深度40m，面积1600m2，形状略不规整的土地。该两地块的法定用途为商业，土地使用权分别由甲、乙两单位以有偿出让方式取得，现均由毛地开发成熟地。经咨询机构的可行性研究分析，认为将1号地块和2号地块合并为3号地块，开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用。现经某房地产估价机构评估，1号地块的单价为9000元/m2，2号地块的单价为8000元/m2，两地块合并为3号地块后，若按新方案开发商业综合楼，3号地块的评价单价为11000元/m2。
<1> 、下列关于增值收益的表述中正确的是( )。
A、以3号地块的总价扣除1号地块的总价后即是2号地块的增值
B、以3号地块的总价分别扣除1号地块和2号地块的总价后除以3号地块的总价即为增值总额分配率
C、以3号地块的总价扣除条件改变等费用后才能考虑在1号、2号地块中计算增值分配
D、1号地块比2号地块对增值额的贡献小
<2> 、在甲、乙两宗地块之间分配增值收益，不可采用的方法是( )。
A、以合并前地块各自的单价确定增值分配比例
B、以合并前地块各自的面积确定增值分配比例
C、以合并前地块各自的总价确定增值分配比例
D、以合并前地块各自价格的变动确定增值分配比例
<3> 、假定甲单位购买乙单位的2号地块，且地块合并后按新方案开发商业综合楼，合并费用忽略不计，则甲单位付给乙单位的土地总价最多应为( )万元。
A、1616
B、2560
C、1882
D、1920
五、论述题
1、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处(每指明一处错误得3分，本题全对得40分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分)
封面(略)
致估价委托人函
××公司：
受贵公司委托，我们对位于××市金融街×区×号房地产的抵押价值进行了评估。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点是：2009年6月30日。我公司估价人员在贵公司配合下，对估价对象进行了实地查勘和估价资料的收集，并进行了必要的调查、核对，在此基础上形成了房地产抵押估价报告。估价人根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用收益法和比较法进行评估，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象房地产的市场价值为：
估价对象单价：写字楼17833.5元/m2，车库13.77万元/车位;
估价对象总价值：人民币91071万元;
大写金额：人民币玖亿壹仟零柒拾壹万元整。
××房地产估价有限公司××分公司(盖章)
法定代表人(签章)：
二○○九年七月九日
目录(略)
估价师声明(略)
估价假设和限制条件(略)
房地产估价结果报告
一、估价委托人(略)
二、房地产估价机构(略)
三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象
(一)估价对象登记状况
|
权属人 |
略 | ||
|
国有土地使用证号 |
略 | ||
|
房屋所有权证号 |
略 | ||
|
坐落位置 |
××市金融街×区×号 | ||
|
房屋产权来源 |
略 |
房屋产权比例 |
100% |
|
土地用途 |
综合用地 |
房屋用途 |
办公 |
|
土地状况 |
宗地总面积 |
5997.95m2 | |
|
宗地四至 |
东至 |
略 | |
|
西至 |
略 | ||
|
南至 |
略 | ||
|
北至 |
略 | ||
|
房屋状况 |
建筑结构 |
钢筋混凝土结构 | |
|
层数 |
地下三层、地上十八层 | ||
|
建筑面积 |
50426.31m2 | ||
|
建成年月 |
1998年4月 | ||
(二)估价对象权利状况
估价对象土地所有权属国家所有，根据估价对象《国有土地使用证》，××拥有土地使用权，证载土地用途为综合用地，土地使用权类型为出让。
(三)估价对象实物状况
估价对象位于××市金融街×区×号，于1998年4月建成，为钢筋混凝土结构，地上十八层，标准层标高3.2/3.6/4.5m;地下三层，层高2m。根据委托人提供的资料及估价人员的现场查勘，建筑物结构、装修、设备及现状使用情况为：大厦外墙一至四层为棕红色花岗岩饰面，四层以上为铝合金玻璃幕墙;西北面、东南面两个主入口均采用高级进口材料装修，设有自动旋转门。双大堂均为挑空结构，二层围绕挑空大堂设计有回廊。地下室共设83个车位(负一层25个车位，负二层58个车位)，地上车位共53个。
五、价值时点
2009年6月30日(确定理由略)。
六、价值类型
房地产抵押价值是在估价时假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值扣除法定优先受偿款后的余额。
七、估价原则
本估价报告在遵循独立、客观、公正原则的前提下，具体依据如下原则：
1.合法原则(略)
2.最高最佳使用原则(略)
3.替代原则(略)
4.价值时点原则(略)
5.谨慎原则(略)
八、估价依据
(一)有关法律、法规、政策文件和技术规范
1.《中华人民共和国物权法》;
2.《中华人民共和国担保法》;
3.《中华人民共和国城市房地产管理法》;
4.《中华人民共和国土地管理法》;
5.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》;
6.《城市房地产抵押管理办法》;
7.《房地产估价规范》。
(二)委托方提供的有关资料(略)
(三)估价方掌握的有关资料
1.估价对象所在区域同类型房地产交易资料;
2.估价对象所在区域同类型房地产出租资料;
3.国家及当地有关税费法规;
4.其他政策文件等。
九、估价方法
因估价对象为经营性物业，周边同类项目市场较为发达，比较容易调查房地产市场同类项目交易价格、市场租金及租赁过程中发生的各项费用，故本次采用比较法、收益法两种方法进行估价。综合两种估价方法的测算结果，最终确定估价结果。
两种估价方法定义如下(略)。
十、估价结果(略)
十一、注册房地产估价师(略)
十二、实地查勘期(略)
十三、估价报告应用的有效期(略)
十四、变现能力分析(略)
十五、风险提示说明(略)
房地产估价技术报告
一、估价对象描述与分析(略)
二、市场背景描述与分析(略)
三、最高最佳利用分析(略)
四、估价方法适用性分析(略)
五、估价测算过程
(一)比较法
比较法是将估价对象与在价值时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的处理来求取估价对象价值的方法。
计算公式：估价对象市场价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
1.可比实例选择
区域市场同类项目售价等数据组见下表：(略)
根据替代原则，结合估价对象实际情况，选取以下三个项目作为可比实例：
可比实例A:银行大厦，位于金融街B区7号，钢混结构,写字楼用途，占地面积为10971.27m2，建筑面积为98741.45m2，地上二十层，地下二层，交易单价为17272元/m2(按建筑面积计算，下同)，交易时间为2009年4月;
可比实例B：新新大厦，位于金融街C区2号，钢混结构，写字楼用途，占地面积为5699.77m2，建筑面积为34198.63m2，地上十五层，地下二层，交易单价为16700 元/m2，交易时间为2007年10月;
可比实例C：中正大厦，位于金融街D区3号，钢混结构，写字楼用途，占地面积为9752.56m2，建筑面积为83773.45m2，地上二十三层，地下三层，交易单价为17578元/m2，交易时间为2008年5月。
2.房地产比较因素条件说明表
表2 房地产比较因素条件说明表
|
项目 |
估价对象 |
可比实例A |
可比实例B |
可比实例C | ||
|
名称 |
××大厦 |
银行大厦 |
新新大厦 |
中正大厦 | ||
|
位置 |
金融街×区×号 |
金融街B区7号 |
金融街C区2号 |
金融街D区3号 | ||
|
交易单价（元/m2） |
待估 |
17272 |
16700 |
17578 | ||
|
交易情况 |
正常 |
正常 |
正常 |
正常 | ||
|
交易时间 |
2009.6 |
2009.4 |
2007.10 |
2008.5 | ||
|
区域因 |
距市中心距离 |
