2017年房地产估价师案例与分析练习题（3）_第5页

　　八、估价结果

　　估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房地产市场价值为(略)。

　　附 件(略)

　　【参考解析】：

　　1.致委托人函中缺估价对象的详细说明。

　　2.致委托人函中缺估价报告应用有效期。

　　3.致委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值说明(或者说给出了估价对象的市场价值但没有给出抵押价值)。

　　4.估价对象权利状况描述不全，未交代是否有共有权人、是否设立抵押权、缺房屋所有权情况说明。

　　5.估价对象中土地使用权出让起始年份未说明或介绍。

　　6.估价对象中缺区位状况介绍或说明。

　　7.估价对象中缺现状使用情况说明，如是否有出租情形、各层使用情况(含地下第三层)等。

　　8.估价依据中缺《房地产抵押估价指导意见》。

　　9.估价原则中缺谨慎原则。

　　10.估价结果报告中缺变现能力分析。

　　11.市场法中对可比实例的介绍中缺少是否有地下车库的说明。

　　12.市场法计算中可比实例B交易时间与估价时点相距近两年，不宜选作可比实例。

　　13.市场法计算中可比实例C交易时间与估价时点相距一年以上，也不宜选作可比实例。

　　14.可比实例B成交规模小，与估价对象规模不相当，不宜作为可比实例。

　　15.市场法计算时缺少对距市中心距离的调整(或应对可比实例“距市中心距离”进行调整)。

　　16.周边景观应属于区域因素。

　　17.市场法计算中可比实例B、C的交易日期调整系数分子分母颠倒了，分子应为100，分母分别为102和99。

　　18.市场法计算中缺权益状况说明和调整。

　　19.市场法计算中缺地上楼层和地下楼层不同的调整。

　　20.市场法修正系数计算应说明理由。

　　21.市场法计算中缺地上车位的价值计算。

　　22.地下车库价格仅用收益法一种方法计算未说明不选用其他方法的理由(或在市场法中缺地下车库的计算)。

　　23.估价结果中缺法定优先受偿款和抵押价值说明。

　　改错题(指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分)。

　　第 15 题 以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：

　　变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

　　影响房地产变现能力的因素主要有：

　　1.通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。

　　估价对象中，大型商场部分通用性一般;办公楼部分通用性较好。

　　2.独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。

　　估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。

　　3.可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强;反之，变现能力就较弱。

　　估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。

　　4.房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。

　　由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强。

　　5.价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。

　　估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。

　　6.区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。

　　估价对象位于××商务圈，较繁华，区位状况较好，变现能力较强。

　　综合分析以上影响因素，估价对象房地产变现能力较强。假定在估价时点拍卖或者变卖，受各种因素影响，其最可能实现的价格一般比评估的正常市场价值要低，预计约为评估价值的70%左右。

　　[参考解析】：1.在通用性表述中，“标准厂房比特殊厂房的通用性差”的说法错误，应为“标准厂房比特殊厂房的通用性强”。

　　2.在房地产开发程度表述中，“由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强”的说法错误，应为“由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较弱”。

　　3.缺少变现时间长短的说明。

　　4.缺少变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序的说明。