2019房地产估价师《案例分析》备考基础试题（三）

　　案例分析题

　　1、某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于2005年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。经批准，该公司于2013年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2013年12月31日起至2053年12月30日止，不可续期。2015年6月30日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。

　　<1> 、若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格，下列说法中正确的是(　)。

　　A、作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的原始价值

　　B、作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的账面价值

　　C、作价出资价格评估应采用公开市场价值标准

　　D、作价出资价格应较评估出的价值低

　　<2> 、如果采用成本法估价，且建筑物的经济寿命等于其自然寿命，应按(　)年计算建筑物的折旧。

　　A、38.5

　　B、40.5

　　C、48.0

　　D、50.0

　　<3> 、如果采用收益法估价，经调查，在价值时点该二手汽车交易市场房地产的客观年净收益为300万元。且未来每年不变，报酬率为7.5%，则收益价格为(　)万元。

　　A、3752.92

　　B、3786.20

　　C、3875.70

　　D、3892.44

　　2、

　　房地产抵押估价报告

　　估价项目名称：××股份有限公司位于××市××产业园××路××号房地产抵押价值评估

　　估价委托人：××股份有限公司

　　房地产估价机构：××房地产估价有限公司

　　注册房地产估价师：×××(注册号：×××)、×××(注册号：×××)

　　估价作业期：2011年9月18日至9月27日

　　估价报告编号：××估字[2011]第××号

　　目录(略)

　　致估价委托人函(略)

　　估价师声明(略)

　　估价假设和限制条件(略)

　　估价结果报告

　　一、估价委托人(略)

　　二、房地产估价机构(略)

　　三、估价目的

　　为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

　　四、估价对象

　　1.估价对象范围

　　估价对象为位于××市××产业园××路××号生产基地的3幢建筑物及其占用的土地使用权，总建筑面积为12263.24㎡，土地面积为8860.06㎡。纳入本次抵押的估价对象包括房屋的所有权和所占用的土地在剩余使用期限的使用权，以及确保其正常使用功能不可分割的基本设备设施和装修。

　　2.估价对象概况

　　(1)位置及环境状况(略)

　　(2)建筑物状况

　　估价对象建筑物共3幢，其中第1、2幢为生物制药车间，均为一层钢混结构。层高4.5m，建筑面积均为6100㎡;第3幢为动力中心，一层砖混结构，层高3.5m，建筑面积为63.24㎡。建筑物外墙均为深灰涂料，内墙涂料刷白，水泥砂浆顶棚，水泥地地面;水电卫齐全，塑钢门窗。估价对象整体保养状况较好。

　　(3)土地状况

　　估价对象房地产所在宗地开发程度已达到“五通一平”(宗地红线外通路、通电、通信、通上水、通下水，宗地红线内场地平整)。估价对象宗地形状规则，地势平坦，地质状况良好。

　　3.权利状况

　　(1)房屋所有权情况(略)

　　(2)土地使用权情况(略)

　　(3)他项权利状况

　　根据委托人提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》和《法定优先受偿权利情况证明》显示，至价值时点估价对象无尚未注销的他项权利登记，即估价对象法定优先受偿款为0。

　　根据估价人员实地查勘情况，估价对象房地产中第2幢车间已出租，由于委托人未提供相关租赁合同，估价对象在价值时点的租赁价格不详，故本次评估未考虑估价对象租约对房地产价格的影响。

　　五、价值时点

　　2011年9月14日，与实地查勘日一致。

　　六、价值类型

　　房地产抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

　　七、估价依据

　　(一)国家和地方政府相关法律法规(略)

　　(二)房地产估价技术规范和标准

　　1.《房地产估价规范》;

　　2.《房地产抵押估价指导意见》;

　　3.《城市房地产抵押管理办法》。

　　(三)估价委托人提供的有关资料

　　1.《房屋所有权证》;

　　2.《国有土地使用证》;

　　3.委托人提供的其他有关资料。

　　(四)估价机构实地查勘、市场调查获得的资料(略)

　　八、估价原则(略)

　　九、估价方法

　　房地产估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价修正法五种方法。估价人员遵循估价原则，根据估价对象的特点和估价目的，结合邻近地区市场状况调查和估价对象实地查勘情况，在认真分析研究所掌握的资料基础上，最终选用成本法与收益法两种方法进行评估。(方法定义略)

　　十、估价结果

　　估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，遵循估价原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项因素，结合估价对象特点和使用现状，按照科学的估价程序，选用成本法和收益法进行测算，最终确定估价对象在价值时点2011年9月14日假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币3301.26万元，估价师知悉的估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0。