约3.40公里 |
约3.41公里 |
约3.42公里 |
约3.40公里 | |
|
办公聚集度 |
属金融街商圈，同档写字楼较多，办公聚集度高 |
属金融街商圈，同档写字楼较多，办公聚集度高 |
属金融街商圈，同档写字楼较多，办公聚集度高 |
属金融街商圈，同档写字楼较多，办公聚集度高 | ||
|
交通便捷程度 |
道路类型 |
区域内有主干道二条，次干道三条 |
区域内有主干道二条，次干道三条 |
区域内有主干道二条，次干道三条 |
区域内有主干道二条，次干道三条 | |
|
公共交通 |
距地铁、公交车站约650m |
距地铁、公交车站约600m |
距地铁、公交车站约500m |
距地铁、公交车站约700m | ||
|
公共配套设施完善程度 |
红线外已达到七通，公共配套设施完备 |
红线外已达到七通，公共配套设施完备 |
红线外已达到七通，公共配套设施完备 |
红线外已达到七通，公共配套设施完备 | ||
|
环境质量状况 |
一般，一定程度尾气、噪声污染 |
一般，一定程度尾气、噪声污染 |
一般，一定程度尾气、噪声污染 |
一般，一定程度尾气、噪声污染 | ||
|
区域规划发展方向 |
办公、商业 |
办公、商业 |
办公、商业 |
办公、商业 | ||
|
个别因素 |
建成年代 |
1998年 |
2005年 |
2005年 |
2009年 | |
|
建筑结构 |
钢混 |
钢混 |
钢混 |
钢混 | ||
|
建筑外观设计及材料 |
外墙一至四层为棕红色花岗岩饰面，四层以上为铝合金玻璃幕墙，立面造型较好 |
采用弧形设计，表面全玻璃幕墙，并在楼顶设置了空中花园，立面造型好 |
整个大厦由两栋不规则塔楼和中间部分连接而成，中空玻璃幕墙，立面造型好 |
外墙一至三层为褐色花岗岩饰面，三层以上为铝合金玻璃幕墙，立面造型好 | ||
|
工程质量 |
优良 |
优良 |
优良 |
优良 | ||
|
平面布置 |
设计合理 |
设计合理 |
设计合理 |
设计合理 | ||
|
设施设备完善程度 |
8部三菱电梯，安装中央空调系统、变频给水系统、自动消防报警系统、安防监控系统、中国电信骨干网络系统、美国霍尼维尔楼宇自控系统，设施设备完善 |
12部三菱电梯，楼宇自动化、消防自动报警、安保、卫星接收及有线电视、一卡通管理、公共广播、程控交换机、结构化综合布线、后备电源、同声传译、无线通讯系统、设施设备完善 |
14部电梯，2部自动扶梯，楼宇自动化、消防自动报警、闭路监控电视、卫星接收及有线电视、一卡通管理、公共广播及紧急广播、结构化综合布线、后备电源、中央空调系统，设施设备完善 |
29部三菱电梯，5A智能管理系统、双路供电、综合布线、电视接收系统，无线通讯系统、安全监控及防范系统、中央空调系统，设施设备完善 | ||
|
装修情况 |
高档装修 |
中档装修 |
中档装修 |
中档装修 | ||
|
周边景观 |
南侧有小型街心花园，景观较好 |
西侧是城市绿化带，景观较好 |
景观一般 |
西侧是城市绿化带，景观较好 | ||
|
物业管理 |
牧业管理好 |
物业管理好 |
物业管理好 |
物业管理好 | ||
|
成交规模 |
整栋评估 |
整栋成交 |
南楼（A座）整栋成交 |
整栋成交 | ||
3.房地产价格影响因素修正系数确定
根据估价对象与可比实例的差异，以估价对象的各因素条件为基础，指数均设定为100，确定可比实例各因素的相应指数，比较因素指数确定如下：
①交易情况修正：估价对象为现房，可比实例C为预售房。开发商基于回笼资金、降低风险的考虑，预售价格一般低于现房销售价格。根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼市场调查，确定交易情况修正系数，如下表：
|
可比实例 |
A |
B |
C |
|
交易情况修正系数 |
100 |
100 |
85 |
②交易日期修正：经调查估价对象所在区域市场状况，近年写字楼市场价格略有波动，根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼的市场调查，确定交易日期修正系数，如下表：
|
可比实例 |
A |
B |
C |
|
交易日期修正系数 |
2009.4 |
2007.10 |
2008.5 |
|
100 |
102 |
99 |
③区域因素及个别因素修正(区域因素指数、个别因素指数确定过程略)
经比较得出房地产比较因素条件指数表如下：
|
项目 |
估价对象 |
可比实例A |
可比实例B |
可比实例C | ||
|
交易单价（元/m2） |
待估 |
17 272 |
16 700 |
17 578 | ||
|
交易情况 |
100 |
100 |
100 |
85 | ||
|
交易日期 |
100 |
100 |
102 |
99 | ||
|
区域因素 |
距市中心距离 |
100 |
100 |
100 |
100 | |
|
办公聚集度 |
100 |
100 |
100 |
100 | ||
|
交通便捷程度 |
道路类型 |
100 |
100 |
100 |
100 | |
|
距公交站点距离 |
100 |
100.25 |
100.75 |
99.75 | ||
|
公共配套设施完善程度 |
100 |
100 |
100 |
100 | ||
|
环境质量状况 |
100 |
100 |
100 |
100 | ||
|
区域规划发展方向 |
100 |
100 |
100 |
100 | ||
|
个别因素 |
建成年代 |
100 |
103.5 |
104 |
104 | |
|
建筑结构 |
100 |
100 |
100 |
100 | ||
|
建筑外观设计及材料 |
100 |
101 |
101 |
101 | ||
|
工程质量 |
100 |
100 |
100 |
100 | ||
|
平面布置 |
100 |
100 |
100 |
100 | ||
|
设施设备完善程度 |
100 |
101 |
101 |
101 | ||
|
装修情况 |
100 |
97 |
97 |
97 | ||
|
周边景观 |
100 |
100 |
100 |
100 | ||
|
物业管理 |
100 |
100 |
100 |
100 | ||
|
成交规模 |
100 |
100 |
100 |
100 | ||
4.房地产比较因素修正系数确定
将估价对象的因素条件指数与可比实例因素条件指数进行比较，得到房地产比较因素修正系数表：
|
项目 |
可比实例A |
可比实例B |
可比实例C | |||
|
交易单价（元／㎡） |
17272 |
16700 |
17578 | |||
|
交易情况 |
100/100 |
100/100 |
100/85 | |||
|
交易日期 |
100/100 |
102/100 |
99/100 | |||
|
区域因素 |
距市中心距离 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | ||
|
办公聚集度 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | |||
|
交通便捷程度 |
道路类型 |
100/100.25 |
100/100.75 |
100/99.75 | ||
|
距公交站点距离 | ||||||
|
公共配套设施完美程度 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | |||
|
环境质量状况 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | |||
|
区域规划发展方向 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | |||
|
个别因素 |
建成年代 |
100/103.5 |
100/103.5 |
100/104 | ||
|
建筑结构 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | |||
|
建筑外观设计及材料 |
100/101 |
100/101 |
100/101 | |||
|
工程质量 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | |||
|
平面布置 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | |||
