2017年房地产估价师《案例与分析》测试题七

　　经过评估，××商务楼在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)。

　　附件(略)

　　【正确答案】：　1.估价时间用语错误，应为估价时点;

　　2.缺少估价原则;

　　3.估价方法中缺少选用的估价方法的定义;

　　4.未分析租金水平的变化趋势;

　　5.一层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率(出租率)影响;

　　6.三层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率(出租率)影响;

　　7.六层有效毛收入计算错，来考虑可出租面积系数;

　　8.年运营费用的计算结果180.44万元错误;

　　9.未说明当地规定的管理费中是否包括水、电、气、热等费用;

　　10.保险计算基数错，不应以年租金收入为基数，应以建筑物价值为基数计算;

　　11.资本化率(09年教材已改为报酬率)取值未说明理由;

　　12.可获收益年限错，应为36年;

　　13.基准地价修正法中，年期修正方法(公式)错;

　　14.基准地价修正法中，已经过年限错，应为4年;

　　15.基准地价修正法无评估过程，土地价格的内涵未交代清楚;

　　16.未计算精装修成本费用(建安费);

　　17.建筑物折旧年限计算错(应2/38);

　　18.未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响;

　　19.成本法中未考虑相关销售费用及销售税费;

　　20.未说明估价结果确定的理由。

　　(二)房地产保险的范围是什么?房地产市场价格变化和房屋自然损耗属不属于房地产保险合同?房地产保险估价可分为哪两类?

　　【正确答案】：房地产投保时的保险价值评估，应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值，不应包含土地价值，投机风险(如房地产市场价格变化)和必然或已知损失(如房屋自然损耗)不属于房地产保险范围。

　　房地产保险价值评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，这两类保险估价的估价时点不同。

　　(三)、请简述居住房地产估价的常用方法，并指出每种方法的适用情况。

　　【正确答案】：居住房地产估价可以选择市场法、成本法、收益法、假设开发法(在建住宅)等。

　　1.市场法

　　由于居住房地产市场交易频繁、交易量巨大，很容易获得交易实例，因此，市场法是居住房地产估价最常用的估价方法。

　　2.成本法

　　成本法也常用于居住房地产估价，在居住房地产的抵押价值评估时，遵循谨慎估价原则，会选择成本法进行估价，此外，居住房地产的征收估价和在建工程估价往往也选用成本法进行估价。

　　3.收益法

　　对于出租型的居住房地产(出租的住宅、出租的公寓等)，能够比较准确和客观地计算其收益，往往选用收益法进行估价。

　　4.假设开发法

　　在建的住宅工程可以用假设开发法估价。

　　【答案解析】：

　　【该题针对“不同类型房地产估价”知识点进行考核】