2017房地产估价师考试案例与分析试题及答案（1）_第2页

　　二、单项选择题

　　(一)甲房地产开发商通过出让方式获得一住宅项目的土地使用权开发建设该住宅小区，项目于2008年3月10日竣工。该项目于2008年1月10日裁定甲开发商拖欠工程承包人建设工程价款1500万元，因开发商违约造成承包人的损失500万元。除此之外，该项目没有其他或新增法定优先受偿款。

　　1.甲开发商若在2008年1月10日以该项目抵押申请贷款。下列表述中正确的是(B )。

　　A.甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款

　　B.甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保

　　C.该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款

　　D.该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款

　　2.甲开发商若在2008年1月10日以该项目抵押申请贷款,则估价对象的抵押价值为(B )。

　　A.该项目在2008年1月10日未设立法定优先受偿权利下的市场价值

　　B.该项目在2008年1月10日未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去甲开发商拖欠工程承包人建设工程价款1500万元的余额

　　C.该项目在2008年1月10日未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去甲开发商违约造成承包人的损失500万元的余额

　　D.该项目在2008年1月10日未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去甲开发商拖欠工程承包人建设工程价款1500万元和甲开发商违约造成承包人的损失500万元的余额

　　3.若甲开发商若在2008年9月10日以该项目抵押申请贷款,经评估的抵押价值为9000万元，银行按50%发放了2000万元的贷款，则该项目再次抵押的价值为(D )。

　　A.9000万元-2000万元=7000万元

　　B.9000万元-2000万元/50%=5000万元

　　C.9000万元-2000万元-1500万元=5500万元

　　D.9000万元-2000万元/50%-1500万元=3500万元

　　4.若该项目目前已全部取得销售许可证，且部分售出，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款。则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是(D )。

　　A.土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋销售合同记载的建筑面积

　　B.建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋销售合同记载的建筑面积

　　C.施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋销售合同记载的建筑面积

　　D.商品房销售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋销售合同记载的建筑面积

　　(二)某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万㎡的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下： 

　　由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/㎡;目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。

　　5.房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是(C )。

　　A.对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点

　　B.对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点

　　C.对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点

　　D.对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点

　　6.在确定开发完成后的房地产价值时，应采用(D )。

　　A.目前住宅市场价格

　　B.未来住宅市场价格，折现至估价时点

　　C.各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点

　　D.各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点

　　7.在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括(C )。

　　A.销售费用、销售税费和开发利润

　　B.销售费用、销售税费和所得税

　　C.销售费用、销售税费和购地税费

　　D.销售费用、销售税费、投资利息和购地税费

　　(三)某公司自有商务办公楼500平方米，该办公楼位于繁华的商业区，该公司经营2年来处于亏损状态，而另一相临的商务办公楼对外出租的月租金为100元/平方米。

　　8.若对该公司的商务办公楼采用收益法进行估价，则其净收益应按(D )计算。

　　A.亏损前的净收益计算

　　B.亏损后的净收益计算

　　C.100元/平方米

　　D.市场租金

　　9.若对该公司的商务办公楼进行拆迁目的的估价时，优先选用的估价方法是(B )。

　　A.收益法

　　B.市场比较法

　　C.成本法

　　D.假设开发法

　　10.若对该公司的商务办公楼进行抵押目的的估价时，其估价报告要有至少(B )名专职注册房地产估价师签字。

　　A.1

　　B.2

　　C.3

　　D.4