|
设施设备完善程度 |
100/101 |
100/101 |
100/101 | |||
|
装修情况 |
100/97 |
100/97 |
100/97 | |||
|
周边景观 |
100/100 |
100/99 |
100/100 | |||
|
物业管理 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | |||
|
成交规模 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | |||
|
修正系数 |
0.9939 |
0.9888 |
1.1346 | |||
|
比准价格 |
17167 |
16513 |
19944 | |||
5.计算结果
比较修正后，得到三个可比实例的比较价格。根据可比实例的交易情况，采用简单算术平均法确定估价对象的价格。经计算确定估价结果为17875元/m2。
(二)收益法
收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。
估价中较常采用的是报酬资本化法，本次评估为了体现估价对象各年度的现金流量，为委托方提供参考，也采用此种方法。
1.收益法测算过程(略)
2.收益法计算结果
按照报酬资本化法计算的结果为：写字楼部分单价为17792元/m2，总价为89718万元;地下车库部分单价为13.77万元/车位，总价为1143万元。
六、估价结果确定
估价人员通过比较法和收益法分别测算估价对象的房地产价值，两种方法估价结果接近，故采用比较法和收益法计算结果的简单算数平均值。计算结果见下表：
|
估价方法 |
两种方法测算单价（元/㎡） |
取值权重 |
确定最终房地产单价（元/㎡） |
确定最终房地产总价（万元） |
|
比较法 |
17875 |
50% |
17833.5 |
89928 |
|
收益法（报酬资本化法） |
17792 |
50% |
即估价对象于价值时点在完全产权状态下，正常使用条件下的房地产价值为：
1.写字楼部分：89928万元：
2.地下车库：1143万元：
合计总价为人民币91071万元。
七、估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于价值时点为2009年6月30日的房地产市场价值为：(略)。
附件(略)
2、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处(每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)
房地产抵押估价报告
估价报告编号：××估字[2015]第××号
估价项目名称：××房地产在建工程抵押价值评估
估价委托人：××房地产开发有限公司
房地产估价机构：××房地产估价有限责任公司
注册房地产估价师：×××(注册号×××)、×××(注册号×××)
估价作业日期：2015年6月14日至2015年6月19日
致估价委托人函(略)
目录(略)
估价师声明(略)
估价假设和限制条件(略)
××房地产在建工程抵押估价结果报告
一、估价委托人
××房地产开发有限公司，机构地址(略)，法定代表人(略)，地址(略)，联系电话(略)。
二、房地产估价机构
××房地产估价有限责任公司，机构地址(略)，法定代表人(略)，地址(略)，联系电话(略)。
三、估价目的
为抵押贷款提供价格参考依据
四、估价对象
估价对象为位于××市××大道××号××房地产在建工程，办理了《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》。估价对象为××房地产开发有限公司所有。
估价对象竣工后，建筑总层数为地上七层、地下一层，其中，第一层建筑面积为3963.50平方米，第二层建筑面积为3661.26平方米，第三层建筑面积为3865.65平方米，第四层建筑面积为4087.62平方米，第五层建筑面积为3511.13平方米，第六层建筑面积为1893.32平方米，第七层建筑面积为1810.04平方米，地下层建筑面积为4142.22平方米，总建筑面积为26934.74平方米。估价对象的土地使用权类型为出让、用途为商业，终止日期为2054年6月22日，土地使用权总面积为6346.90平方米。
估价对象为钢混结构多层建筑，主体结构为框架剪力墙，其容积率为3.49，建筑密度为0.62。于2013年10月动工，在价值时点大楼主体已完工，地面一至七层外装已完成一半，内装已开始贴地面砖。其水、电、电话管线已预埋，已安装主要设施、设备有：中央空调、高、低区生活给水箱、火灾自动报警系统及自动喷洒灭火系统、地下室通风系统、消防通风系统等设施设备均已安装。正在进行前期安装准备的设施、设备有：客用垂直升降梯两部、观光电梯一部、货用垂直升降梯一部、商场内自动扶梯六部。
五、价值时点
2015年6月14日(确定理由略)
六、价值类型
估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值扣除法定优先受偿款后的余额。
七、估价原则
独立、客观、公正原则;合法原则;最高最佳使用原则;替代原则;价值时点原则。
八、估价依据(略)
九、估价方法
由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。
假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的实际支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。
十、估价结果
经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为80714757.2元(大写：人民币捌仟零柒拾壹万肆仟柒佰伍拾柒元贰角整)。
十一、注册房地产估价师
注册房地产估价师
|
姓名 |
注册号 |
签名 |
|
××× |
×××××× |
|
|
××× |
×××××× |
|
十二、实地查勘期(略)
十三、估价作业日期
2015年6月14日至2015年6月19日
十四、变现能力分析(略)
十五、风险提示说明(略)
××房地产在建工程抵押估价技术报告
一、估价对象描述与分析(略)
二、最高最佳利用分析(略)
三、估价方法适用性分析
由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。
假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。
四、估价测算过程
(一)运用假设开发法求取估价对象的价格
1.选取具体估价方法
根据估价对象实际情况，采用静态分析方法进行测算。
2.选择估价前提
根据估价对象实际情况，选择被迫转让前提。
3.假设开发法估价的计算公式
在建工程价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程的税费
4.测算续建完成后的房地产价值
采用收益法确定续建完成后的房地产价值。收益法的计算公式为：
V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]
式中：A为房地产每年净收益;Y为报酬率;n为收益年期。
(1)年总收益的求取：362元/平方米(测算过程略)。
(2)年总支出的求取：
①年折旧费。根据《××省建筑工程计价定额》以及分析、比较与估价对象相同区位、结构、用途和设施、设备的建筑物，确定该宗物业现行工程造价1800元/平方米。根据估价对象土地使用权终止日期为2054年6月的期限和《房地产估价规范》“建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限折旧”的规定，确定其建筑物的经济耐用年限为39年，残值率为0。则年折旧费为
年折旧费=1800÷39=46.15元/平方米
②年维修费。按规定，维修费为房屋造价的1.5%，则有：
年维修费=1800×1.5%=27.00元/平方米
③年管理费。年管理费=(46.15+27.00)×10%=7.32元/平方米
④年保险费。年保险费按房屋造价的2‰计算，则有：
年保险费=1800×2‰=3.60元/平方米
⑤年房产税。年房产税=1800×1.2%=21.60元/平方米
年总支出=年折旧费+年维修费+年管理费+年保险费+年房产税
=46.15+27.00+7.32+3.60+21.60
