2018年房地产估价师案例分析考试专项强化题（10）

　　房地产估价报告写作(二)

　　第1题：甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是(　)。

　　A.该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记

　　B.该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因己取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，即可单独办理抵押登记

　　C.该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后，才能办理抵押登记手续

　　D.该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽末取得施工许可证，也可办理抵押登记手续

　　答案：A

　　答案解析：此题可用排除法。先排除D和C。未取得施工许可证就开工是违法的，在有法律限制的前提下当然不能办理抵押登记手续了;在建工程取得了房屋所有权证就意味着实际上已经通过竣工验收，就不能算是“在建工程”了，这与题意显然不符，予以排除。再来看B和A选项。即使你拿不准应选哪一个，只需作了逻辑上的简单判断即可。B选项比A选项成立的条件更多，若B选项成立则A选项必然成立，反之则不然，因此选A。

　　<1> 、估价报告存在多处错误，请指明其中的13处。

　　第2题：房地产估价结果报告

　　(一)委托人

　　委托人名称：广州市×××贸易公司

　　法定代表人：××

　　住所：××市××区××路××号

　　联系电话：139××××××××

　　(二)估价机构

　　估价机构名称：广东××房地产评估有限公司

　　资质级别：建设部壹级

　　法定代表人：×××

　　住所：广州市××路××号××大厦联系人：×××

　　联系电话：(020)××××××××

　　(三)估价目的

　　为了解房地产市场价格提供价格参考依据。

　　(四)估价对象概况

　　1.估价对象区位状况

　　估价对象位于广东省深圳市罗湖区××村，距离××路约700m，邻近草埔公交总站、布吉检查站，有多路公交线路途经，交通便捷;周边有××市场、深圳仁康医院、农村信用合作社、邮局、绿景山庄、比华利山庄、翠山工业园等，超市众多，各项市政配套设施完善。

　　2.估价对象实物状况

　　根据委托人的要求，本次估价范围为深圳市罗湖区××路××花园××阁第20层A、C、D、E、F、H共六套住宅，建筑面积合计共555.40㎡，共用土地面积为6254.6㎡。经实地查勘，估价对象所在的××花园××阁为一幢总层数32层的框剪结构住宅，建成于1998年3月。估价对象建筑物外墙贴小型方块砖，室内大堂天花抹灰，墙面贴方块瓷片，地面铺抛光砖，配有三台电梯;室内装修基本一致：内墙、天花抹灰，厅房、厨房、卫生间为水泥地面;厨房和卫生间的内墙、天花为水泥砂浆批荡;装木门、铝合金窗，水电煤气设施齐备，经实地查勘为完好房，目前6套住宅均空置。

　　3.估价对象权益状况

　　估价对象权属人为广州市××贸易公司，6套住宅均已办理房地产证，土地用途为商业、住宅，已征收国有土地使用权出让金，使用年限为70年，从1996年2月18日起计。

　　(五)价值时点

　　2004年7月11日

　　(六)价值类型

　　本报告价值为估价对象在价值时点状况下法定用途剩余使用年限的市场价值。

　　(七)估价依据

　　本次评估依据国务院、建设部、国土资源部、广东省、深圳市人民政府及其有关部门颁布的法律规定和政策性文件以及评估房地产的具体资料，主要有：

　　1.《中华人民共和国城市房地产管理法》;

　　2.《中华人民共和国土地管理法》;

　　3.委托人提供的相关产权资料;

　　4.估价人员实地查看所得的资料;

　　5.估价机构及估价人员掌握的其他相关信息资料;

　　6.当地近期房地产市场交易资料及技术参数。

　　(八)估价原则

　　1.合法原则。以估价对象的合法取得、合法使用、合法处分为前提估价。

　　2.最高最佳利用原则。以估价对象的最高最佳利用为前提估价。

　　3.替代原则。估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

　　4.价值时点原则。估价结果是在价值时点的客观合理价格或价值。

　　(九)估价方法

　　估价人员在认真分析所掌握的资料，进行了实地查看，对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，结合估价对象的实际，决定选取市场法和收益法作为估价方法。

　　市场法是将估价对象与在价值时点有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

　　收益法是指运用适当的资本化率，将预期的估价对象未来各期的正常净收益折算到价值时点上的现值之和得出估价对象客观市场价格的方法。

　　(十)估价结果

　　估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，仔细考察估价对象的建筑特征及使用和维护情况，经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素的分析，确定估价对象在2004年7月11日的市场价值为平均单价3517元/㎡，总价￥195.36万元，人民币(大写)壹佰玖拾伍万叁仟陆佰元整。

　　(十一)估价人员

　　×××(注册号) ×××(注册号) ×××(注册号)

　　(十二)实地查勘期

　　2004年7月11日

　　(十三)估价作业日期

　　2004年7月11日至2004年8月4日

　　答案：1、估价机构中缺房地产估价机构资质证书编号。

　　2、价值时点应说明确定的简要理由。

　　3、在估价对象权益状况介绍中缺估价对象是否设立了抵押权、租赁权等他项权利状况的说明。

　　4、在估价对象权益状况介绍中缺是否有共有权的说明。

　　5、估价依据中缺《房地产估价规范》。

　　6、选用估价方法的理由不充分，比如选用收益法要说明估价对象当前有收益或本质上具有直接产生经济收益的能力。(如果只用一种方法估价还应说明不采用其它方法的理由)