房地产估价师考试案例分析试题答案

　　阅读理解

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　　1、某工厂有甲、乙两个厂区，两个厂区的土地均以划拨方式取得。目前甲厂区已补交土地使用权出让金，办理了出让手续，并出租给另一企业使用，租赁合同尚未到期。现该工厂因发展需要，决定转让甲厂区房地产，抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区扩建厂房，为此委托某房地产估价机构同时对两个厂区进行评估。

　　<1> 、针对上述情况，在估价时最恰当的做法是(　)。

　　A、因委托人相同，应当将两个厂区一并估价，出具一份估价报告

　　B、因价值时点相同，应当将两个厂区一并估价，出具一份估价报告

　　C、因权属状况不同，应当将两个厂区分别估价，并分别出具估价报告

　　D、因估价目的不同，应当将两个厂区分别估价，并分别出具估价报告

　　<2> 、评估甲厂区房地产市场价值时，应当优先考虑选用的估价方法是(　)。

　　A、成本法

　　B、收益法

　　C、假设开发法

　　D、基准地价修正法

　　2、某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为15万平方米、容积率为3的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的动态分析法进行估价。

　　<1> 、采用动态分析法进行估价时，正确的是(　)。

　　A、对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点

　　B、对宗地整体估价，将各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点

　　C、对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点

　　D、对滚动开发的各期分别估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点后加总

　　<2> 、在确定开发完成后的房地产价值时，应当采取(　)。

　　A、价值时点的住宅市场价格

　　B、三期开发完成后的住宅市场价格，折现至价值时点

　　C、各期开始销售时的市场价格，分别折现至价值时点

　　D、各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点

　　<3> 、在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应当包括(　)。

　　A、销售费用、销售税费和开发利润

　　B、销售费用、销售税费和投资利息

　　C、销售费用、销售税费和购地税费

　　D、销售费用、投资利息和开发利润

　　3、

　　房地产估价报告

　　项目名称：××市××街××号商业用房及车库房地产司法鉴定估

　　估价委托人：××法院

　　房地产估价机构：××房地产估价有限公司

　　注册房地产估价师：×××(注册号××)、×××(注册号××)

　　估价作业日期：2011年6月23日至2011年7月5日

　　估价报告编号：××[2011]第××号

　　目录(略)

　　致估价委托人函

　　××法院：

　　受贵院委托，我公司本着独立、客观、公正的原则，对产权属于××有限公司，位于××市××街××号，建筑面积为411.45㎡的商业用房及建筑面积为38㎡车库的市场价值进行了评估。估价对象土地使用权性质为出让，用途为商住综合用地，土地使用权分摊面积为61.23㎡，土地使用权剩余年限为27年。估价时点为2011年6月23日，估价目的是为委托人执行案件需要而评估房地产市场价值。

　　本公司根据估价目的，遵循估价原则，根据《房地产估价规范》，采用收益法和比较法进行了评估，在认真分析现有资料、市场状况的基础上，结合估价经验与影响房地产市场的价格因素，经过测算，确定估价对象于价值时点2011年6月23日的市场价值评估结果如下：

　　评估单价：8200.5元/㎡

　　评估总价：419.41万元

　　人民币大写：肆佰壹拾玖万肆仟壹佰元整。

　　××房地产估价有限公司(盖章)

　　法定代表人：(签名、盖章)

　　二O一一年七月五日

　　估价师声明

　　我们郑重声明：

　　1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。

　　2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限定条件的限制。

　　3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或对其存在偏见。

　　4.我们依据国家标准((房地产估价规范》(GB/T50291-2015)和当事人要求进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

　　5.注册房地产估价师×××，×××已于2011年6月23日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对查勘的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用情况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料进行评估。除非另有委托，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。