=105.67元/平方米
(3)求取年净收益：年净收益=年总收益-年总支出=362-105.67=256.33元/平方米
(4)报酬率的确定：报酬率的确定采用无风险收益率加风险调整值法，确定为6.38%
(5)收益年限的确定：估价对象土地使用权类型为出让，终止日期为2054年6月，故确定其收益年限为39年。
(6)将上述数据代入公式
V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]
=(256.33/6.38%)×[1-1/(1+6.38%)39]=3657元/平方米
则续建完成后的房地产价值=3657×26934.74=98500344.18元
5.计算估价对象后续开发的必要支出
(1)测算续建成本
根据对施工现场的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情况表为依据，经测算(测算过程略)确定工程续建成本为11000000元。
(2)管理费用
依规定，建设工程项目的管理费用按建设成本的5%计算，则有：管理费用=11000000×5%=550000元
(3)投资利息
经测算(测算过程略)，投资利息为230278.32元
(4)销售费用
按续建成本的5%计，则有：销售费用=11000000×5%=550000元
(5)续建投资利润
经测算(测算过程略)，续建投资利润为2200000元
(6)买方购买在建工程的税费
经测算(测算过程略)，买方购买在建工程的税费为715000元
6.在建工程的评估值
在建工程价格=98500344.18-11000000-550000-230278.32-550000-2200000-715000=83255066元
(二)运用成本法求取估价对象的价格
成本法估价的计算公式：房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+销售税费+开发利润，计算结果为80079680元(计算过程略)
(三)估价对象的价格
运用加权平均法求取估价对象的价格。取假设开发法计算结果的权数为20%，成本法计算结果的权数为80%，则：估价对象价格=83255066×20%+80079680×80%=80714757.2元
五、估价结果确定
经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为80714757.2元(大写：人民币捌仟零柒拾壹万肆仟柒佰伍拾柒元贰角整)。
3、指出并改正下列房地产估价文书的错误(本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错)
估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃;因城市道路扩建需要对临街铺面进行房屋征收，并于2011年3月30发布征收决定公告。因征收需要对其进行估价，征收当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2011年4月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2011年4月5日至4月10日，房地产估价师张某于2011年4月5日到现场进行了实地查勘。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。
一、估价委托人(略)
二、房地产估价机构(略)
三、估价目的：为确定被征收房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格
四、估价对象
(一)估价对象实物状况(略)
(二)估价对象权益状况(略)
(三)估价对象区位状况(略)
五、价值时点：2011年4月5日。
六、价值类型：估价对象于价值时点的公开市场价值
七、估价原则(略)
八、估价依据
1.《中华人民共和国城市房地产管理法》;
2.《国有土地上房屋征收与补偿条例》;
3.《房地产估价规范》;
4.《A市物价局、房产管理局关于印发A市房屋重置价格标准的通知》(A价房字[2011]74号);
5.委托人提供的权证资料及其他相关资料及图件、注册房地产估价师实地查勘记录及了解的有关估价对象现场资料和A市有关市场信息资料等;
6.其他法律法规、部门规章、政府规章及政策性文件(略)。
九、估价方法
由于估价对象周边区域商业铺面交易活跃，交易实例容易搜集，故可采用比较法进行评估;由于A市建安工程造价资料比较齐备，故也可采用成本法评估(比较法、成本法的定义略)。
十、估价结果(略)
十一、注册房地产估价师(略)
十二、估价报告使用期限(略)
十三、估价作业日期(略)
4、指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。)
用比较法计算某套住宅的价格用于转让，选取一个可比实例甲，可比实例甲的成交价格为2000元/㎡，成交日期为2013年12月31日，价值时点为2015年12月31日。
(1)由于卖方急于出手，可比实例甲的成交价格比正常市场价格偏低了7%。
(2)当地同类房地产价格水平的变动情况为：2014年年底比2013年年底上涨了5%，2015年年底比2014年年底上涨了4%。
(3)可比实例甲的区位状况好于估价对象，导致可比实例的价格要比估价对象高出6%。
(4)可比实例甲的实物状况要比估价对象差，导致可比实例的价格要比估价对象差3%。
(5)可比实例甲的权益状况与估价对象相近。
(6)可比实例的区位、实物、权益状况调整系数占房地产状况调整系数的权数各为40%、35%、25%。
根据以上资料得出：
可比实例甲的比准价格
=2000×[(100-7)/100]×[(100+9)/100]×{[100/(100-6)×0.4]+100/(100+3)×0.35+100/100×0.25}
=2058.49(元/m2)
答案部分
一、单项选择题
1、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是房地产转让估价的特点。选项A错误，从价值时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，价值时点则在估价作业日期之后。参见教材P198。
【答疑编号10707477,点击提问】
2、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是房地产转让估价的常用方法。对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行估价时，假设开发法往往是首选方法之一。参见教材P199。
【答疑编号10707467,点击提问】
3、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是房地产转让估价的常用方法。假设开发法运用的前提条件是估价对象土地规划设计条件已经规划主管部门审批。只有在此情况下，估价对象土地才有假定开发的具体规划设计方案，才能据此规划方案假设得到开发建设后的房地产价值，通过剔去建筑物部分或续建设部分价值，得到土地或在建工程价格。参见教材P199。
【答疑编号10707471,点击提问】
4、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是房地产抵押价值内涵及评估实质。法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，已存在的的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款。参见教材P220。
【答疑编号10707408,点击提问】
5、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。选项A错误，开发商已合法出售的房地产不得与未出售的房地产一起抵押;选项B错误，以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意;选项D错误，预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。参见教材P222。
【答疑编号10707387,点击提问】
6、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是不得设定抵押的房地产。选项BCD都是可以设定抵押的房地产，划拨土地使用权不得单独抵押。参见教材P222。
