2018年房地产估价师案例分析考试专项强化题（5）

　　案例分析题

　　1、法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。

　　<1> 、估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么?

　　<2> 、拍卖保留价应由谁确定?如何确定?

　　<3> 、乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费?

　　2、现需对以下两宗地块进行估价：1号地块是一宗临街宽度80m，临街深度50m，面积4000㎡ 的矩形土地，2号地块与1号地块相邻接，是一块临街宽度40m，临街深度40m，面积1600㎡ ，形状略不规整的土地。该两地块的法定用途为商业，土地使用权分别由甲、乙两单位以有偿出让方式取得，现均由毛地开发成熟地。经咨询机构的可行性研究分析，认为将l号地块和2号地块合并为3号地块，开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用。现经某房地产估价机构评估，1号地块的单价为9000元/㎡ ，2号地块的单价为8000元/㎡ ，两地块合并为3号地块后，若按新方案开发商业综合楼，3号地块的评估单价为11000元/㎡ 。

　　<1> 、下列关于增值收益的表述中正确的是(　)。

　　A、以3号地块的总价扣除1号地块的总价后即是2号地块的增值

　　B、以3号地块的总价分别扣除l号地块和2号地块的总价后除以3号地块的总价即为增值总额分配率

　　C、以3号地块的总价扣除条件改变等费用后才能考虑在1号、2号地块中计算增值分配

　　D、1号地块比2号地块对增值额的贡献小

　　<2> 、在甲、乙两单位之间分配增值收益，不可采用的方法是(　)。

　　A、以合并前地块各自的单价确定增值分配比例

　　B、以合并前地块各自的面积确定增值分配比例

　　C、以合并前地块各自的总价确定增值分配比例

　　D、以合并前后地块各自价格的变动确定增值分配比例

　　<3> 、假定甲单位购买乙单位的2号地块，且地块合并后按新方案开发商业综合楼，合并费用忽略不计，则甲单位付给乙单位的土地总价最多应为(　)万元。

　　A、1616

　　B、2560

　　C、1882

　　D、1920

　　参考答案

　　1、

　　<1>、

　　【正确答案】 本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的相关规定。

　　估价机构没有义务将估价结果告知借款企业(1分)。

　　原因：估价机构应将评估结果提交法院，由法院将评估结果告知债权债务执行双方当事人(或：①估价机构不需要向委托方之外的第三方提供估价结果;②估价机构仅对委托人负责;③法院是委托人，借款企业不是委托人)(2分)。参见教材P264。

　　<2>、

　　【正确答案】 本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的相关规定。拍卖保留价由法院确定(1分)，应以评估价格为基础确定(2分)。参见教材P264。

　　<3>、

　　【正确答案】 本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的相关规定。应注意以下费用：

　　(1)拍卖机构佣金(1分)。

　　(2)补缴土地使用权出让金(1分)。

　　(3)房地产交易相关税费(1分)。

　　(4)估价机构的评估费用(1分)。参见教材P264。

　　2、

　　<1>、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是估价的假设前提。此题可用排除法，A选项“以3号地块的总价扣除l号地块的总价后”得出的是将所有增值都归于2号地块时的2号地块对1号地块的贡献。B选项没有此公式。D选项说反了。合并地块是有费用的，故选C。参见教材P295。

　　<2>、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是估价的假设前提。以合并前地块各自的单价、面积、总价确定增值分配比例是确定增值额的三种方法，而“以合并前后地块各自价格的变动确定增值分配比例”是错误的，不能作为分配增值额的依据。参见教材P295。

　　<3>、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是估价的假设前提。合并后增值额=11000×(4000+1600)-(4000×9000+1600×8000)=1280万元，那么甲单位最高可出资=1280+1280=2560。甲出的最高价就是甲合地以后一分不赚，这个是甲的底线。参见教材P295。