　　6.没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。

姓名	执业资格	注册号	签名
×××	注册房地产估价师	×××	（略）
×××	注册房地产估价师	×××	（略）

　　估价假设和限制条件

　　1.本次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。

　　2.估价对象在估价时点达到最高最佳利用状态，其运作方式合法。

　　3.估价对象房地产本身不存在质量问题。

　　4.房地产市场在本估价报告应用的有效期内不发生较大变化。

　　5.估价对象房地产在本估价报告应用的有效期内不遭受重大损坏。

　　6.至价值时点，第二层商业用房带有尚未到期的租约，鉴于本次评估的特定估价目的，评估时不考虑租赁情况对估价对象评估价值的影响。

　　7.至价值时点，估价对象已抵押给××银行××支行，权利价值共计240万元。由于本次估价目的是为委托人执行借款合同纠纷案件而评估房地产市场价值，故本次评估未考虑已抵押他项权利对房地产价值的影响。

　　(其他假设和限制条件略)

　　房地产估价结果报告

　　一、估价委托人(略)

　　二、估价机构(略)

　　三、估价对象

　　估价对象为位于××市××街××号××大楼中的商业用房及车库，该大楼建于2000年，为钢筋混凝土结构，共12层，其中一～四层为非住宅，五～十二层为住宅。商业用房位于第二层，房屋所有权人为××有限公司，用途为商业，建筑面积为411.45㎡，层高为4m，业主对部分结构进行了加层，加层面积共100㎡，合计可利用面积为511.45㎡。车库位于第一层，建筑面积为38㎡。

　　估价对象土地使用权人为××有限公司，土地用途为商住综合用地，使用权性质为出让，土地使用权分摊面积为61.23㎡，土地使用权剩余年限为27年。所在宗地基础设施完备，宗地内外达到“五通一平”。

　　估价对象商业用房目前出租给相邻的超市使用，租赁合同尚有2.5年到期。至价值时点，估价对象已抵押给××银行××支行，权利价值共计240万元。

　　(估价对象其他情况略)

　　四、估价目的

　　因××法院审理案件的需要，委托本公司对××有限公司所有的位于××市××街××号第二层商业用房及车库市场价值进行评估，为委托人执行案件了解房地产公开市场价格提供参考。

　　五、价值时点

　　2011年6月23日

　　六、价值类型(略)

　　七、估价原则(略)

　　八、估价依据(略)

　　九、估价方法(略)

　　十、估价结果(略)

　　十一、注册房地产估价师(略)

　　十二、实地查勘期(略)

　　十三、估价作业期(略)

　　房地产估价技术报告

　　一、估价对象实物状况描述与分析(略)

　　二、估价对象权益状况描述与分析(略)

　　三、估价对象区位状况描述与分析(略)

　　四、市场背景描述与分析(略)

　　五、最高最佳利用分析(略)

　　六、估价方法适用性分析

　　1.估价方法选用的理由

　　估价对象为已建成的商业用房和车库，故不宜采用假设开发法;估价对象区域内的土地取得成本难以客观确定，故也不宜采用成本法。第一层车库和第二层商业用房均具有租金收益，同时该区域存在车库和商业用房的转让交易实例，故可选用收益法和比较法进行评估。

　　2.估价方法原理和公式

　　(1)收益法

　　收益法原理：采用适当的报酬率，将估价对象未来各期(通常为年)的客观净收益折算到价值时点，求其之和得出估价对象的总价值。

　　收益法公式：

　　V一房地产价值;

　　A―未来第1年房地产净收益;

　　Y一报酬率;

　　g―净收益逐年递增的比率;

　　n―房地产剩余收益年限。

　　(2)比较法(略)

　　七、估价测算过程

　　(一)收益法

　　1.年有效毛收入

　　估价对象商业用房为可出租型房地产，故可以获得市场的正常租金价格。根据对估价对象附近区域商业用房的租金及空置率调查，通过比较调整后得到估价对象的租金，详细情况见下表。