【答疑编号10707388,点击提问】
7、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是房屋征收估价的相关规定。选项B错误，根据《国有土地上房屋征收评估办法》，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、使用年限、装饰装修、新旧程度及占地面积大小等影响房地产价格的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。参见教材P251～252。
【答疑编号10707545,点击提问】
8、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是房屋征收估价方法和结果确定。当被征收房地产为正常开发建设的待开发房地产且采用假设开发法估价时，应选择业主自行开发前提进行估价;当被征收房地产为非征收原因已停建、缓建的未完工程且采用假设开发法估价时，应选择自愿转让开发前提进行估价。参见教材P252。
【答疑编号10707270,点击提问】
9、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是房屋征收估价技术路线。比较法估价技术路线：(1)收集和测算类似房地产价格;(2)修正类似房地产价格;(3)确定被征收房屋价格。参见教材P253。
【答疑编号10707165,点击提问】
10、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是房屋征收估价技术路线。选项B错误，土地的重新购建价格是价值时点状况的土地的重新购建价格。
【答疑编号10707169,点击提问】
11、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是房屋征收估价工作流程。房地产估价机构选定后，房屋征收部门应当在10日内向估价机构出具房屋征收估价委托书，并与估价机构签订房屋征收估价委托合同。参见教材P254。
【答疑编号10707255,点击提问】
12、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是房屋征收复核估价和鉴定。《国有土地上房屋征收评估办法》第二十四条规定，评估专家委员会应当选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。参见教材P257。
【答疑编号10707143,点击提问】
13、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的特点。拍卖房地产是以已确定用途、规模、位置的现有状况进行销售，而不像房地产开发项目先进行市场定位、营销、策划，以销定产的方式进行，因此市场需求面窄，只会满足个别消费者的需求并在许多方面存在“先天不足”，在成交价格上不得不低于正常的房地产项目。参见教材P269。
【答疑编号10707126,点击提问】
14、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的相关规定。房地产司法拍卖估价，评估价值的影响因素应包括拍卖房地产的瑕疵，但不应包括拍卖房地产被查封及拍卖房地产上原有的担保物权和其他优先受偿权。参见教材P269。
【答疑编号10707582,点击提问】
15、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的技术路线。拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价，如果出现流拍，再行拍卖时可以酌情降低保留价，但每次降低的额度不得超过前次保留价的百分之二十。
【答疑编号10728023,点击提问】
16、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是房地产价值损失的原因及种类。因规划修改、变更对房地产价值造成损失的具体情况主要体现在以下几方面：(1)房屋本身的规划修改、变更导致的房地产价值损失;(2)小区内部的规划修改、变更导致的房地产价值损失;(3)小区周边规划修改、变更导致的房地产价值损失;(4)房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产价值损失;(5)房地产所在区域大型基础设施建设修改、变更导致的房地产价值损失。参见教材P287～288。
【答疑编号10706705,点击提问】
17、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是房地产损害造成的损失分析。按照房地产受损害的部位可划分为三种类型：(1)实物损害(又可分为实体损害和功能损害);(2)权益损害;(3)区位损害(也称为环境损害)。参见教材P289。
【答疑编号10706696,点击提问】
18、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是房地产损害赔偿估价内涵及特点。1500×80%×1800=2160000(元)。注意此问的估价目的是为保险估价，只评房价即可。
【答疑编号10706685,点击提问】
19、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是房地产损害赔偿估价相关技术规定。对可修复的被损害房地产价值减损和房地产损害中可修复的部分，宜采用修复成本法测算其修复成本作为价值减损额。参见教材P291。
【答疑编号10728033,点击提问】
20、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。损失资本化法可分为三种类型，即净收益减少收益年期不变型、收益不变收益年期减少型、收益及收益年期减少型。参见教材P292。
【答疑编号10706674,点击提问】
21、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是房地产损害赔偿估价的技术路线及难点的处理。涉及开发商的规划变更中，如政府降低容积率等被动变更发生时，当房地产为尚未开发的出让土地使用权时，应计算的损失或收益包括：(1)土地出让金差额;(2)征地相关税费差额;(3)管理费损失;(4)投资利息损失;(5)投资利润损失。参见教材P294。
【答疑编号10706644,点击提问】
22、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是房地产损害赔偿估价的技术路线及难点的处理。对可修复的商品房质量缺陷可采用重置成本法估价;对不可修复的商品房质量缺陷可考虑采用影子工程投资法进行估价。参见教材P296。
【答疑编号10706641,点击提问】
23、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是企业各种经济行为涉及的房地产估价类型。产权明晰成为企业的各种经济活动的前提。参见教材P306。
【答疑编号10706602,点击提问】
24、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是企业各种经济行为涉及的房地产估价类型。企业联营中涉及的房地产估价，通常不伴随着房地产权属的转移。参见教材P306。
【答疑编号10706619,点击提问】
25、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是估价的相关技术规定。选项D错误，企业破产清算等强制处分涉及的房地产估价，评估价值的影响因素应包括估价对象的通用性、可分割转让性，改变用途、更新改造等的合法性和可能性及变现时限、对潜在购买者范围的限制等。参见教材P307。
【答疑编号10706603,点击提问】
26、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是估价方法的选用。房地产权属不发生转移时，估价方法视具体情况一般可用比较法、成本法和收益法。参见教材P308。
【答疑编号10706605,点击提问】
二、多项选择题
1、
【正确答案】 ABC
【答案解析】 本题考查的是房地产强制拍卖估价的类型与方法。商品房属于完全产权的房地产，估价时可采用比较法、成本法、收益法评估其正常市场价格。参见教材P270。
