2017年房地产估价师《案例分析》冲刺试题（8）

　　某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为20万平方米、容积率为2.5的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法(注：应为动态分析法，下同)进行估价。

　　1.采用现金流量折现法进行估价时，正确的是(　)。

　　A.对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点

　　B.对宗地整体估价，将各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点

　　C.对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点

　　D.对三期分别估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点后加总

　　2.在确定开发完成后的房地产价值时，应当采取(　)。

　　A.价值时点的住宅市场价格

　　B.三期开发完成后的住宅市场价格，折现至价值时点

　　C.各期开始销售时的市场价格，分别折现至价值时点

　　D.各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点

　　3.在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应当包括(　)。

　　A.销售费用、销售税费和开发利润

　　B.销售费用、销售税费和投资利息

　　C.销售费用、销售税费和购地税费

　　D.销售费用、销售税费和企业所得税

　　4.关于该估价项目的说法，正确的是(　)。

　　A.测算投资利息时应当采用价值时点的利率

　　B.评估单价应当等于价值时点类似地块的平均交易单价

　　C.现金流量折现法测算结果大于静态分析法测算结果

　　D.折现率可以根据委托人的目标要求来设定

　　1【答案】C

　　【解析】本题考查的是动态分析法和静态分析法的产生。动态分析法是要将未来净现金流量折现到价值时点(在本题中是取得土地的时点)的，选项D错在不同时点的价格不能直接相加。参见《房地产估价理论与方法》教材P323。

　　2【答案】D

　　【解析】本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。动态分析法中开发完成后的房地产价值是在价值时点之后未来某时点下开发完成后状况下的价值，不是价值时点的价值，因此选项A不对，选项B、C、D中最合适的是D。参见《房地产估价理论与方法》教材P323。

　　3【答案】C

　　【解析】本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。动态分析法中是不能出现开发利润和投资利息的，另外，企业所得税也不会出现。参见《房地产估价理论与方法》教材P323。

　　4【答案】D

　　【解析】本题考查的是投资价值评估。这是投资价值评估，选项C说法没有依据。