　　商业用房租赁情况调查表

序号	实例名称	用途	建筑面积租金/ （元/㎡·月）	空置率
1	×××服装店	商业用房	75	5%
2	×××食品店	商业用房	74	5%
3	×××百货店	商业用房	67.6	5%

　　因素条件说明表

#FormatImgID_1#对象 比较因素		估价对象	可比实例1	可比实例2	可比实例3
实例名称		——	××服装店	××食品店	××百货店
坐落		××街××号第二层	××街××号第二层	××街××号第二层	××街××号第三层
用途		商业	商业	商业	商业
交易日期		——	2011.6	2011.1	2011.6
交易情况		——	正常	正常	正常
租金价格/ （元/㎡·月）		——	75	74	67.6
区 域 因 素	商业繁华度	较好	较好	较好	较好
	交通条件	较好	较好	较好	较好
	周边环境	较好	较好	较好	较好
	公共配套	完善	完善	完善	完善
	基础设施	完善	完善	完善	完善
个 别 因 素	建筑类型	小高层	小高层	小高层	小高层
	外观形象	较好	较好	较好	较好
	所在层/总楼层	二/12	二/12	二/12	三/12
	设施设备	完善	完善	完善	完善
	装修	简装	简装	简装	简装
	层高/m	4	4	4	4
	通道出入口距离/m	3	3	3	3
	建筑年份	2000年	2000年	2000年	2000年
	物业服务	一般	一般	一般	一般

　　商业用房租金测算表

对象	可比实例1	可比实例2	可比实例3
名称	××服装店	××食品店	××百货店
坐落	××街××号	××街××号	××街××号
租金价格/（元/㎡）	75	74	67.6
交易情况修正	100/100	100/100	100/100
交易日期修正	100/100	100/100	100/100
区域因素修正	100/100	100/100	100/100
个别因素修正	100/100	100/100	100/100
修正后租金（元/㎡）	75	74	67.6
平均比准资金（元/㎡）

　　3个可比实例修正后的租金较为接近，故取三者的简单算术平均值作为估价对象客观租金水平，即估价对象商业用房的租金为72.2元/(㎡/月)。

　　根据市场调查和分析，估价对象商业用房有效出租率确定为95%。

　　年潜在毛收入=月租金×12=72.2×12=866.4(元/㎡)

　　年有效毛收入=年潜在毛收入×有效出租率=866.4×95%=823.08(元/㎡)

　　2.年总费用

　　(1)税金：包括房产税12%、营业税5%、城市建设维护税(营业税的7%)、教育费附加(营业税的3%)，综合取年有效毛收入的17.5%。

　　(2)维修费：按建筑物重置成本的2‰计算，根据估价对象建筑物的实际情况和造价资料，本估价对象建筑物的重置成本按1800元/㎡计算。

　　年维修费=1800×2‰=3.6(元/㎡)

　　(3)保险费：保险费率一般为有效毛收入的1.5‰～3‰，本次取2‰。

　　年保险费=823.08×2‰=1.65(元/㎡,)

　　(4)管理费：包括管理人员经费、办公费、广告费等，根据××市一般水平，管理费约占年有效毛收入的2%～4%，根据估价对象现状特点，结合估价人员经验，按年有效毛收入的3%计算。

　　年管理费=年有效毛收入×3%=823.08×3%=24.69(元/㎡)

　　(5)年总费用：(1)～(4)项的合计。

　　年总费用=144.04+3.6+1.65+24.69=173.98(元/㎡)

　　3.年净收益

　　年净收益=年有效毛收入一年总费用=823.08-173.98=649.1(元/㎡)

　　4.报酬率

　　报酬率确定为6.5%。(确定过程略)

　　5.收益年限

　　估价对象为钢筋混凝土结构，根据有关规定，其经济耐用年限为40年。该房地产竣工于2000年，至价值时点已使用11年，剩余使用年限为29年，因此估价对象的可收益年限确定为29年。

