房地产估价师案例分析例题

　　为评估某写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：

　　可比实例资料表

　　房地产状况分析表

　　交易情况分析表

　　(1)交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。

　　(2)调查获知该类写字楼的价格，2000年11月1日到2001年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2001年10月1日至2003年11月10日平均每月比上月上涨1.8%。

　　(3)房地产状况分析判断见下表。

　　房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。

　　求利用上述资料估算该写字楼2001年10月1日的正常价格((如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。

　　因为根据题意因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍，故房地产状况中的三方面因素产生的作用程度是不同，

　　但三方面的因素的权数相加=1。

　　① 设因素3为x% 因素1=4x% 因素2=1.67x%

　　x+4x+1.67x=1 x=15%

　　因素3=15% 因素1=60% 因素2=25%

　　②计算公式：估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数

　　③交易情况修正系数为：

　　A：100/(100+3)=100/103 B：100/(100-1)=100/99 C：100/(100+2)=100/102

　　④市场状况调整系数为：

　　可比实例A=(1+1.2%)2×(1+1.8%)4=1.0999

　　可比实例B=(1+1.2%)4(1+1.8%)4=1.1265

　　可比实例C=(1+1.2%)×(1+1.8%)4=1.0869

　　⑤房地产状况修正系数为：

　　因素3=15% 因素1=60% 因素2=25%

　　可比实例A=100/[(00+2)×0.6+(100-3)×0.25+(100+6)×0.15]=100/101

　　可比实例C=100/[(100+4)×0.6+(100-1)×0.25+(100+2)×0.15]=100/102

　　可比实例B=100/[(100×0.6+(100+5)×0.25+(100-3)×0.15)=100/101

　　⑥计算比准价格：

　　比准价格A=6000×(100/103)×1.0999 ×(100/

　　101)=6343.73(元/㎡)

　　比准价格B=5800×(100/99)×1.1265×(100/102)=6470.02(元/㎡)

　　比准价格C=6120×(100/102)×1.0869 ×(100/101)=6456.56(元/㎡)

　　(7)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有：

　　估价对象价格(单价)=( 6343.73+6470.02+6456.56)/3=6423.44(元/㎡)