2017年房地产估价师《案例与分析》测试题三

　　一、黄某于2004年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，2005年改作餐馆，并补交了土地使用权出让金，办理了产权证变更手续。2007年黄某为转让该房地产，要求评估其现时市场价值。因当地无类似餐馆的可比实例，故估价人员首先采用了收益法估价(估价依据正确)，估值40万元。本文来源于网。然后，再将该估价对象视为住宅采用了市场法估价，估值50万元。由此确定最终估价结论为(40+50)÷2=45(万元)。

　　问题：这样确定估价结论是否正确?为什么?

　　标准答案：

　　这样确定估价结论不正确。

　　因为：

　　1.将估价对象视为住宅进行估价违背了“合法原则”。因为在估价时点估价对象的合法用途不再是住宅而是商业用途。若仅按最高最佳使用原则考虑，对估价对象似应按住宅用途估价(因为50万元大于40万元)，但最高最佳使用原则应用的前提条件是一定要遵循合法原则，估价对象的合法用途是商业，因此应以收益法计算的价格为其合法价格。

　　2.将估价对象按两种不同用途进行估价，并对结果进行算术平均的做法是错误的，因为估价对象在特定估价目的下只能有一种法定用途。二、某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于 2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2 月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。

　　(问题1) 采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应(　)

　　A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算

　　B.按建筑物耐用年限计算

　　C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算

　　D.按建筑物已使用年限计算

　　(问题2) 采用收益法估价时，下述观点不正确的是(　)

　　A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算

　　B.估价时点应设定为2004年3月1日

　　C.净收益中应扣除建筑物折旧额

　　D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料

　　(问题3) 估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是(　)万元。

　　A.2800

　　B.2940

　　C.4000

　　D.4200

　　(问题4) 假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1目的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是(　)

　　A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权

　　B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保

　　C.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权

　　D.该500万元可再次抵押

　　参考答案：

　　(答案1) A、(答案2) C、(答案3) C、(答案4) D