　　6.求取房地产评估单价

　　计算公式为：

　　估价对象单价=649.1/6.5%×[1-1/(1+6.5%)29]=8378(元/㎡)(取整)

　　(二)比较法

　　经测算，估价对象比准单价为8023元/㎡。(测算过程略)

　　(三)综合确定估价对象评估价格

　　由上述测算过程得到的收益价格为8378元/㎡，比准价格为8023元/㎡，两个结果比较接近，客观反映了估价对象的市场价值。因此本次评估采用两者的简单算术平均值作为估价对象评估结果。

　　估价对象评估单价=(8378+8023)/2=8200.5(元/㎡)

　　估价对象评估总价=8200.5×511.45=419.41(万元)

　　八、估价结果确定

　　本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经估价人员综合分析测算，确定估价对象在价值时点2011年6月23日的评估单价为8200.5元/㎡，评估总价为419.41万元，人民币大写：肆佰壹拾玖万肆仟壹佰元整。

　　附件(略)

　　<1> 、上述房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处(每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)

　　4、

　　房地产抵押估价报告

　　估价项目名称：××房地产在建工程抵押价值评估

　　估价委托人：××房地产开发有限公司

　　房地产估价机构：××房地产估价有限责任公司

　　注册房地产估价师：×××

　　估价作业日期：2015年6月14日至2015年6月19日

　　目录(略)

　　致委托方函(略)

　　注册房地产估价师声明(略)

　　估价的假设和限制条件(略)

　　××房地产在建工程抵押估价结果报告

　　一、估价委托人

　　××房地产开发有限公司，机构地址(略)，法定代表人(略)，地址(略)，联系电话(略)。

　　二、房地产估价机构

　　××房地产估价有限责任公司，机构地址(略)，法定代表人(略)，地址(略)，联系电话(略)。

　　三、估价目的

　　为抵押贷款提供价格参考依据

　　四、估价对象

　　估价对象为位于××市××大道××号××房地产在建工程，办理了《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》。估价对象为××房地产开发有限公司所有。

　　估价对象竣工后，建筑总层数为地面七层、地下一层，其中，第一层建筑面积为3963.50平方米，第二层建筑面积为3661.26平方米，第三层建筑面积为3865.65平方米，第四层建筑面积为4087.62平方米，第五层建筑面积为3511.13平方米，第六层建筑面积为1893.32平方米，第七层建筑面积为1810.04平方米，地下层建筑面积为4142.22平方米,总建筑面积为26934.74平方米。估价对象的土地使用权类型为出让、用途为商业，终止日期为2051年6月22日，土地使用权总面积为6346.90平方米。

　　估价对象为钢混结构多层建筑，主体结构为框架剪力墙，其容积率为3.49，建筑密度为0.62。于2013年10月动工，在价值时点大楼主体已完工，地面一至七层外装已完成一半，内装已开始贴地面砖。其水、电、电话管线已预埋，已安装主要设施、设备有：中央空调、高、低区生活给水箱、火灾自动报警系统及自动喷洒灭火系统、地下室通风系统、消防通风系统等设施设备均已安装。正在进行前期安装准备的设施、设备有：客用垂直升降梯两部、观光电梯一部、货用垂直升降梯一部、商场内自动扶梯六部。

　　五、价值时点

　　2015年6月14日

　　六、价值类型

　　本报告所确定的房地产价值，是根据本报告的估价目的、在公开市场条件下的以其产权用途持续使用确定的价值时点上的公开市场价格。

　　七、估价原则

　　独立、客观、公正原则;合法原则;最高最佳使用原则;替代原则;价值时点原则。

　　八、估价依据(略)

　　九、估价方法

　　由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果，假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

　　成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。

　　十、估价结果

　　经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2010年6月14日的抵押价值为80659445.4元(大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整)。

　　十一、注册房地产估价师

　　注册房地产估价师：×××、×××

　　十二、实地查勘期(略)

　　十三、估价作业日期

　　2015年6月14日至2015年6月19日

　　十四、估价报告使用说明、风险提示和变现能力等分析(略)

