2019房地产估价师《案例分析》备考基础试题（二）

　　一、　李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300㎡，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/㎡的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结果为2300元/㎡。

　　【问题】

　　1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性?

　　2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/㎡。张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/㎡。你认为应如何解释该估价结果的合理性?

　　【正确答案】

　　1.本题考查的是房地产抵押价值内涵及评估实质。

　　理由包括：

　　(1)二者的时点不同，价值不同。

　　(2)二者的价值类型不同。其中，转让价格为市场上的实际成交价格，抵押价值为正常市场价格减法定优先受偿后的价值。

　　(3)二者对房地产用途的界定可能存在差异。抵押价值是按照法定用途，即住宅进行评估的价值;转让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。

　　参见教材P219。

　　2.本题考查的是房屋征收补偿内涵。

　　理由包括：

　　(1)二者的时点不同，价值不同。

　　(2)拆迁估价结果和拆迁补偿金额的内涵不同。拆迁补偿金额包含了拆迁补助费、临时安置补助费、装修补偿费。

　　(3)对估价对象的界定可能不同。

　　参见教材P243。

　　二、法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。

　　【问题】

　　1.估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么?

　　2.拍卖保留价应由谁确定?如何确定?

　　3.乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费?

　　【正确答案】

　　1.本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的相关规定。

　　估价机构没有义务将估价结果告知借款企业(1分);估价机构应将评估结果提交法院，由法院将评估结果告知债权债务执行双方当事人(或：①估价机构不需要向委托方之外的第三方提供估价结果;②估价机构仅对委托人负责;③法院是委托人，借款企业不是委托人)(2分)。

　　参见教材P264。

　　2.本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的技术路线。

　　拍卖保留价由法院确定(1分)，应以评估价格为基础确定(2分)。

　　参见教材P264。

　　3.本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的特点。

　　应注意以下费用：

　　(1)拍卖机构佣金(1分)。

　　(2)补缴土地使用权出让金(1分)。

　　(3)房地产交易相关税费(1分)。

　　(4)估价机构的评估费用(1分)。

　　参见教材P264。