【答疑编号10728024,点击提问】
2、
【正确答案】 AD
【答案解析】 本题考查的是估价方法的选用。房地产权属发生转移，房地产用途改变时，在符合城市规划要求的前提下，分析考察项目的未来发展和经济效益情况，同时综合考虑更新改造的费用成本(含可能有的土地用途变更而需调整的土地出让金等)，采用假设开发法和收益法进行估价。参见教材P307。
【答疑编号10706601,点击提问】
三、简答题
1、
【正确答案】 1.本次估价是以选用成本法。成本法估价时，房地产价值=房地产重新购建成本-折旧，估价测算过程中应关注下列问题：
(1)计算重新购建成本时，估价对象的范围，包括无菌制药厂房及灭菌净化设备两部分。
(2)计算折旧时，关注可能存在的物质折旧、功能折旧和经济折旧。
2.估价对象变现能力分析主要包括：(1)估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响;(2)假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度;(3)变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。
【答疑编号10708111,点击提问】
2、
【正确答案】 1.甲公司可能提出以下要求：
(1)要求按改造、装修后的办公用途房地产进行市场价值估价。
(2)办公楼的装修、改造费用的估价。
(3)对该办公楼承租人的损失大小进行评估。
2.房地产估价机构可以做出的答复：
(1)对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;该宗房地产应按照改造之前原法定用途，即标准工业厂房进行评估，并且评估价格中不应包括改造、装修办公楼的费用支出，但按工业用途评估时，可另行委托评估停产停业的损失补偿。
(2)如果经城市规划行政管理部门确认认可，也可以按改造以后的办公用途进行估价(注意土地使用权性质是行政划拨还是有偿出让的区别)。
(3)对于当前办公楼的承租人损失应由甲公司与承租人协商解决。
【答疑编号10707508,点击提问】
3、
【正确答案】 本题考查的是房地产转让估价的常用方法。房地产转让估价可采用比较法、假设开发法、成本法、收益法、基准地价修正法等。参见教材P198～199。
【答疑编号10707470,点击提问】
4、
【正确答案】 本题考查的是房地产抵押价值内涵及评估实质。法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款。参见教材P220。
【答疑编号10707410,点击提问】
5、
【正确答案】 本题考查的是房屋征收补偿内涵。房屋征收补偿包括：(1)被征收房屋价值的补偿;(2)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(3)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。参见教材P249。
【答疑编号10707496,点击提问】
6、
【正确答案】 本题考查的是房屋征收估价的相关规定。产权调换房屋估价的价值内涵为市场价值，即指评估对象由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但政府对评估对象定价有特别规定的除外。用于产权调换房屋价值评估，应符合下列规定：(1)用于产权调换房屋价值应包括用于产权调换房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值;(2)用于产权调换房屋价值应是在房屋征收决定公告之日的市场价值，当政府或其有关部门对用于产权调换房屋价格有规定的，应按其规定执行。参见教材P251～252。
【答疑编号10707549,点击提问】
7、
【正确答案】 本题考查的是房屋征收估价工作流程。房屋征收估价工作流程包括：(1)估价机构选定;(2)估价机构业务承揽;(3)估价委托;(4)估价准备和业务开展;(5)实地查勘;(6)初步估价结果公示;(7)提交估价报告;(8)解释说明;(9)资料保管。参见教材P254～256。
【答疑编号10707256,点击提问】
8、
【正确答案】 本题考查的是房屋征收估价技术路线。假设开发法估价技术路线：(1)测算续建完成后的价值，首先根据在建工程规划条件、现状，利用比较法和长期趋势法测算续建完成后的价值;(2)测算续建成本和费用，根据在建工程建设进度，测算后续建设成本、管理费用、销售费用、销售税费、投资利息、续建利润和购买在建工程的税费;(3)测算在建工程价值，将续建完成后价值扣除续建成本和费用，确定在建工程价值。参见教材P254。
【答疑编号10707167,点击提问】
9、
【正确答案】 本题考查的是房地产损害赔偿估价内涵及特点。损害赔偿估价与一般价值估价相比，其估价的不同点主要体现在以下几点：
(1)损害赔偿估价包括正价值估价与负价值估价;
(2)损害赔偿估价不仅包括负价值估价，通常还包括相关经济损失估价;
(3)损害赔偿估价的独一无二性更强，难以寻找到类似损害的赔偿实例;
(4)损害赔偿估价对建筑等专业知识要求更高，需要大量专业帮助，需要损害程度鉴定;
(5)损害当事人双方对估价结果都很关注，要求估价更加精准，说服力强。通常需要出庭作证(专家证人)，要求有较强的语言表达能力。参见教材P290～291。
【答疑编号10706686,点击提问】
10、
【正确答案】 本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的相关规定。房地产司法拍卖估价，应符合下列规定：
(1)应根据最高人民法院的有关规定和人民法院的委托要求，评估拍卖房地产的市场价值或市场价格、其他特定价值或价格;
(2)评估价值的影响因素应包括拍卖房地产的瑕庇，但不应包括拍卖房地产被查封及拍卖房地产上原有的担保物权和其他优先受偿权;
(3)人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权;并应在估价报告中作出特别说明;
(4)当拍卖房地产为待开发房地产且采用假设开发法的，应选择被迫转让开发前提进行估价。参见教材P269。
【答疑编号10707583,点击提问】
11、
【正确答案】 本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的相关规定。人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权;没有说明的，需要考虑租赁的影响。本题中未说明不考虑租赁权的影响，因此估价时需要考虑租赁权的影响。
【答疑编号10707566,点击提问】
【正确答案】 本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的相关规定。法院没有书面说明，且该大楼已经出租，在租期内(毁约除外)应根据租赁合同计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、运营费用、税金等求取待估商业房地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。
【答疑编号10707567,点击提问】
12、
【正确答案】 本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
【答疑编号10707535,点击提问】
【正确答案】 本题考查的是房屋征收估价的相关规定。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
【答疑编号10707536,点击提问】
【正确答案】 本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定;协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
【答疑编号10707537,点击提问】
13、
【正确答案】 本题考查的是房地产转让估价的常用方法。
1.选用假设开发法和比较法进行估价;
2.了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况;
3.了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本;
4.分析确定土地的最佳开发方案;