　　××房地产在建工程抵押估价技术报告

　　一、实物状况分析(略)

　　二、区位状况分析(略)

　　三、权益状况分析(略)

　　四、市场背景描述与分析(略)

　　五、最高最佳使用分析

　　六、估价方法选用

　　由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。

　　假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

　　成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。

　　七、估价测算过程

　　(一)运用假设开发法求取估价对象的价格

　　1.假设开发法估价的计算公式

　　在建工程价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程的税费

　　2.测算续建完成后的房地产价值

　　采用收益法确定续建完成后的房地产价值。收益法的计算公式为：

　　V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]

　　式中：A为房地产每年净收益;Y为资本化率;n为收益年期。

　　(1)年总收益的求取：362元/平方米(测算过程略)。

　　(2)年总支出的求取：

　　①年折旧费。根据《××省建筑工程计价定额》以及分析、比较与估价对象相同区位、结构、用途和设施、设备的建筑物，确定该宗物业现行工程造价1800元/平方米。根据估价对象土地使用权终止日期为2051年6月的期限和《房地产估价规范》“建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限折旧”的规定，确定其建筑物的经济耐用年限为39年，残值率为0。则年折旧费为

　　年折旧费=1800÷39=46.15元/平方米

　　②年维修费。按规定，维修费为房屋造价的1.5%，则有：

　　年维修费=1800×1.5%=27.00元/平方米

　　③年管理费。年管理费=(46.15+27.00)×10%=7.32元/平方米

　　④年保险费。年保险费按房屋造价的2‰计算，则有：

　　年保险费=1800×2‰=3.60元/平方米

　　⑤年房产税。年房产税=1800×1.2%=21.60元/平方米

　　年总支出=年折旧费+年维修费+年管理费+年保险费+年房产税=46.15+27.00+7.32+3.60+21.60=105.67元/平方米

　　(3)求取年净收益：年净收益=年总收益-年总支出=362-105.67=256.33元/平方米

　　(4)资本化率的确定：资本化率的确定采用无风险收益率加风险调整值法,确定为6.38%

　　(5)收益年限的确定：估价对象土地使用权类型为出让，终止日期为2051年6月，故确定其收益年限为39年。

　　⑥将上述数据代入公式

　　V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]

　　=(256.33/6.38%)×[1-1/(1+6.38%)39]=4018元/平方米

　　则续建完成后的房地产价值=4018×26934.74=108223785.32元

　　3.测算续建成本

　　根据对施工现场的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情况表为依据，经测算(测算过程略)确定工程续建成本为11000000元。

　　4.管理费用

　　依规定，建设工程项目的管理费用按建设成本的5%计算，则有：管理费用=11000000×5%=550000元

　　5.投资利息

　　经测算(测算过程略)，投资利息为230278.32元

　　6.销售费用

　　按续建成本的5%计,则有：销售费用=11000000×5%=550000元

　　7.续建投资利润

　　经测算(测算过程略),续建投资利润为2200000元

　　8.买方购买在建工程的税费

　　经测算(测算过程略),买方购买在建工程的税费为715000元

　　9.在建工程的评估值

　　在建工程价格=108223785.32-11000000-550000-230278.32-550000-2200000-715000=92978507元

　　(二)运用成本法求取估价对象的价格

　　成本法估价的计算公式：房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+销售税费+开发利润，计算结果为80079680元(计算过程略)

　　(三)估价对象的价格

　　运用加权平均法求取估价对象的价格。取假设开发法计算结果的权数为20%，成本法计算结果的权数为80%，则：估价对象价格=92978507×20%+80079680×80%=80659445.4元

　　八、估价结果确定

　　经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为80659445.4元(大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整)。

　　<1> 、上述房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处(每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)

　　答案

　　阅读理解

　　1、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是估价结果报告的写作。由于估价目的不同，不能合并出具估价报告。一个估价报告只能有一个估价目的，可以有多个估价对象。参见教材P14。

