2017年房地产估价师《案例分析》冲刺试题（7）

　　(一)某房地产估价机构接受委托，对市中心某大厦地下一、二层进行房地产抵押价值评估，目的是为委托人办理续期贷款提供价值参考依据。该大厦地下一层为各类独立餐饮店面，目前处于满租状态，租期一般为三年，部分早期进驻的店面租金水平低于同层其他类似店面15%左右，这部分店面剩余租期基本都在半年以内，地下一层其他店面租金与市场水平接近。地下二层为车位，均可独立出售，目前业主对外出租。

　　1.采用比较法测算地下一层房地产价值时，若选择该大厦首层作为可比实例，则必须进行(　)。

　　A.交易情况修正

　　B.市场状况调整

　　C.实物状况调整

　　D.区位状况调整

　　2.采用收益法测算地下一层租金收益时，正确的做法是(　)。

　　A.应充分考虑各店面租约租金的限制

　　B.只需考虑低租金店面剩余租期内租约租金的限制

　　C.若低租金的优惠条件不可延续，则不需考虑租约租金的限制

　　D.不考虑各店面租约租金的限制，以目前市场租金水平为准

　　3.采用比较法评估地下二层车位价值时，权益状况调整的内容可不包括(　)。

　　A.土地使用期限

　　B.规划条件

　　C.租约限制

　　D.原抵押权的优先受偿款

　　(二)某市规定自2013年4月1日起对二手房交易中的个人所得税由原来按照交易总额的1%计征，调整为按照转让所得的20%计征，张某于2013年4月15日出售了其拥有的一套住房，税务部门认为其申报的成交价格较正常市场价格明显偏低。房屋登记资料显示该套住房为张某于2009年8月27购得。为合理确定张某应缴纳的个人所得税额，税务部门委托房地产估价机构评估该套住房的市场价值。

　　4.根据估价目的，本估价项目的价值时点应当是(　)。

　　A.2009年8月27日

　　B.2013年4月1日

　　C.2013年4月15日

　　D.2009年8月27日和2013年4月15日

　　5.注册房地产估价师应当在估价报告的(　)内容中对该税收政策调整进行阐述。

　　A.估价假设与限制条件

　　B.市场背景描述与分析

　　C.风险提示说明

　　D.估价测算过程

　　6.关于该市税收政策调整可能产生的影响分析，不恰当的是(　)。

　　A.将在一定程度上抑制房地产投资投机性需求

　　B.部分刚性需求购房者将转向新建商品住房市场

　　C.二手房市场交易量增加，房价上涨势头将趋缓

　　D.将在一定程度上催热该市房地产租赁市场