2019房地产估价师考试案例分析备考基础习题及答案（八）

　　单选题

　　、下列关于估价结果的表述中，错误的是(　)。

　　A、估价结果应表述清晰、说明内涵

　　B、估价结果中的总价应注明大写金额

　　C、抵押报告需要同时披露三种价值

　　D、最终评估价值均应注明单价和总价

　　2、在假设开发法的最佳开发经营方式的选择中，要搞清楚土地的权益状况，下列不属于土地权益状况的是(　)。

　　A、土地使用期限

　　B、土地权属情况

　　C、土地使用管制

　　D、交通管制

　　3、估价对象实物状况的描述与分析，一般分为土地实物状况和(　)两部分。

　　A、土地开发程度

　　B、建筑规模

　　C、建筑物实物状况

　　D、周边环境状况

　　4、最高最佳利用不包括(　)。

　　A、最佳的用途

　　B、最佳的规模

　　C、最佳的档次

　　D、最佳的集约度

　　5、在房地产估价报告中，附件应有估价对象实地查勘情况和相关照片，下列表述中错误的是(　)。

　　A、当无法进入估价对象内部进行实地查勘时，应说明未进入估价对象内部进行实地查勘及其具体原因

　　B、对未进行实地查勘的估价对象内部状况，可不包括估价对象的内部状况照片，但应作为估价假设中的未定事项假设在估价报告中说明

　　C、实地查勘的相关照片应包括估价对象的内部状况、外部状况和周围环境状况的照片

　　D、应说明对估价对象进行了实地查勘及进行实地查勘的注册房地产估价师

　　6、下列不属于假设开发法的估价前提的是(　)。

　　A、业主自行开发前提

　　B、自愿转让开发前提

　　C、被迫转让开发前提

　　D、业主被迫开发前提

　　7、假设开发法中运用比较法测算开发完成后房地产价值时，可比实例的选取日期应接近价值时点，一般认为，交易实例的成交日期与价值时点相隔(　)以上的不宜采用。

　　A、半年

　　B、一年

　　C、二年

　　D、三年

　　8、下列选项中，不属于征收国有土地地上房屋的土地成本的是(　)。

　　A、地上物拆除费

　　B、渣土清运费

　　C、场地平整费

　　D、工程勘察费

　　9、成本法中，投资利润率的计算基数不包括(　)。

　　A、销售费用

　　B、土地成本

　　C、建设成本

　　D、投资利息

　　10、在估价对象土地方面的资料中，下列不属于土地权利状况的是(　)。

　　A、土地使用权情况

　　B、土地出让年限

　　C、土地利用状况

　　D、土地剩余使用年限

　　答案

　　1、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是估价结果报告的写作。选项D错误，当估价对象无法用单价表示时，最终评估价值可不注明单价，除此之外的最终评估价值均应注明单价和总价，且总价应注明大写金额。参见教材P19。

　　2、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是估价技术报告的写作。选项D属于区位状况描述与分析的内容。参见教材P19～20。

　　3、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是估价技术报告的写作。估价对象实物状况的描述与分析，一般分为土地实物状况和建筑物实物状况两部分。参见教材P20。

　　4、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是估价对象最高最佳利用分析。估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定。参见教材P21。

　　5、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价报告的写作。选项B错误，对未进行实地查勘的估价对象内部状况，可不包括估价对象的内部状况照片，但应作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明。参见教材P23。

　　6、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是假设开发法确定估价对象市场价值。假设开发法估价前提有3种，即业主自行开发前提、自愿转让开发前提和被迫转让开发前提。

　　7、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是假设开发法确定估价对象市场价值。假设开发法中运用比较法测算开发完成后房地产价值时，可比实例的选取日期应接近价值时点，一般认为，交易实例的成交日期与价值时点相隔一年以上的不宜采用。

　　8、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是成本法确定估价对象市场价值。选项D属于建设成本。征收国有土地上房屋的土地成本一般包括房屋征收补偿费用、相关费用和其他费用，其他费用一般包括地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等，通常依照规定的标准或采用比较法求取。

　　9、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是成本法确定估价对象市场价值。选项D属于成本利润率的计算基数，投资利润率的计算基数包括土地成本、建设成本、管理费用和销售费用。

　　10、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是估价所需资料清单。选项C土地利用状况是与土地权利状况同一等级的资料。土地权利状况包括：土地的所有权、使用权，土地使用权性质是划拨还是出让、出让年限、已使用年限、剩余使用年限、是否设立抵押、典当、出租，是否涉案，权属有无争议，是否为共有等状况。参见教材P67。