2019房地产估价师考试案例分析备考基础习题及答案（六）

　　阅读理解

　　1.2006年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160㎡的砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿，经评估确认补偿单价为3200元/㎡;2006年8月开发商以附近小区一套156㎡建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋2006年8月市价为3600元/㎡，当时双方办理了房屋产权调换手续。

　　(1).假设2006年4月到8月房地产价格每个月的上涨率是1%，则要拆除房屋产权人房屋的获得补偿价格应当是( 　)。

　　A.512000元 B.532789元 C.561600元 D.584403元

　　(2).进行产权调换房屋差价结算时，被拆迁人应补交的房屋差价款为( 　)。

　　A.27811元 B.28811元 C.72403元 D.49600元

　　(3).开发商因工作需要欲继续使用上述156㎡房屋，遂与被拆迁人商议，被拆迁人同意将该产权调换的房屋租用给开发商使用，并以房租冲抵应补交的产权调换房屋差价款，双方议定房租为2500元/月，租赁期间使用该房屋的其他相关费用均由使用人负担，若双方议定的收益率为6%，问租用( 　)月后被拆迁入应补交的差价款可以全部冲抵。

　　A.12个月 B.18个月 C.22个月 D.24个月

　　(4).该调换的旧有房地产估价中确定建筑物经济寿命与折旧，遇到以下情况：建筑物出现补办土地使用权出让手续之前，其经济寿命早于土地使用权年限而结束时，应按( 　)计算折旧。

　　A.土地使用权年限 B.建筑物经济寿命 C.建筑物尚可使用年限 D.建筑物已使用年限加上土地使用权剩余年限

　　(5).甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。

　　(1).甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款。下列表述中正确的是(　)。

　　A.甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款 B.甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保 C.该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款 D.该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款

　　(6).下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是(　)

　　A.该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记 B.该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，即可单独办理抵押登记 C.该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后才能办理抵押登记手续 D.该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续

　　(7).若该在建工程已整体抵押，在无法确定优先偿款的情况下，欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为(　)。

　　A.抵押价值 B.处分抵押物时的市场价值 C.抵押价值-处分抵押物的费用及税费 D.处分抵押物时的市场价值-处分抵押物的费用及税费

　　(8).若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分售出，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款。则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是(　)

　　A.土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积 B.建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积 C.施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积 D.商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积

　　(9).去年，甲公司以每平方米建筑面积10000元的价格从乙公司购得一栋建筑面积为4000㎡的写字楼，随之办妥了权属转让手续，又花费100万元在该写字楼墙涂饰了本公司的标志。

　　现在，该公司为取得该项房地产的所有支出是(　)。

　　A.小于4000万元　　 B.等于4000万元 C.等于4100万元 D.大于4100万元

　　(10).2年之后，上级令甲公司出售写字楼，这期间写字楼市场价格在取得价格上涨10%，不考虑销售税费，设此时该写字楼的售价为P，在正常的市场条件下，P最可能的取值为(　)。

　　A.P小于4100万元　　 B.P等于4100万元 C.P大于4100万元　　 D.无法确定

　　答案部分

　　阅读理解

　　1. (1). B (2). B (3). A (4). B (5). B (6). A (7). D (8). D (9). D 【解析】：甲公司的实际花费除了要考虑转让价格10000×4000=4000万元、涂饰标志花费100万元，还应该有转让过程中的税费，比如契税、办证费;也要考虑到不同时点的资金的时间价值。 (10). A 【解析】：在之前的售价的基础上考虑折旧的原因。