5.了解房地产开发成本、开发完成后的市场经营模式(租或售)，运用比较法和收益法预测建成后房地产总价值，调查了解类似房地产的开发成本费用等，如前期费用、建安工程费用、专业费等，测算土地价格;
6.选取可比实例进行因素比较修正，确定土地比准价格;
7.综合两种方法的结果，确定最终估价结果;
8.根据《房地产估价规范》的要求，撰写并出具估价报告。
【答疑编号10707461,点击提问】
14、
【正确答案】 注册估价师如果选用成本法还需要收集下列资料：(1)要考虑实际成本是否符合价值时点市场情况的各项成本费用(或重置价格)，采用价值时点的客观合理成本估价。
(2)应收集和利润相关资料，计算开发利润;并应收集最新利率和计息区间重新计算利息。
(3)收集有关折旧的资料，包括物质折旧、经济折旧、功能折旧。
【答疑编号10707318,点击提问】
【正确答案】 房地产估价人员不能承诺按委托人要求的价格进行估价;估价机构应按照独立、客观、公正的总原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。
【答疑编号10707319,点击提问】
15、
【正确答案】 本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。产生差异的原因主要有以下几个方面：
(1)价值时点不同。乙估价机构评估在建工程的价值时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的价值时点相距半年以上，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化。
(2)估价目的和价值类型不同。乙估价机构估价目的是转让目的，评估的是估价对象的市场价值，而丙估价机构估价的目的是抵押贷款目的，评估的是估价对象抵押价值，仅就估价目的和价值类型不同而言，两个价格之间会有差异。
(3)设计方案变更。由于甲公司修改了原设计方案并经过政府主管部门批准，估价对象用途、规模均有可能发生了改变，仅从改变设计方案角度看，改变前后价值也会有差异。
(4)购买后投入建设资金。项目购买后投入建设资金半年，估价对象价值与购买价值也会有差异。
【答疑编号10707272,点击提问】
【正确答案】 本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。估价对象抵押的合法性分析时，估价师盲先要确定估价对象是否可以作为抵押房地产。这里包括估价师从专业角度审视估价对象的合法性、他项权利状况、可转让(流通或拍卖)性、可抵押登记生效等。这样就从合法性上确保了抵押房地产的安全性，从基本条件上减少风险。参见教材P225。
【答疑编号10707273,点击提问】
16、
【正确答案】 本题考查的是房屋征收估价工作流程。房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
【答疑编号10707245,点击提问】
【正确答案】 本题考查的是房屋征收估价的相关规定。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
【答疑编号10707246,点击提问】
17、
【正确答案】 本题考查的是复核估价。
复核估价时，若甲机构在确定价值时点时无误，应以甲机构的价值时点为复核估价的价值时点。估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原价值时点时的状况为准。
【答疑编号10707133,点击提问】
【正确答案】 本题考查的是复核估价。
复核估价的估价目的应表述为：受××银行的委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核;价值类型可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的价值时点时房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值。
【答疑编号10707134,点击提问】
四、阅读理解
1、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的技术路线。拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价;未做评估的，保留价由人民法院参照市场价确定，并应当征询有关当事人的意见。拍卖保留价：总建筑面积5万平米，已销售3万平米，拍卖时市场单价6000元/㎡，6000×(5-3)=12000万元。
【答疑编号10728029,点击提问】
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的相关规定。已抵押房地产进行拍卖时，优先偿还的次序，第一个要还的就是拍卖变现时的费用及税金。
【答疑编号10728030,点击提问】
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的相关规定。拍卖变现时的费用及税金不包括房地产税。
【答疑编号10728031,点击提问】
2、
【正确答案】 D
【答案解析】 注册房地产估价师应该进行针对性调查，核实委托人介绍的情况是否属实，再进一步考虑后续工作。
【答疑编号10708221,点击提问】
【正确答案】 D
【答案解析】 估价对象的坐落应该表述为房屋权属证书记载的坐落位置，并说明现房屋门牌号及变动原因。
【答疑编号10708241,点击提问】
【正确答案】 C
【答案解析】 不相一致假设，应说明在估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。
【答疑编号10708252,点击提问】
3、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。《城市房地产管理法》第五十二条规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
【答疑编号10707359,点击提问】
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。《担保法》第五十四条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：抵押合同已登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押人一共欠债80+20=100万元，其中欠甲80万元，抵押品变卖60万元，那么甲还有20万元属于普通债权，普通债权是按比例偿还的，因此选C。
【答疑编号10707360,点击提问】
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。优先受偿顺序是：商品房预售款、拖欠的工程款、土地出让金、已抵押债权。甲只能优先受偿100-10-20=70万元。
【答疑编号10707361,点击提问】
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价的相关技术规定。变现价值就是当还不起贷款了，要拍卖，扣除了手续费等以后剩下的款项就是变现价值。
【答疑编号10707362,点击提问】
4、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是房地产抵押价值内涵及评估实质。法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款。
【答疑编号10707293,点击提问】
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。抵押价值和抵押净值评估应遵循谨慎原则，不得高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不得低估法定优先受偿款及预期实现抵押权的费用和税金。参见教材P221。
【答疑编号10707294,点击提问】
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。只有选项D可以设定抵押，其他三项都不可以抵押。参见教材P221～222。
【答疑编号10707295,点击提问】
