2019房地产估价师《案例分析》精选试题（一）

　　一、某城区缺少办公用房，两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租。现政府欲将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。根据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》，甲公司开发中心可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答?

　　【正确答案】本题考查的是房屋征收补偿内涵。

　　甲公司可能提出的要求：

　　1.按改造后的办公用途市场价值进行评估;

　　2.对办公楼承租人损失进行评估;

　　3.对装修、改造费用进行评估。

　　房地产估价机构可做的答复：

　　1.应按改造前的工业用途评估(笔者注：按法定用途)，评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失;按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿。

　　2.经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按照改造后办公用途评估，也可以评估办公楼承租人的损失。

　　3.对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。

　　参见教材P243。