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2017房地产估价师案例与分析精品试题十五

中华考试网  [ 2017年7月24日 ]  【

  指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。错处不超过4个,后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错,则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分)。

  估价对象现状为一空置厂房,土地面积4000m2,总建筑面积6000m2,分析其所在区位特点和周边环境,适宜装修改造成纯办公楼出租;装修改造方案获得政府主管部门批准后,补办了相关手续、补交了土地价款,土地使用期限自2007年10月1日起50年,总建筑面积不变。现需评估估价对象在2007年10月1目的市场价格(购买总价和单价)。

  有关资料如下:

  1.预计估价对象装修改造的工期为1年,装修后即可全部租出,可出租面积为建筑面积的97%。经调查,附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%,可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/m2,空置和租金损失率为10%,出租成本及税费为年租金收入的25%。 建设工程教育网整理

  2.预计装修改造费用(含管理费用)为每平方米建筑面积1000元,假设费用在装修改造期间均匀投入。

  3.折现率为12%,销售费用及销售税费率为7%(与销售同时发生),购买现厂房的税费为3%。

  估价测算如下(节选):

  一、估算净收益

  净收益=1000×6000×85%×(1-10%)×(1-25%)=344.25(万元)

  二、测算报酬率Y

  采用市场提取法,通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料,根据公式

  采用试算法推算报酬率。具体如下:

  求取可比实例报酬率表

序号 

项目 

案例A 

案例B 

案例C 

案例D 

1 

租金[元/(m2·月)] 

150 

80 

82 

85 

2 

剩余收益年限n/年 

40 

46 

47 

46 

3 

房地产售价V/(元/m2) 

10000 

6900 

6500 

6700 

4 

报酬率 

9.994% 

7.909% 

8.092% 

8.005% 

  注:上表计算结果无误。

  报酬率=(9.994%+7.909%+8.092%+8.005%)/4=8.500%

  取整报酬率为8.5%。

  三、估算装修改造后的办公楼总价值

  四、装修改造费用总额

  装修改造费用=1000×6000/(1+8.5%)0.5=576.02万元

  五、销售费用与销售税费

  销售费用与销售税费=3981.45×7%/(1+12%)=248.84万元

  六、购买现厂房的税费

  设估价对象的市场价格总价为V,则

  购买现厂房的税费总额=V×3%

  七、计算估价对象在估价时点的市场价格。

  估价对象的市场价格总价V=3554.87-248.84-576.02-0.03V

  V=2650.50万元

  单价=2650.50/6000=4417.49元/m2

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