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。根据《房地产抵押估价指导意见》：“房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。”参见教材P228。
【答疑编号10707296,点击提问】
5、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是估价方法。在估价时最恰当的做法是将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告。
【答疑编号10707280,点击提问】
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是房屋和土地估价。划拨土地使用权不可以单独抵押，但连同地上建筑物是可以抵押的。所以选C。
【答疑编号10707281,点击提问】
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是土地估价。按出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金。
【答疑编号10707282,点击提问】
6、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是房屋征收估价工作流程。房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
【答疑编号10707259,点击提问】
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是房屋征收估价工作流程。房地产估价机构选定后，房屋征收部门应当在10日内向估价机构出具房屋征收估价委托书，并与估价机构签订房屋征收估价委托合同。
【答疑编号10707260,点击提问】
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是房屋征收估价工作流程。选项C错误，房地产估价机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收估价业务。
【答疑编号10707261,点击提问】
7、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。不涉及损害后修复的费用，不适宜选用修复成本法。损失资本化法：功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%;赔偿实例比较法：规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元;损害前后差价法：规划调整使用成本年均高出2万元。
【答疑编号10706650,点击提问】
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是房地产损害造成的损失分析。
规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元，包括前期工程费损失。
使用成本年均高出2万元，功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%，这部分是酒店品质受损造成经营收益损失。
酒店现已按期竣工则不包括投资利息损失，但前期工程费多支出，所以会产生相应的投资利息损失。
土地的使用年限未缩短，容积率没有变，所以土地价值未减损，不包括土地价值减损。
【答疑编号10706651,点击提问】
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是房地产损害造成的损失分析。简单的收益计算：1020+50/7%(1-1/(1+7%)37)+2/7%(1- 1/(1+7%)37)=1702.08。
【答疑编号10706652,点击提问】
8、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是增值收益。以3号地块的总价扣除条件改变等费用后才能考虑在1号、2号地块中计算增值分配。
【答疑编号10706625,点击提问】
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是增值收益的分配方法。选项D对于价格变动难以确定分配增值收益。
【答疑编号10706626,点击提问】
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是增值收益。甲单位付给乙单位的土地总价最多=11000×(4000+1600)-9000×4000=25600000(元)=2560(万元)。
【答疑编号10706627,点击提问】
五、论述题
1、
【正确答案】 1.致委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值的说明。
2.致估价委托人函中加盖分公司的公章错误。
3.估价对象中土地使用权出让起始年份未说明或介绍。
4.估价对象中缺少区位状况说明或介绍;缺少现状使用状况说明，如是否有出租情形、各层使用状况(含地下三层)等。
5.估价依据中缺《房地产抵押估价指导意见》。
6.估价结果报告中，“估价报告应用的有效期”错误，应为“估价作业日期”。
6比较法中可比实例的介绍缺少是否有地下车库的说明。
7.比较法中可比实例B交易时间与价值时点相距近两年，不宜选做可比实例。
8.比较法中可比实例C交易时间与价值时点相距一年以上，不宜选做可比实例。
9.比较法计算时缺少对距离市中心的调整(或应对可比实例“距市中心距离”进行的调整)。
10.比较法计算中可比实例B、C的交易日期调整系数分子分母颠倒，分子应为100，分母应为102和99。
11.比较法计算中缺权益状况说明和调整。
12.比较法计算中缺地上楼层和地下楼层不同的调整。
13.比较法计算中缺地上车位的价值计算。
14.地下车库价格仅用收益法一种方法计算未说明不选用其他方法的理由(或比较法中缺地下车库的计算)。
15.估价技术报告中，估价结果缺法定优先受偿款和抵押价值的说明。
【答疑编号10707349,点击提问】
2、
【正确答案】 1.封面中，估价作业日期应为估价报告出具日期;
2.估价结果报告“房地产估价机构”中缺少资质等级和资质证书编号;
3.估价目的的表述不符合《城市房地产抵押估价指导意见》的要求;
4.结果报告中估价对象的概况内容不全(缺少区位状况的描述);
5.“估价原则”缺少谨慎原则;
6.结果报告中估价结果缺少单价;
7.技术报告缺少市场背景分析;
8.假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项;
9.收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由(未说明未来收益是否变化);
10.收益法测算建成后房地产价值时计算净收益时不应该计算年折旧费用;
11.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算错误;
12.成本法估价的计算公式中缺少投资利息;
13.运用加权平均法求取估价对象的价格时，缺少确定权数的理由;
14.缺少附件。
【答疑编号10707346,点击提问】
3、
【正确答案】 1.价值时点错。应为2011年3月30日。
2.价值类型错，应为估价对象的公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，包含建筑物装修部分的价值。
3.“估价报告使用期限”错误，应为“实地查勘期”。
【答疑编号10707543,点击提问】
4、
【正确答案】 本题考查的是不同目的房地产估价-比较法。
1.交易情况修正系数错，应为100/(100-7)。
2.交易日期调整系数错，应为(100+5)(100+4)/100。
3.区位状况调整系数错，应为100/(100+6)。
4.实物状况调整系数错，应为100/(100-3)。
【答疑编号10707474,点击提问】
试题来源:[2019年房地产估价师考试焚题库]: 历年真题+模拟试卷+错题练习
房地产估价师培训: 针对每个考生的不同学习状况，进行有对性的讲解、训练、答疑、模考，送真题班+全真摸底评测+评测后导师点评+多媒体题库+考前直播密训
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