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是估价技术报告的写作。因为甲厂区有出租收益，有收益或类似房地产有收益的应把收益法作为一种估价方法，因此应采用收益法估价。参见教材P22。

　　2、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是假设开发法确定估价对象市场价值。动态分析法要将未来净现金流量折现到价值时点(在本题中是取得土地的时点)的，选项D错在不同时点的价格不能直接相加。

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是假设开发法确定估价对象市场价值。动态分析法中开发完成后的房地产价值是在价值时点之后未来某时点下开发完成后状况下的价值，不是价值时点的价值，因此选项A不对，选项B、C、D中最合适的是D。

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是假设开发法确定估价对象市场价值。在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。

　　3、

　　【正确答案】 本题考查的是房地产估价报告示例。

　　1.封面中“估价作业日期”应为“估价报告出具日期”。

　　2.致估价委托人函及技术报告中的估价结果中缺车库部分价格。

　　3.注册房地产估价师声明中不能依据当事人要求进行评估。

　　4.在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响;若人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权;

　　5.未明确说明加层部分面积是否属于产权登记面积，计入总价的理由未说明。

　　6.估价对象中缺土地使用权出让年限或土地使用权起始日期。

　　7.估价对象中缺装饰装修部分的描述或说明。

　　8.估价对象中缺少是否有共有权的说明。

　　9.技术报告中估价方法适用性分析中，选用比较法的理由不充分，应该是该区域中在价值时点近期有较多类似房地产的交易实例。

　　10.选用净收益按一定比率递增的公式与后面采用净收益每年不变有限年公式矛盾。

　　11.选取可比实例的租金内涵未说明，如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。

　　12.可比实例2成交日期与价值时点相距较远，未说明交易日期修正系数为100/100的理由。

　　13.可比实例3的楼层与估价对象不同，未说明不调整的理由。

　　14.可比实例的租金收租损失情况未说明。

　　15.维修费取值依据未说明。

　　16.保险费以有效毛收入为基数错误，保险费的计算基数应该是建筑物现值或者重置价值。。

　　17.在租约期内应采用租约租金，租约期外采用市场租金计算。

　　18.没有对年净收益进行预期或期望调整(或者未说明年净收益是预测值)。

　　19.钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年而不是40年。

　　20.在确定收益年限时未考虑土地使用权剩余年限。

　　21.根据孰短原则，应以土地使用权剩余年限(27年)为收益年限而不是建筑物剩余使用年限。

　　22.选用净收益每年不变有限年限公式未说明理由(或者说没有对年净收益未来变化趋势进行分析)。

　　23.在最后确定收益价格时，未说明在出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿的前提。参见教材P23。

　　4、

　　【正确答案】 本题考查的是房地产估价报告示例。

　　1.封面中缺“估计报告编号”;

　　2.封面中“估价作业日期”，应为估价报告出具日期;

　　3.结果报告中估价对象的概况内容不全(缺少区位状况的描述);

　　4.估价目的的表述不符合《城市房地产抵押估价指导意见》的要求;

　　5.价值类型的表述不符合《城市房地产抵押估价指导意见》的要求;

　　6.“估价原则”缺少谨慎原则;

　　7.结果报告中估价结果缺少单价;

　　8.结果报告中缺少市场价值、法定优先受偿款的披露;

　　9.假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项;

　　10.收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由(未说明未来收益是否变化);

　　11.收益法测算建成后房地产价值时计算净收益时不应该计算年折旧费用;

　　12.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算错误;

　　13.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年总支出中未计算营业税及附加;

　　14.收益法测算建成后房地产价值时收益年限的确定错误;

　　15.运用公式V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]的计算结果有误;

　　16.成本法估价的计算公式中缺少投资利息;

　　17.运用加权平均法求取估价对象的价格时，缺少确定权数的理由;参见教材P23。

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